多因素影响楼市走向 高端住宅酝酿节后涨价

　　位于太阳宫区域的红玺台，去年12月30日开盘的销售均价为32000元/平方米，但昨天记者从售楼处获悉，该项目节后开盘的8、10号楼最低售价都会在4万元/平方米以上。

　　在一系列政策的抑制下，今年1月份以来，北京楼市成交量持续大幅下滑，但价格却依然坚挺。同时，新一轮 的提价计划正在暗中进行，已经有部分高端项目放出节后提价的风声，并摆出价格再高依然不缺人买的姿态。

　　业内人士指出，当下受市场结构调整、购房意愿上升等原因，开发商的确存在提价趋势，但也有业内人士提醒，开发商提价举动需要综合考虑，并不仅仅是由购买意愿决定。

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　　量跌价升高端项目欲提价

　　根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，1月北京住宅签约套数为6441套，面积为67.40万平方米。其中，期房成交量跌至5261套，降幅为68.13％，而现房的成交量更是降为1180套，下降幅度达70.57％。但是，在成交量急剧萎缩的同时，库存量仍低于10万套的警戒线。截至1月31日，可售商品住宅共计93433套。而开盘均价并未受到成交量萎缩的影响，逆势上扬至20000元/平方米，较去年12月增长了3.24％。

　　记者调查发现，在销售量普降的大背景下，节后房价坚挺的势头依然很难改变，部分高端项目正在酝酿节后涨价。

　　去年12月30日开盘的红玺台，位于太阳宫区域，销售均价为32000元/平方米。昨天记者从售楼处获悉，该项目节后开盘的8、10号楼最低售价都会在4万元/平方米以上。

　　隔壁的太阳公元目前在售均价在34000元/平方米，但据售楼人员透露，节后推出的房源将在3月份排号，预计售价“至少34000元/平方米起价，肯定高于前期”。

　　据了解，位于燕莎区域的华远·九都汇、东四环的万科蓝山、凯德锦绣、位于国贸区域的禧瑞都等高端项目都在酝酿节后提价。

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　　政策调控稀缺性提供涨价动力

　　2010年保障房的供给增加为普通消费者带来福音的同时，也为高端项目上涨带来动力。

　　中经联盟秘书长陈云峰分析认为，2009年底开始的新一轮楼市调控现在政策指向已经非常明显，增加供给，尤其是普通商品房与政策性住房成为政府的主要举措。

　　保障房的供应大规模增加极度压缩了商品房市场尤其是高端住宅市场的后续供应空间。业内人士认为，国家加大政策性住房的建设力度，未来两三年内普遍住宅及各类政策房将大量充斥市场，而城八区土地稀缺供应已成定局，未来高档住宅将更加凸显其稀缺价值，因此为高端项目涨价提供动力。

　　土地供应优质土地高端化趋势明显

　　据了解，高档住宅项目主要分布在城八区，而在2009年出让的土地中，城八区居住类用地的总规划建筑面积较2008年下降了41%，目前整个四环内还有房源的项目仅20个左右，除华远·九都汇、万科蓝山、凯德锦绣等少数项目为新盘外，六成以上项目是2009年以前入市的尾盘。后续供应除了几个地王地块外，基本无新土地供应，这些地王楼盘必然走高端路线。

　　陈云峰认为，高端住宅本来就是楼市的稀缺产品，2009年在投资需求催动作用下，消化速度飞快，目前市场供应已呈捉襟见肘之势。

　　消费需求购买意愿决定上涨幅度

　　“为什么涨价？卖得好呗！”东四环某高端项目的销售负责人直言提价原因。据其介绍，目前正在销售的二期销售率超过80%，销售势头非常好，涨价就成为理所当然的事情。

　　他告诉记者，开发商涨价的策略肯定是建立在购房者购买意愿之上的。在记者的采访调查中，这一观点得到反复印证。有项目准备提价是因为目前在售产品销售非常好，有的项目则是因为前期调查时客户积累量很大，关注度很高，还有项目则直接对部分客户进行摸底调查，统计购房者价格承受底线。

　　不同声音需要综合分析涨价原因

　　虽然高端项目涨价的现象和原因得到了不少市场专家的认同和理解，但依然有不同的声音。

　　一位全国大型房地产开发企业负责人并不认为高端项目涨价会成为节后的总体趋势，因为目前只是部分项目出现涨价意向，不能据此判断节后所有项目会涨价，现在决定节后的事情还太早。他认为需要综合分析原因，“比如公司对现金流的节点要求，上市公司要迎合三四月份的季报营造开门红，或者说涉及公司全年整体战略，这都有可能。”