来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
作者：周呈思
搬进“乌金山”农民新社区半年，王鲁芳还在努力适应城里新生活。
“这里热闹多了。”王鲁芳新家边就是社区文化娱乐中心，一群老人常在里面拉曲弹唱，不多远是菜场和超市。
“乌金山”是武汉市汉南区首批建设的5个农民新社区之一。汉南区102个自然村湾今后将变为16个中心社区，农民将统一居住在这些新社区里面。
在这场农户居住地大腾挪手术中，王鲁芳们在进城之前，要放弃掉自己原村湾的宅基地，然后根据区里出台的补偿方案置换成新社区的商品房。王鲁芳旧房是260多平米的独户宅院，置换后的楼层新房面积共计160多平米。
3月5日，国务院总理温家宝在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，促进城镇化和新农村建设良性互动。
目前中国城镇化率达到约45%，低于发达国家７８％和世界平均４９％的城镇化水平。城镇化率每年提高１个百分点，意味着约有２０００万农村人口进入城镇居住、生活、就学、就业。城镇化会引发大规模投资需求，包括基础设施建设、房地产投资以及生产性投资。城市人口增加，收入提高，也会引发更多消费需求。
在浙江嘉兴等沿海地区“两分两换”宅基地置换试验进行的同时，类似的“土地盘整”其实已经在汉南这样的部分中西部地区悄然试步。而2010年甫一开局，相关试验在各地频频开花。
村湾进城
乌金山新社区规划总用地面积为238.2亩，规划居住人数5000人，人均建筑面积34.41平米；而汉南区各村湾目前的人均建筑面积，即达305平米。
据汉南区统计，仅首期启动的5个农民新社区，在置换完成后腾出的土地就达3000多亩。再过2年，汉南16个农民新社区将全部建成，全区农民将全部入驻都市生活。届时全区将新增盘整出来的土地12000多亩，大大缓解工业用地紧张的局势。
社区的一系列设施都已和城市标准接轨，包括道路、绿化、通信、稻场、贮物间、天然气和太阳能入户，以及文化娱乐室、医院、学校、菜场、生活污水处理设施等。
但王鲁芳真正觉得实惠的，还是100%覆盖社区的劳动统筹、医保和低保等社会保障，在这里，孤寡老人也全部实行集中供养。
目前，全社区像她这样新迁进来的“置换户”已达两千多人，他们来自近十个自然村湾。社区的第二期工程也已经动土兴建，到明年还将集并来自10个村、28个自然村湾的2500户农户。
自2008年以来，汉南区筹资1.5亿元，建成了乌金山、双塔等农村新社区。今年还将投入3亿元建设第二期。
“农村‘空心湾’、‘空心户’越来越多。”汉南区一位官员说。王鲁芳的两个儿子都在城里做事。她原来所居住的村湾，很多家里根本就没有人住了。
2008年，汉南区农业人口为80964人，占全区人口的75.63%；但同年该区公布的城镇化数据显示，汉南城镇化率已经超过55%。非农就业人口大幅上升的同时，非农业人口增长却非常缓慢。这意味着，入城农民不愿放弃家乡的宅基地，同时亦无法“蜕变”成为新市民。
另一方面，城市建设用地日趋紧张。汉南区位于武汉西南郊，是武汉市郊区中面积最小一个，随着武汉都市圈急速扩容，这个区感受到了来自土地的压力。
在“城乡一体化”的新规划中，102个自然村湾将告消失，经过复垦和新建，农户将集中居住在靠近城区和中心镇的16个中心社区，完成2020年75%的城镇化目标。
国家的土地制度一直对宅基地入市保持高度敏感，并严令禁止。“宅基地置换商品房的方式，就是在不触及现有制度下的城乡一体化新尝试。”武汉大学区域经济研究专家伍新木说。
“换房”1号文件
春节假期刚过，武汉市委下发1号文件提出，今年将探索农户宅基地面积及住宅面积置换成城镇商品房的置换机制。同时将放宽城镇户籍限制，推进符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业落户，引导农村居民向城镇和非农产业有序转移。
“推进宅基地置换改革，既是推进城镇化和城乡一体化的需要，也是破解城市用地瓶颈的出路。”武汉市委政研室的一位人士表示。
不仅是武汉，河南省将鼓励农户将集体土地承包经营权、宅基地及住房置换成股份合作社股权、社会保障和城镇住房，积极开展以土地承包经营权置换保障、以宅基地置换城镇房产的“双换”试点工作。
河南省济源市已经先行一步。与其他地区“换商品房”政策不同的是，济源采用了“换经济适用房或廉租房”的置换方式。该市最近出台文件规定，只要农民申报，持村和乡（镇）证明到城建部门申请，经调查核实，就可以以宅基地置换城镇经济适用房和廉租住房。
“新政策大多针对已经在城市就业的农民，这些农民的非农收入要大大超过农业收入。”北京大学公共经济管理研究中心研究员、执行所长胡弼华表示。
近年来，相关领域的改革已然在各地破土。去年4月，武汉市成立了农村综合产权交易所，交易产品中，即包括农村闲置宅基地使用权。由于这项产品开通时间较晚，目前尚无交易记录。
胡弼华在安徽基层调研时，发现不同于武汉建立产权交易所这样的官方方式，部分地区将进城农民闲置的宅基地由村集体进行统一流转和发包经营。
条件约束下的城镇化生意
王鲁芳现在关心的是，每个月的养老金能够按时发放。
浙江嘉兴等沿海地区在“两分两换”试验中，主要通过村集体组织共同组建投资主体进行融资，来修建新居点并统一实施农户置换补偿。在嘉兴，工业用地每亩均价超过20万，商业用地则超过100万，仅拿出节约出来土地的一部分进行流转，就可实现收支平衡。
然而，中西部城市显然不具备这种条件，引入商业开发成为一种选择。如汉南等地新居点主要由商业房地产公司投资兴建，同时以项目为载体引进国家的新农村建设资金辅以置换补偿。
比如武汉市东西湖区的柏泉农场，其农户置换迁居便由某国有大型集团投资完成：该集团投入约13亿元，其中2亿元用于对80%-90%的农场农户置换补偿，其方式为，楼房面积为100%置换还建，平房面积按85%进行置换。在置换完成后，节约出来的地块则用来建工厂，迁居出来的村民则得到优先就业权。
今年1月30日，武汉郊区一宗33万平方米的居住用地被碧桂园以1.04亿元拿下，楼面地价仅125元/平方米。相较这些地方，汉南条件相对成熟：大多数农民都在市里做事，一方面城市建设用地比较紧张，一方面也是武汉将来重点建设的卫星城之一。
“以宅基地置换的方式推进城镇化，在沿海经济发达地区和中西部主要城市比较适用，但对于偏远地区而言，在城市经济上还没有可行性。”全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青表示。
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