来源：搜狐财经
作者：祝慧
| |
4月9日-11日，博鳌亚洲论坛2010年年会在海南博鳌举行，主题为：“绿色复苏：亚洲可持续发展的现实选择”。以下为搜狐财经(相关:理财 证券)专访北京大学房地产研究所所长陈国强：
搜狐财经：昨天举行了一个发布会，所有的报告都提到了央企退出房地产，请谈谈你
陈国强：现在央企的退出计划都有了，我没有注意看，我觉得不一定向社会公布，只要向国资委上报计划就可以了。央企上报计划和退出的时间是两个概念，有可能会三年五年甚至更长时间完成退出。有的企业可能会在三个月或者六个月就有退出举措，比如说通过产权报牌。我觉得更多的情况是资产评估、资产剥离、充足、包括部分相关人员的安置，是很负责的过程，也涉及到将来会不会出现国有资产流失的问题等等，所以如果要谨慎处置的话，可能会有一个比较长的过程。另外，78家退出，也并不意味着央企彻底从房地产里面退出来了。毕竟深入房地产更深，或者占有市场份额更大的是另外的16家，还有金融类的央企，保监会、证监会管辖的央企，还有更多数量的地方国企。所以78家退出只是一个开端，他不等于国有资产在房地产领域的退出。也并不意味着2010年央企彻底的退出了。只是一个开始。
搜狐财经：央企退出对于房价的格局会有影响吗？
陈国强：在社会预期上有一定的影响。在土地市场，央企的退出，在一定程度上有助于缓解外行企业扰乱市场秩序的负面的影响。有它的正面意义，但是不能把78家央企退出赋予太高的预期，有过高的期望。
搜狐财经：近一段时间出了很多的调控政策，这对于今年的房地产市场您有怎么样的预期？
陈国强：现在出台措施当然很重要，而且给各个市场主体也是一种非常强烈的预期。但是更重要的我觉得还是政策的落实、政策的执行。政策的落实和执行情况很大程度会决定调控的效率，或者政府的调控效率。金融机构、地方政府如何来执行落实已出台的这些政策措施，这在很大程度上会决定这一轮调控是否有成效，或者成效如何，这是最关键的因素。
搜狐财经：现在北京、上海、海南的房地产价格不断翻番，很多人都说房地产泡沫很大。您觉得房地产泡沫大吗？
陈国强：特别是两会以来，北京、上海几个一线城市，包括部分热点城市，的确又出现了量价齐涨的格局，部分消费者出现恐慌性购房，部分楼盘出现捂盘惜售，房价上涨的预期日益强烈。这和几个因素有关，一个是大家对于通胀的预期更加强烈，通胀的恐慌导致很多人恐慌性的买房。另外，北京两会之后的接连出现的地王，很大程度上也改变了大家对于未来市场走势的预期。地价带动房价，间接助推房价上涨，是一个很重要的特殊因素。其他的，和民间投资渠道缺乏，游资缺乏适当的出路这些都有关系。尽管现在货币政策和去年相比有所收紧，但是和其他年份相比仍然是很宽松的状况。这些都是影响到现在市场成交量恢复、价格上升、部分楼盘出现快速价格上升情况的背后因素。
搜狐财经：您觉得这样量价齐升的景象正常吗？
陈国强：这肯定背离管理层对市场调控的预期。或者说政策调控的初衷和目前市场呈现的状态是有背离的。所以，可能管理层对目前的市场状况肯定是高度关切，也不排除新的调控措施的出台，不排除对已出台的措施要加大力度的要求。这些可能就会对未来市场带来一些不确定。如果政府强调，去年以来政府调控楼市有一个非常具体的目标，就是要遏制部分城市房价过快上涨，部分城市主要就是指北上广深的部分热点城市。恰恰又是这些城市今天又出现了房价快速上涨的势头。所以这对于管理层来说，可能会促使政府下更大的决心，进一步的加大执行力度。我觉得这种可能性存在。
搜狐财经：调控的政策一直在出，但是效果一直不明显，这个原因是什么？
陈国强：有政策出台是第一步，这是很重要的。跟08年底完全明显的鼓励住房消费的政策完全不一样了，现在是有保有压的差异化政策。对投资住房性是抑制的，但是为什么没有见明显的成效。首先，可能是和具体如何执行，执行的情况、实施的情况分不开。也和其他的一系列的深层次体制、机制性的因素没有变化也有关系。比如说土地制度等一系列深层次的体制机制性的因素没有变化也有关系。比如说土地制度，土地出让方式，住房保障政策落实情况，现有的中央地方的财税体制，地方对于土地财政的依赖性。如果这些方面没有大的变化、没有大的改革、改善，要从根本上改变目前房地产面临的这些问题是很难的。这些方面如果有一些大的调整，有一些大的改革，这些可能对于整治房地产领域的市场、土地市场的问题，才有根本性的治本的意义。所以政府还是更多的从治标的层面、治理房价的层面，其实房价只是表面，背后有一系列的深层次的因素影响着。
搜狐财经：如果是从现在这些政策的迹象来看，如果在政策力度加大的情况下，会在哪些方面加大力度？
陈国强：首先是土地市场的整治，土地手段、信贷手段、税收手段，每个方面都要有作为。土地以国土部为主的打击囤积土地、如何规范土地出让环节，如何加强批后监管等等有一系列的要求，这些要求地方的相关部门来执行。所以，最终还是落到地方如何来执行中央的要求、现有的政策。信贷政策方面，过去强调差异化的信贷政策，对于首次买房、自住性买房和买普通商品房可以有优惠的信贷政策，但是现在多家银行已经在首次买房的贷款利率也有向上推的动作，作为市场的一方主体、作为金融机构，表明在执行中央差异化的信贷政策方面是落实得不够，税收方面也同样，过去对于税收，更多的看到了二手房从两年恢复五年的税收要求，实际上对于开发企业，对于个人购买一手房也有相关的，有些是有优惠的，有些是要加以抑制的。所以在这几个方面如何强化已有政策的执行力度都是有空间的，都是有可以真正见效的手段。关键是地方政府、其他相关的市场主体是不是真正做这个事情。
搜狐财经(相关:理财 证券)：您说土地的制度改革，其实现在土地招牌挂制度，国土资源部的改革有很多种模式，北京和上海都在实行并不一定是高价者得，通过综合评价来拍卖，这样一个改革您怎么评价？
陈国强：现在国土部强调增加招标的形式，因为过去的招牌挂，实际上更多的是挂牌和拍卖。招标的比例是很小的，增加招标的形式肯定相对于拍卖和挂牌，会对较高者得这样一个机制会显得更温和一些。所以有助于避免更多的地王出现。但是不可能根绝地王。只要是优质的地块，处于相对好的地段。肯定会有多家企业想获得这样的土地资源。所以地王仍然是不可避免的，但是他有助于减少地王，减少土地市场竞争当中的非理性现象。所以我个人的意见就是增加招标的形式，肯定是有助于让土地市场更多的回归理性，避免的出现更多的地王。当然不能够杜绝或者根绝地王的诞生。地王和土地市场的供求关系有关。只要供不应求，地王是不能避免的，无论是单价还是总价。
除了招标的形式，还可以在招牌挂之外，北京曾经采用过的岸标的形式，上海采用的购地形式，也可以在特定的地块上面用定向协议的形式，跟具体的企业通过协议的方式来转让土地使用权。土地出让手段可以有更多的灵活的方式。另外，更重要、更关键的还是要真正调节土地市场的供求关系。像北京上海每年出让的住宅用地，如果出让的量和市场预期的需求量是匹配的，土地的分布结构是相应合理的，供应的节奏是比较合适的，这可能有助于缓解土地市场的供求矛盾，很大程度上应该也是可以减少地王现象，或者说地王的数量，让土地市场回归比较理性、有序的状态。所以改变招牌挂的形式，还有其他的工作也需要做相应的调整。
搜狐财经：我刚才在采访王永平的时候，他说现在北京上海做的改革试点不一定是价高者得的方式，可能就是一个短期的、暂时的方式，而且说这个方式也存在很多的问题，不知道您是否认同他这种说法？
陈国强：基本上同意，招牌挂和目前高考制度一样，肯定不是最优的。这个制度之所以能够长期存在，肯定是有其优越性，但是也有其问题所在。和过去协议出让的形式相比，它应该更加公平、更加透明，这是最大的优越性。当然价高者得的机制容易产生新的地王，这也是需要面对的一个客观现实。招牌挂的制度本身是需要长期坚持的。但是怎么样来完善它，或者是增加一些更灵活的、更适合当前土地市场的新手段，这也是需要研究的。
另外，“钱多地少”才会导致接连不断的地王。如果土地市场的供求关系不是日益尖锐，像北京过去连续很多年土地出让计划没有完成，甚至只完成50%。这对于开发企业、对于市场来说，是加剧未来市场供不应求的心理。根本上还是要通过调节供求关系来化解土地市场的矛盾。这又牵扯到其他的问题，各个地方政府的土地出让公开程度、透明程度。供应计划提前对社会公开公布的做法都有关系。包括土地分布结构合理不合理，总量够不够，供地的节奏是不是相对合理的等等。这都是在调节土地市场方面可以做的工作。如果出于利益，或者土地出让收益的最大化，就不会做这样的改进。只会如何来营造供求关系紧张的氛围，或者说强化这种预期，对地方来说，政府有更可观的土地出让收益，如果以这个作为第一目标，可能就没有动力去做这些工作的改变。
搜狐财经：王永平的意思是说，现在北京和上海的改革是，什么人得地是通过综合考核以后的标准决定，其实这个改革方式也不太可行，觉得综合评分的标准应该由谁来定，这又涉及到不透明的问题。
陈国强：这又回到过去协议出让和招牌挂出让，谁好谁不好的争论。挂牌和拍卖应该说是更透明、更公开、更公平的一种出让方式。但是现在客观情况是它导致了接连不断的地王诞生，但是招标并不等同于私下交易，或者说不公平交易的问题，招投标本身是不是设定一个比较公平的评标的标准。另外，评标的人员是不是每个人都是客观中立的，如果里面有利益交换，当然会导致土地出让不公平的情况。所以都不能强调太过了，不能说用招标的形式来取代挂牌拍卖。这可能又会走向另外一个极端，就会滋生另外一些腐败或者黑幕交易的问题。所以在完善土地招牌挂制度方面应该还是有很多途径或者很多文章可做。
搜狐财经：这些途径和文章您能够大概举几个可行的吗？
陈国强：理论上是简单的，没有多复杂，涉及到特定的地块，涉及到特定的招标的标准，他就会有具体的问题要给你。
搜狐财经：您说有很多的金融企业其实没有退出去，是不是意味着真的因为这么多政策而使得地王少了，还是因为有需求，会不断的产生地王？
陈国强：对。去年保险机构投资房地产不动产已经放开了，所以这些保险公司一方面可以通过直接收购一些商业物业，或者中国人寿参股远洋地产，有各种形式进入房地产市场。所以这78家的央企退出和其他金融类的央企，或者地方国企进入房地产是并行不悖的。有可能这边退出了，其他企业又从其他途径、其他方面进来了。所以特别强调78家退出有它的积极意义，但是不要预期太高了。
搜狐财经：这两年还有一个热点，大家都在讨论物业税改革的问题。您对物业税改革是怎么样的评价？
陈国强：征收物业税是迟早的问题，相关部门也一直在做准备工作。但是我个人对物业税有一个担心。大家对它的预期太高了，对它的期望太高了，可能等哪一天真正实施了，又会带来新的失望，或者是希望落空。现在物业税从国外的情况来看，它的税率，现在了解到的情况，税率定一个点的税率。当然现在普通家庭自住用房的可以豁免，不一定征收。对于投资性，富裕家庭、富裕人群来说，1%的税率对抑制投资的冲动，抑制持有不动产效果也是有限的。一百万每年增加一万的负担，对富裕人群来说，效果是有限的。五百万是五万块钱，相对于资产增值来说，这是比较有限的数字。所以当然希望保有环节增加持有成本，应该对打击或者打压投资投机性的需求肯定会有效果。但是也不要对物业税抱太高的期望。中国不可能定太高的税。
搜狐财经：对于这些政策，您基本上是持谨慎的态度，觉得这可能对价格真没有什么抑制。
陈国强：往往好的政策，还要取决于由谁来执行这个政策，是怎么样来执行，政策的效果怎么样取决于最后的环节，谁来执行，执行得怎么样。光有好的政策还不够。
搜狐财经：现在很多问题都是在执行力上出了问题，刚开始出政策的时候还挺好的，各个环节都很好。到了地方政府就没有这个动力去做了。您对于房价的走势有什么样的预计？
陈国强：中长期看，房价往上走是肯定的，但是房价不可能一直持续向上。短期来看，局部有波动、调整也是有可能的。房价短期的调整和长期的往上走是并行不悖的。短期来看，基本的判断是前期经过比较短期有过快过猛上涨的区域市场，必然投资风险就会比较大，房价出现调整可能性就比较大。往往前期市场比较平稳、房价涨幅有限，投机投资成分比较少的就相对健康。因为这个问题要结合特定的区域，特定的城市来谈，笼统的不太好做结论、预测。
搜狐财经：从现在的政策迹象看，未来几年房地产市场会是一个什么样的发展趋势，或者是什么样的路径？
陈国强：未来发展的方向和大趋势有几个方面，现在已经比较明显的看出来了。首先就是从住宅市场的供应模式来看，过去是商品房为主体，或者说商品房是独占鳌头的。将来随着保障性住房的落实，未来会变成多元化、多层次的住房结构，因为保障房里面有很多的类型，廉租房、限价房、经济适用房等等有很多种形式。未来会形成一个真正双轨制、多层次的住房供应模式，这和过去相比也是一个重要的结构方面的转型、结构上的调整。特别最近国土部要求70%的土地是保障房和普通商品房的供应。所以，未来市场的供应模式会发生大的变化。
第二个大转型或者结构性调整，过去是北上广深、东部沿海的一些中心城市是整个全国的市场的主战场，将来随着城市化的进一步推进，特别是去年中央经济工作会议提出来，未来城市化的重心要转移到二三线城市、中小城市，与这个相关的是未来更多的中小城市、二三线城市会取代过去的一线城市，成为住宅市场的主体。或者说房地产的主战场会转移到二三线城市来。未来市场的成交量里面更大的比重是在二三线城市。增量空间上面，北京上海这些城市在增量市场的地位可以下降了。二三线城市的市场份额会上升。这会是一个很大的变化、转型。
第三，从一手、二手房市场占的比重、市场的地位来说，去年北京、上海、广州、深圳、浙江都已经出现了二手房的成交套数超过了新增住房。一线城市的今天将来会成为更多二线城市、更多城市的明天。二手房的市场地位在上升，存量房将来会成为越来越重要的形式。所以增量房的市场地位会降低。开发商定价会更多的参考区域二手房的成交价格，这也是一个重要的问题。一手房、二手房的地位是此消彼涨。
第四，在房地产不同的业态方面，住宅市场、住宅地产是过去最受关注、市场地位最重要的，将来商业地产、工业地产，其他形态的复合型的地产会越来越多的在市场上出现，或者说成为更受大家关注的背景。所以住宅市场的地位在下降，其他类型的地产形式在上生。
其他一个重要的方向，或者一个重要的调整的可能性就是，过去地产开发是一种常规的模式，或者说一种常规地产。现在绿色地产、低碳地产可能会成为更重要的。过去是有关部门在提倡、宣传、推动。将来会成为更多企业自觉的行动。如果你不做这样的转型，可能你企业的市场竞争力就不如其他企业了，你的市场地位就下降了。其他企业的转型更多的强调新技术的运用，节能减排技术更多的在住宅或者商业地产里面应用。低碳的理念、绿色的理念会在相关的项目里面更充分的表达出来。所以我觉得这对行业健康发展来说可能是一个基本的方向。住宅产业化，过去都是少数企业在做一些尝试性的工作，将来可能在政府的推动之下，也会成为企业主动的选择。也只有通过这样方式的转型才有更强的竞争力，才有更多的市场份额，才有更长远的发展空间。这可能就更宏观了。未来可能有这些方面的行业大的变化，大的方向。
搜狐财经：刚才您说行业的变化，以前这个市场化竞争还相对高一点，现在变成民营的力量会越来越弱，以后会不会变成央企得天下？
陈国强：从数量上来说，肯定是民营企业占多数，央企现在16家，当然也还有其他类型的央企、国企。从数量上来说肯定是民企占主体。但是从竞争力、综合实力，央企保利、远洋的发展速度是非常迅猛的。央企和普通民企相比，有更多的优势，融资条件、融资渠道，获得的信贷资源、土地资源的渠道条件比民企更有优势。而且这些公司也经过多年行业的市场竞争，成为了行业里面的标杆企业，央企进一步做强的可能性更大，但是也不要低估民企的竞争力，民企的有时也同样是明显的，做得好的央企将来会有更好的市场地位。但是也可以预见，也可以预期一些优秀的民营企业在房地产领域，应该也可以比今天有更好的发展的空间。总体上，优势企业会越来越有马太效应，强者更强，弱者可能就被排挤出去了。也不要简单的把保利、中海简单的戴一个央企的眼镜，他们是一个很专业的地产公司，而且市场地位也不是通过简单的企业背景来获得，是通过市场竞争获得的。所以不需要太多强调企业的出身背景，最后还是要看企业在行业里面的综合竞争力和竞争优势。
搜狐财经：在国土资源部说不要让78家央企进来之前，中国兵器集团都已经进去了，大家都很担心以后房地产市场是不是也会跟钢铁这些大型的行业一样，因为毕竟民企竞争力有限，没有那么大的资金支持，后来就慢慢削弱了。用一个词就是国进民退。这个问题，我们也很想关注一下。
陈国强：央企的退出有助于遏制这样一个进展。过去没有限制，无论是兵器还是中国烟草，肆无忌惮的进来了，现在有这样一个约束，尽管不能够说以后央企就不能在房地产领域里面无所作为了，并不意味着这样。但是至少可以在一定程度上可以遏制过去没有任何后顾之忧的进入。过去没有行业经验，在房地产领域里面可能没有太多的专业优势，但是央企有其他的优势，有资源优势、资金优势、有其他获取相应的专业资源的更好条件。
以后，央企想来房地产里面分一杯羹完全是有条件的。所以国资委的尽力，这个政策的积极意义表现在这个地方，至少对央企来说会有所顾忌。
独家声明：搜狐财经独家稿件，版权所有，请勿转载，违者必究。如确需使用稿件或者更多资料，请与我们联系获得授权，注明版权信息方可转载。联系我们可致电010-62726112。
上网从搜狗开始
