通州涨价“带头大哥” 没有丝毫降价举动

　　上周，被称为“史上最严厉的楼市调控”的国务院10号文发出后，业内人士判断，北京近期房价涨势最猛的通州会率先降价。确如业内人士所判断，通州一些涨幅较大的项目以“打折”的方式调整了售价。

　　但令人意想不到的是，被通州开发商称为“通州涨得最快”、“通州 领涨项目”的京贸国际城，面对“国务院10号文”，却没有丝毫降价的举动。

　　- 领涨

　　一个煎饼值50万的故事

　　近期网上广为流传的一则“一个煎饼值50万”的帖子，从侧面说明了通州房价的涨速。

　　这则帖子的大意是：赵先生在朝阳门上班，最近和女友在北京各处寻找婚房。3月初，俩人在通州看中了一套二居室，已经准备要下订金了，结果赵先生感觉18000元/平方米的价格还是太高，于是借口有点饿了，出门吃个煎饼回来再谈。结果再回来时，售楼小姐说房子刚才已经被人订了，只能等下一期了。赵先生心想，18000元/平方米的价格已经很高了，而且房子也不是非常满意，那就看看下一期的吧。结果下期的开盘价竟高达23800元/平方米，同样的一套房子总价上涨了50万元，濒临崩溃的小两口只能自嘲一个煎饼值50万块钱。

　　帖子中所说的项目，就是被通州开发商称为“通州涨得最快”、“通州 领涨项目”的京贸国际城。

　　- 领涨

　　两月均价飙升1万元

　　北京房地产交易管理网显示，2010年1月23日，京贸国际城取得A1号住宅楼390套住宅的预售许可证，现已售罄，成交均价为14073元/平方米。

　　3月11日，又取得A2号住宅楼280套住宅的预售许可证，除一套未销售外，其他279套住宅也已售罄，成交均价飙升到了18686元/平方米，比A1号楼上涨了4613元/平方米。

　　3月28日，京贸国际城取得A3号住宅楼575套住宅的预售许可证，开始第三次开盘销售，售价已经轻松突破20000元。

　　4月13日上午10点，《每日经济新闻》记者赶到京贸国际城，看房大厅和签约大厅里就已经全部坐满了桌上铺着签约合同的购房者。据售楼小姐介绍，这将是均价24800元/平方米的最后一天，“明天3号楼均价将上调至少2000元/平方米，而后期开盘的4号楼则将达到30000元/平方米或者更高以上的价格。”

　　4月18日，记者来到京贸国际城，售楼员明确表示，现在3号楼的价格是26800元/平方米，5月份后再开的新楼座售价将超过30000元/平方米。

　　北京房地产交易管理网显示，截至4月26日，京贸国际城取得A3号住宅楼已售出361套，成交均价高达24266元/平方米，比第一次开盘的销售均价飙升了10193元/平方米，比第二次开盘的销售均价飙升了5580元/平方米。

　　- 未降

　　“带头大哥”不降价

　　4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，次日起，北京各区域涨势较猛的一些项目均以各种“打折”方式进行了价格调整。

　　上周六，记者再次来到京贸国际城，发现前一周还座无虚席的售楼处，已经变得冷冷清清。不过问到现在的售价，售楼员表示依然是26800元/平方米，不会降。

　　- 原因

　　谁在为“地王”买单

　　对于京贸国际城的“一枝独秀”，有业内人士表示，其不降价也有难言之隐，因为今年2月24日，京贸国际城的开发商天旭运河房地产公司以28.2亿元拍得了通州地王——半壁店地块，折合楼面价10635元/平方米，而通州房价号称“进入三万元时代”就是从那一刻开始的。“开发商要缴纳土地出让金，需要大量的现金流。”

　　据统计，今年以来，京贸国际城一共取得3次预售许可证，第一次取得预售许可证后签约面积为35070.19平方米，成交均价为14073元/平方米；第二次取得预售许可证后签约面积为24901.14平方米，成交均价为18686元/平方米；第三次取得预售许可证后签约面积为30241.64平方米，成交均价为24266元/平方米。不难算出，三次预售已给开发商带来近17亿元的收入。这也从一个侧面说明了开发商拍得“地王”后，真正的买单人是谁。

　　- 提示

　　二套房标准明确前

　　暂缓出手

　　国务院“10号文”出台后，尤其是在第二套住房的认定标准尚未明确前，对于价格较高的房子，购买时要注意风险。因为国务院“10号文”明确提出“第一套房贷款首付30%”、“第二套房贷款首付50%”和“第三套房贷款可暂停”的要求。

　　以京贸国际城一套268万元(100平方米、均价26800元/平方米)的房子为例计算，如果该套房为购房人的第一套房，则首付30%即80.4万元、贷款187.6万元；如果该套房为第二套房，则首付必须为50%即134万元、贷款也是134万元；如果该套房为第三套房，则很可能被停止贷款，而需要268万元全款购买。

　　这里可能发生的风险是：如果购房人以为该套房是自己的第一套房，而一旦被认定是第二套房时，就需要补足53.6万元的差价(134万元—80.4万元)，才能办下贷款，否则将面临缴纳违约金的风险。如果购房人以为该套房是自己的第二套房，而一旦被认定是第三套房，则很可能被停止贷款，而需要补足134万元的差价(268万元—134万元)，否则其也将面临缴纳违约金的风险。