噪声交易利益集团加速地产泡沫

　　近期，在国际媒体上有很多对中国经济预测的舆论与狂言，其谈论的焦点在于中国房地产是否导致中国经济的崩溃论。华尔街“空头大师”查诺斯断言，中国房地产业就像“迪拜的1000倍，甚至更坏”。不甘寂寞的美国《新闻周刊》也把中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃，置于该刊预测的“2010年十大世界预测”第二位，排在“美国增兵阿富汗奏效”之后，中国经济似乎预示着向崩溃的道路前进。那么中国地产泡沫真的病入膏肓了吗？

　　根据美联物业近期发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明，2009年12月以来,上海全市商品住宅均价已连破每平方米2万元、2.2万元，与去年全年商品住宅13665元/平方米的均价相比，已大涨了60%。而北京、深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上，三个城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。其中上海超过7倍左右，而北京与深圳在5倍左右。如果通过房产租售比分析数据，更能证明中国地产存在一定的泡沫现象。房产租售比是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值换算出租金与房价的差距。一般情况下，国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。而有机构调查研究部调查显示，自去年11月来北京的楼市租售比已突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。同比涨幅度达到了25%。

　　中国房地产市场所显现的各种现象及相关数据表明，中国地产确实存在泡沫，但并非病入膏肓。因为中国的地产泡沫与国外地产泡沫是有本质区别的，国外地产泡沫完全是因为资本市场与金融市场所造成的，而中国地产泡沫的形成与发展是综合性社会因素，不是单一的资本市场与产业经济构成的，这其中与中国文化、区域经济、消费心理等众多因素有关，比如用于金融领域的噪声交易理论在地产市场中表现的淋漓尽致，所以我们必须谨防噪声交易加速中国地产泡沫形成的效应作用。

　　对于中国地产泡沫的形成，经济界很多专家有自己的看法，但集中的观点都认为地方政府对房地产市场监管缺失、金融机构对地产资本的纵容、开发商囤地谋取暴利及炒房者的惟利是图，而很少有专家关注金融市场广泛应用的一个理论——噪声交易理论。当地产成为一种商品时，刚性需求就会被弱化，更多的目光会集中在投资增值上面，所以地产变成了一个特殊的投资市场，在这个市场里由于信息不对称的噪声干扰造成非理性的追涨现象，也就是我们生活中所说的看涨不看跌。上世纪80年代以来，经济学家分析噪声交易的形成机理，由此分析噪声交易对市场的影响、噪声交易者的行为以及对市场价格的影响。经济学家发现噪声和噪声交易不仅大量存在，而且对市场作用和影响很大。房地产市场便是典型的噪声交易现象。

　　按理说消费者的钱在自己的口袋里，不管开发商、炒房者怎么吆喝，买与不买是自己决定的，价格贵可以不买，毕竟地产不是粮食没有的吃就会饿死。需求理论也告诉我们，价格上升，需求会下降。然而，中国的房地产却出现了价格上升需求更上升的有背于经济学规律现象。这种现象的出现根本问题是“噪声交易者”（理性的噪声交易者）在为获取各自利益过程中自然形成的无组织利益集团。该集团组合的范围较广，有地方政府、开发商、金融机构、炒房中介等等。集团利益相关者为了持续套利，行成了畸形的风险态度，地方政府大量高价供应土地、金融机构大量供应开发投资资本、开发商大量储备土地开发物业、炒房者大量持有物业，于是很多非理性的交易者（个体投资购房者）跟风投资，最后导致房地产价格偏离基础理论价格。由于噪声交易利益集团的存在，噪声交易者预期的未来价值越高，预期资本收益率就越大，噪声交易者就会增加当期消费，并将购得物业资产囤积，等待未来价格更高时抛售，因此出现价格越高需求量越大。而迅速增大的需求量会诱发房地产市场的虚假繁荣，引起非理性交易者产生对未来房地产价格进一步上涨的预期与信心。著名经济学家Froot、Scharfstein和Steinfq认为：在短期交易普遍存在的前提下，交易者可能聚集在某些信息甚至是与基础价值毫不相关的信息或谣言上进行交易。它会在一定程度上引起信息资源的不合理配置和价格与价值的明显偏离。当大量的交易者聚集于某一信息并发生极端反应的时候，就会导致“羊群效应”。他们相互学习和相互模仿，形成一种自我反射的正反馈循环机制。

　　更让人担心的是，噪声交易利益集团的投资机构利用自己的便利优势获取利好消息后，就可能利用这一信息进行交易，他们会认识到，因他们的初始购买会使得地产物业价格上涨，而一般个体投资者在看到地产价格的上涨后，本能地提高自已对未来收益的预期。这样就刺激了一般个体投资者再次购买投资的欲望。而噪声交易利益集团在预测到一般个体投资者的这种行为时，便会在当前购买更多的土地、房子，从而再次推动价格上涨，形成泡沫递增化。

　　中国地产泡沫的问题很多专家都从行业的相关角度给予解释，但这些都好比过于关注瘌痢头上有多少个跳蚤以及跳蚤们的活动规律，其实应该更多去关注瘌痢头的生活习惯，生活习惯好了跳蚤自然就没了。中国房地产业是国民经济的支柱产业，其产业链长、关联度高、影响面广，牵一发而动全身，如何让中国房地产走向良性发展的局面是一个迫在眉睫关系国计民生的课题。我认为，政府相关部门除了对噪声交易利益集团各利益相关者制订相应的政策法规以外，更应该关注一般消费者的消费投资行为，给一般消费者一个健康透明的资本投资市场。这场全民参与的“房地产运动”说白了是老百姓对财富增值保值的预期心理给了噪声交易利益集团吹泡泡的机会，所以我认为从历史发展趋势看，中国房地产适当的泡沫是难以避免的，是经济发展的实践与教育过程，关键要看政府如何理性引导投资导向，及时坚决打压地产投机行为，谨防噪声交易利益集团加速中国地产泡沫进一步扩大效应。