天津新房成交量连降三周 楼市克隆08年冰冻期

　　2007年楼市量价齐升，年末政府出台一系列政策调控过热的房地产市场，而2009年楼市的红火状况与2007年相比“有过之而无不及”，年末也出台一系列调控政策。2009年12月9日，国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议上，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措（“国四条”）。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。12月17日，国土资源部等五部委发布《通知》，要求土地出让价款首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求等五方面入手，共出台了十一条政策，业内统称“国十一条”。其中比较受关注的内容包括明确二套房贷首付不得低于40％，房企须一次性公开全部房源明码标价等规定。

　　“国四条”“国十一条”等调控政策似乎取得了立竿见影的效果。数据显示，年初以来，本市现金商品住宅成交量连降三周，上周成交量与2009年12月周均相比下降了50.2%。该下降幅度与2008年1月情况极为相似，当月新建商品住宅成交量与2007年12月相比下降了46.8%。在成交均价方面，与2008年1月相同表现得非常平稳。上周本市新建商品住宅成交均价达到了8901元/平方米，创造历史新高。2008年1月市内六区新建商品住宅成交均价达到了9686元/平方米，同样创造了当时的新高。

　　与2008年年初颇为相似的还有楼市弥漫的观望气氛。日前记者走访本市多家楼盘销售中心发现，打折促销优惠比比皆是，一些楼盘甚至以15个点的购房优惠政策来吸引购房者，但是购房者并不买账，去年出现的开盘即售罄的抢购现象一去不复返。

　　不同点：国企“地王”频现、个人房贷增加

　　调控政策、量跌价稳、观望气氛是否意味着今年楼市将会重现2008年的那种低迷状况呢？业内人士认为，从2009年土地市场成交情况与个人房贷情况来看，房地产行业的支柱作用愈发明显，今年的房地产市场更具抗跌性。

　　某研究院天津分院总经理蒋云峰分析，2009年的“地主”以国企为主，而2007年以民营企业为主。2009年总价“地王”前十名中，国有企业占有8席；单价“地王”前十名中，国有企业也占8席。2007年总价“地王”前十名中，国有企业仅占3席，民营企业占有7席；单价“地王”前十名中，国有企业也仅占4席，民营企业独占6席。业内人士表示，资金实力雄厚的大型国企更能抵御房地产市场的波动。此外，2009年全年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点。房地产在整体经济中的作用越来越重要，因此今年楼市出现2008年那样的低迷走势可能性不大。

　　业内如何看待楼市调整

　　开发商：此时下跌无关痛痒

　　“依惯常市场逻辑而言，在成交下滑之后，开发商销售受阻，资金回笼困难，拓展开发难以为继，最终唯有降价售房，但是今年的情况可不一样。”河北区某楼盘开发商在接受记者采访时表示，1月是楼市传统淡季，新盘量少，本就不为开发商看重。此外，去年年底很多开发商愁的是无房可卖，此时成交下跌，正中了其捂盘抬价的下怀。因此资金充裕的开发商有足够本钱跟市场博弈，此时量跌无关痛痒。

　　业内：房价涨跌与二套房贷政策有关

　　“自2007年以来房价的涨跌均与二套房贷政策息息相关。”纵横地产总经理张良告诉记者，央行与银监会曾在2007年9月底联合发文，要求二套房贷款的首付款比例不得低于40％，银行贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对二套房贷的严控正式拉开了当年房价调整的序幕。因此2007年收紧二套房贷政策，是导致2008年成交量暴跌的最主要因素。“本次"国十一条"中明确了二套房贷的相关政策，近期成交量的连续下跌与之有直接关系。”

　　专家：楼市调整大幕已经开启

　　“从短期来看，似乎房价一时半会儿难以撼动。但这场政府与开发商、开发商与购房者之间的博弈才刚刚开始。这势必是一场持久战。”天津理工大学管理学院教授潘永明表示，从目前来看，诸多调整政策指向的，均是遏制房价过快上涨，打击炒房等投机行为。如果已经出台的政策没有明显效果，则可能会有更多更有力的后续政策出台。或许楼市调整的大幕已经开启，成交量的下跌可能仅仅是一个序曲。

　　经中原地产（天津）投资顾问部对房管局公布的数据进行统计，年初以来，本市新建商品住宅成交量连降三周，上周仅成交1649套，成交面积16.8万平方米，与2009年12月周均成交量相比下降了50.2%。据了解，今年1月本市新房成交量大跌的情况与楼市陷入冰冻期的2008年年初极为相似。数据显示，2008年1月本市新建商品住宅成交量与2007年12月相比下降了46.8%。在成交价格方面，上周本市新建商品住宅成交均价为8901元/平方米，环比上涨了3.6%。业内人士分析，虽然房价暂时还没被撼动，但是楼市调整的大幕已经开启，成交量下降只是序曲。