新增房贷飙升难以再现

　　新增房贷飙升难以再现

　　■张炜

　　房价话题在今年全国“两会”举行期间最受关注。对于遏制房价过快上涨，银行信贷政策的影响不容低估。

　　此次“两会”上，从政府报告到省部级政府官员讲话都谈到了房价。住房和城乡建设部部长姜伟新的表态十分明确：“今年的

房价一定要努力保持稳定。”另外，上海、广东等地的负责人承认当地的房价上涨过快或偏高。在这样的背景下，实施偏紧的房贷政策显得毫无悬念。去年底举行的国务院常务会议就已提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　从银行业的反映来看，普遍接受房贷收紧的事实。上海银监局公布的宏观经济与银行业运行状况调查问卷分析结果显示，在沪银行预判2010年上海房地产信贷发展平缓。对于2010年银行的房地产信贷政策，银行趋于谨慎。认为2010年银行房地产信贷将 “有选择地支持”和“逐步收缩”的比例分别较上季上升0．98个、2．34个百分点。

　　中国银行上月率先取消首套房贷7折利率优惠，随后有多家银行主动跟进，有的把利率优惠与首付成数挂钩，有的改为实施8折利率优惠，有的抬高利率优惠门槛。由于当前贷款额度偏紧，普通客户发现房贷申请变得困难，连优质客户也不再奢望7折利率优惠。较之去年，多数银行提高了二套房贷的首付成数，并在基准利率基础上上浮了10％。2009年，上海中资银行新增个人房贷995．8亿元，同比多增937．8亿元。房贷业务如此高速发展的盛况，在2010年加强调控的背景下很难再现。

　　有的银行主动压缩房地产贷款的占比。兴业银行因房地产贷款占比偏高，曾经被批为“半个地产股”。从刚刚披露的2009年年报来看，该行房地产开发贷款的比重下降明显。2009年末，房地产开发贷款占全部贷款比重为4．38％，较2008年末8．52％的比重下降4．14 个百分点。兴业银行同时表示，坚持由总行统一审批房地产开发贷款项目，严格挑选客户和项目，对房地产开发贷款实行资金封闭运作管理并纳入重点监控。

　　在上海，房地产开发贷款的收紧同样明显。数据表明，2009年末，上海中外资银行房地产开发贷款余额2678．5亿元，比年初增加496．1亿元，同比多增406．2亿元。其中，下半年贷款增量的递减趋势明显，甚至在12月份出现负增长。9至12月，开发贷款分别增加76．5亿元、66．5亿元、36．7亿元和—24．2亿元。

　　从开发商贷款到个人房贷，银行的信贷政策较去年上半年出现大拐弯，这是因为过快上涨的房价让银行直面风险。上海银监局去年底进行的压力测试显示，以2009年9月30日数据为基准，房价下跌10％情景下的不良率是正常情况的2．6倍。对商业银行来说，不得不考虑到抵押物的安全风险。据悉，银监会最近下发通知提醒，商业银行须严格抵押物准入制度，审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。

　　房贷收紧对过快上涨的房价将产生一定的抑制作用。去年房价的飙升与投资投机性购房活跃有很大关系，一旦缺乏信贷资金的“输血”，投资投机性购房会知难而退。随着供求关系发生变化，开发商不得不慎重考虑房价定位。因而，银行从资金面“釜底抽薪”，称得上是稳定房价的“杀手锏”。房价变动趋于平稳，或许是开发商不愿看到的，但对银行和购房者来说是多赢。