来源：中国经营报
一道天堑就在眼前。
对于包括万科、富力、碧桂园在内的中国一线房地产企业而言，“单体建筑面积400万平方米”的“开发经历”，是无论如何也无法逾越的一道天堑，在“天堑”的那边，是一块可以让地产商们垂涎的2800亩开发用地。
这里是福州。4月9日~19日，这
福建旅菲富豪黄如论的身影，在他的家乡若隐若现，曾几何时，这位福建富豪因在长沙地王之战败于北辰而指责“交易不公”。而直到开始竞价前的一日，这块“准地王”竟然没有任何标书和资料，亦无地产商向政府索取这份资料。
在国土资源部改革完善“土地招拍挂”制度的背景下，单一的“价高者得”的拍地规律正在成为历史，但在更复杂的土地评标过程中，如何保持公正与公平，恐怕将是一个无法绕开的命题。
“400万平方米”
福州当地的开发商李海明（化名）知道自己不要惦记12号地了，他是福建省一家最主要的房地产开发公司的负责人。而即便是万科、富力、碧桂园这样的大型房企，形势也完全不容乐观。
3月22日，福州市国土局发布土地出让公告，系城区内一幅棚户区、旧城改造地块出让，面积为2800.55亩，位于连江路以东，福马铁路支线以南，铁路东站以南、化工路以北的区域，被分为了A\B\C\D\E\F\G等多个地块。
4月7日，记者在化工路看到，这一片背靠鲁山、位于市区边缘的土地上，遍布着杂乱无章的低矮建筑，民居、作坊式机械零件或者钢材加工厂以及批发市场、物流公司仓库等混杂在一起，化工路上则是一个车辆的杂烩——自行车、摩托车、电动车、轿车、卡车、工程车等不一而足。这里的拆迁已经开始，红绿灯已经失效，不时能看到路旁已经残破的楼房。“听说这里两年之内要全部搬走。”一位在此做钢材生意的当地人告诉记者。
事实上，这可以看做是福州市加快旧城改造计划的一个行动表现。按照福州市的相关规划，在3年之内，将完成500万平方米(约7500亩)的危旧房改造项目，而此次2800亩的土地放量，已经占去了1/3以上。旧城改造已经成为福州最主要的土地来源。
公告中对竞买人的范围提出了这样的要求：竞买人必须具有一级房地产开发资质；集团（含下属子公司）开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上（含400万平方米）的各类房地产综合项目；在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米（含2000万平方米）以上。
李海明所在的公司不符合这样严苛的条件，而且据他介绍，甚至万科、碧桂园、富力等地产商也达不到这样的要求。
“但是，要求竞买者必须开发过两个400万平方米以上的单个项目，这就非常让人不解了。这和是否能承担此次2800亩土地的开发之间根本没有什么联系。更何况整个地块也不是一次性同时出让开发，而是分成了多个地块，分期分批进行的。”
福州市国土局在公告中表示：该片区总体交地时限为两年半，分期分批净地交付，首期交地时间为土地合同签订之日起六个月内，交地面积不少于300亩，其余每期交地不少于500~600亩净地。
就这样，李海明的公司被挡在了门外。记者了解到，其他福州本地主要的开发商也同样如此，中庚集团执行总裁黄海雄告诉记者，他们没想参与这一项目，“因为它太大了，只有50斤的力量自然驮不了100斤。”据悉，截至2009年，中庚开发面积只达到500万平方米以上，仅那项至少2000万平方米的条件便不符合。
蹊跷的标书
然而，直到4月7日下午，福州市国土局也并没有关于此次土地出让的标书和资料提供，“4月9日就挂牌了，现在还没出来，我们也不知道怎么回事。”行政办公大厅的一位工作人员告诉记者。而在该局8楼一位专司招拍挂资料、档案索取工作的人员称，关于马上要出让的2800亩地块没有任何资料可以提供，“也没有房地产公司的人来咨询和索取。”而国土局办公室的负责人则告诉记者，“到时候就知道结果了，现在不能说，这是市政府很多部门决定的事。”
截止到记者发稿，国土局并没有就记者的进一步采访要求作出回应。
如是蹊跷，是为何人虚位以待？当地地产商无一例外地指向了福建籍富豪黄如论——更为蹊跷的是，他控制的世纪金源集团在福州当地，还尚未有专门的开发公司注册。
据知情人士向记者透露，世纪金源的创始人黄如论是福建人，在早期的福州房地产市场，金源应该说是一个比较著名的公司，“当时的房地产企业还不多。但其实他们在福州开发的项目不多，也并不太成功。后来2000年前后他们到北京开发了北京世纪城，据说很成功，之后它就开始了以大项目为主的开发之路。”该知情人士告诉记者。
至今，其在福州开发过的项目包括“金源大广场”、“金源家园”、“金辉新村”、“国泰大厦”等，而此次福州市几乎是为其量身定做的2800亩地块，被业内人士认为是其以自己擅长的大项目重新杀回福州市场的开始。“他们和市政府的关系的确很好。”知情人士说。
不过，这家集团在福州还显得有些神秘，记者试图了解其为此次土地出让的准备情况时，世纪金源（福建）集团总经理办公室的一位工作人员告诉记者，“我们在福州还没有专门做房地产开发的公司。”
而作为中国房地产商老大的万科，其目前最大的项目是杭州万科良渚文化村，建筑面积只有340万平方米。而另一个以开发大盘著称的碧桂园，也仅有碧桂园凤凰城一个项目达到建筑面积400万平方米，且还没有完工，不符合福州市国土局提出的“开发过”的要求。而作为福建当地最大的开发商融侨地产,其在国内开发的最大项目重庆融侨半岛总建筑面积为350万平方米，同样没有资格。
相比之下，世纪金源更合要求——这家房企热衷于建设大盘项目，并往往冠之以“世纪城”的名号。记者了解到，其每个“世纪城”总建筑面积都在400万平方米以上。比如北京世纪城430万平方米，昆明世纪城480万平方米，长沙湘江世纪城930万平方米，贵阳世纪城600万平方米等。
对谁公平？
对于此次福州土地出让涉嫌“内定”的做法，李海明感到很气愤。
就在2010年2月4日福州国土局举行的土地挂牌交易会上，同样是旧城改造项目，面积为381亩的王庄地块，参与竞拍的6家开发商中间经过了几十轮的竞价，最终被江西正荣房地产开发有限公司以60亿元的价格拍得，其楼面地价为8653元/平方米；而另一宗面积为140亩的地块被万科拍得，成交价为16.55亿元，折合楼面地价8665元/平方米。
而此次如果世纪金源以起始价178亿元得到该2800亩的地块，则其折合楼面价才不过2720元/平方米，“而按照我们的估算，那个地段的房屋售价应该接近10000元/平方米，如此一来，相比王庄地块，其盈利空间和定价的空间就要大得多，让别人怎么卖呢？”一位当地开发商对记者说，“为什么同样是旧城改造的项目，所采取的转让方式却是如此大相径庭，造成不公平竞争，这违背了土地招拍挂制度的初衷。”
事实上，就在今年2月，北京CBD中服地块，也曾曝出“内定”说。按照北京市土地储备中心要求，该地块竞买人必须为“金融机构与房地产企业组成的联合体”。
消息一出，潘石屹即在其博客指出，符合条件的全世界只有一家公司，即“远洋地产”。“如果这样还要土地公开出让的程序干什么呢？直接签合同不就行了吗？”
其结果，2月22日，中服地块挂牌上市后，一直无人报价。3月底，北京市土地整理储备中心发出公告，暂停该地块交易。
近年来，不断有业内人士指出，土地出让招拍挂制度是造成地王频出、房价迅速上涨的罪魁祸首，今年的两会期间也有不少代表、委员提议改革土地招拍挂制度，“但不管怎么改革，我们都希望是朝着公开、公正、公平的方向改，而不是越来越退步。”李海明说。
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