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遥望万科:站在房价的十字路口

来源:中国经营报
2010年04月25日13:11

  李乐

  农历虎年到来的时候,万科股份总裁郁亮就对坐在他对面的机构投资者们说,“要听政策的话,中央政策是什么,我们跟着做,这样才能为这个行业提供更大的发展空间”。

  面对疾风骤雨般的楼市调控,中国的地产商们正在试图组织一条“守住房价”的“防线”,

不过,这条“防线”的命运,或许要被“招保万金”所左右。

  “招保万金”是业界对招商地产保利地产、万科股份和金地集团四家中国房地产指标企业的“集合简称”。现在,更多面对“房价抉择”的中国地产商,正在用不同的目光审视这四家指标公司的策略与行动——这是他们从2008年那场由“万科降价”所引发的那一轮深度调整中习得的经验所在。

  截至当下,在房价问题上,万科保持着超乎寻常的平静与克制。不过,遥望万科和他的伙伴们,或许可以窥见调控过后,中国房价的未来所在。

  “判断”万科

  在“招保万金”中,最让中国的地产商们忌惮的,恐怕仍然是万科。

  “我们宁愿相信政府调控目标是合理的,调控效果是很好的。”如今的开发商们如果听到过虎年年初郁亮对机构投资者的这番表态,或许会重新掂量自己在此前3个月的“定价策略”。

  同样还是在这个场合上,郁亮告诉机构投资者,“我们(万科)应该坚持两点,第一是听政策的话,第二是和城市同步发展。所谓听政策的话,中央政策是什么,我们跟着做,这样才能为这个行业提供更大的发展空间”。

  实际上,从2010年一季度开始,万科的判断就开始变得逐步谨慎起来,就在大批中国的地产商们笃定因为“刚性需求”,中国大部分房地产市场处在“供不应求”的状态之下时,万科的判断,已经有所不同。

  记者了解到,2010年3月,万科便已经开始判断“市场供求关系趋于缓和”,并以深圳举例。万科的研究统计表明,截至2010年3月底,深圳一手住房市场“存货量约为193万平方米,存货去化期上升至8.3个月”,而在1个月前,“去存货化周期”这个指标,还是7.1个月,在更早的1月,这一指标只有5个月。

  而在二手房市场,深圳3月成交环比增长一倍,放盘大幅增加,成交/放盘比达到2008年以来最低点。

  “4月的指标还正在测算当中。”4月22日,万科一位人士称,对于记者追问下一步的市场万科如何判断,这位人士表示不便答复。不过,曾在2008年导致万科最终做出降价决策的“批售比”科目上,“成交批售比(3月移动平均)已达到近12个月的最低水平只不过仍处于库存消化状态”。

  所谓“批售比”,是万科独特的一项研究方法,其基本方式是对批准预售面积和成交量进行比较,2008年,正是看到“批售比”中批准预售面积大幅增加而成交量降低愈演愈烈的趋势,最终导致万科在全国范围内,对房价“痛下杀手”。

  “逻辑”万科

  导致万科调整自身策略的,还可能是万科自身的因素,但当万科在2008年率先降价并应验了其对市场的正确性之后,发端于企业内部的调整,在楼市调控空前严厉的背景下,很可能也将被放大为足以影响市场的“信号”。

  “万科内部也一直在调整,我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%,如果当月不到60%怎么办,我们会调整开工节奏,以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时,郁亮并没有明确说明“促销”的手段是什么。

  与会人士向《中国经营报》记者回忆,当时郁亮仅是强调了60%这个销售率,此外,郁亮在当时的场合向机构投资者表示,他个人认为“大规模降价的可能性也许不会出现”。不过,也许郁亮并没有预料到,4月14日,将有更为猛烈的一场调控到来。

  一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示,万科的判断在于下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因,是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四、六开的比例,即上半年市场确定性较强时,万科只有全年计划中40%的可售房源,而60%的可售房源,将在不确定性巨大的下半年投入市场。”他说。

  记者了解到,对此,万科的判断是万科在2010年的供应节奏中,具有“滞后性”,所以2季度表现如何,将变得至关重要。而对于下半年压力较大的问题,郁亮在面对机构投资者时,亦表承认。

  实际上,从2010年1季度开始,即便彼时尚无4月14日之后的“严厉调控政策出台”,万科业已在销售方面感到了不同程度的压力。前述证券界人士告诉记者,按照目前万科确定的任务,恐怕只有每个月销售额都创下历史纪录的情况下,才能完成。

  万科的单月销售的历史纪录,系在2007年9月创下,为70亿元,而截至3月底即1季度结束,万科销售任务的完成为16%左右。

  2010年下半年的万科,届时将如何动作,一切恐怕仍是一个令大部分地产商们忌惮的悬念。

  “跟随”万科

  4月14日之后,北京地产商的聚会明显多了起来,面对令人眼花缭乱的新政,心里没底的地产商们,更愿意听听自己“同行”的想法与预期,在他们看来,这并非“对抗”,而是“自保”。

  在这样的“聚会”上,招商地产、保利地产、万科股份和金地集团的“同行”,是“最受欢迎”的,尽管其他的“与会者”们也都是中国一线的房地产企业,但这四家企业往往被聚会参与者普遍关注的,无一例外地都是他们的定价策略。

  “我现在尽量躲着这样的聚会,因为价格策略的事,实在不好说,集团也正在研究。”招商地产北京公司的一位高管向记者坦承,但即便是“招保万金”的高管们不出场,也丝毫不影响他们和他们所供职的机构,成为众人议论与分析的焦点。

  在一次聚会上,首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光向“同行”坦言,如果四家指标公司开始调整价格策略,甚至是降价,他个人的判断是,必然引发其他开发商的迅速跟进,从而导致新一轮房地产价格全面调整的提前开始。

  此前,由于2009年中国楼市的迅速回暖,地产商的手中聚积了大量的现金。虎年年初,在面对机构投资者答问时,郁亮就表示,目前万科的负债率在65%~67%左右,而净负债率已经下降至20%左右。显然,地产商至少在短期内,尚无太大的“资金压力”。

  作为指标公司的万科恰恰反映了中国地产商的普遍情况。“我们现在暂时没有调整全国各项目定价的考虑,因为短时期内现金的压力不大。”4月22日清晨,总部设在北京的一家全国性房地产企业的执行总裁告诉记者,而他当下的想法,亦代表了记者采访的包括首创置业、合生创展等一线房地产企业的想法。

  2008年由“万科降价”引发的深度调整,如今在中国地产商群体的“主事者”心目中仍然历历在目,心里上的防线虽然存在,但这条防线的存续的周期能否达到众多地产商预期的“半年”,恐怕要取决于“招保万金”们的决策与动作。

  

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责任编辑:刘玉洲
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