国税总局:不对普通住宅征房产税 试点方案仍在讨论

　　重庆、上海等上报的房产税扩征方案，主要针对高档住宅和多套住房

　　国家税务总局一位权威人士近日透露，有关部门确实已经收到重庆、上海等城市房产税收方案，但目前仍处于讨论阶段，暂时还没有时间表。

　　据该人士介绍，目前这些城市上报的房产税扩征方案，主要针对 高档住宅和多套住房，暂时不会对普通住宅征税，“不会让普通老百姓增加税负。”

　　此前，一些地方房产税方案也已经透露出对上述物业类型和购房行为征税的思路。重庆市市长黄奇帆6月8日表示，重庆的房价是基本合理的，重庆不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房，具体方案是对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1％的房产税。而北京市有关方面也建议对持有多套住房、高端住房等研究征收房产税或物业税，对闲置房产征收房产税或物业税。

　　该人士指出，重庆、上海等城市之所以对出台住房保有环节税收方案积极性很高，主要是希望通过税收抑制投机投资性需求，尤其是抑制外来购房需求。“但是抑制过度需求需要做很多事情，不仅仅是出台税收政策。”该人士强调。

　　而出台房产税方案要考虑的问题也很多，不仅要考虑政策出台后的调控效果有多大，也要考虑方案是否合理，是否会存在征管死角，征税成本是否过高。“历史上，我们有过很多教训，为了进行调控，匆忙出台了一些税收政策，但最后都没有效果，财政收入也没有增加。”该人士表示，房产税方案没有经过充分讨论是不会轻易出台的。

　　该人士认为，要区别对待不同住房，则需要很庞大的征管队伍，对一套房、二套房和三套房的界定十分复杂，即使按人均面积计算，也需要充分了解每个家庭的结构，“如果这些问题不在设计方案时考虑好，出台以后又存在很多漏洞，反而会带来负面效应。”

　　今年5月中旬以来，关于房产税的讨论就一直没有停止过，在传出上海市拟征房产税的消息以后，多种关于房产税的声音频频传出。“目前说房产税要开征，都只是推测。”该人士称。

　　国土部新政“第一大案” 北京强拆32栋小产权房

　　作者：宋厚亮 来源：华夏时报

　　小产权房生死命运正渐行渐近。

　　“我们是从上个月31日过来拆房的，总共来了18个人，8台铲车，两天的时间就把32栋房子推倒了，然后是清理，今天下午我们就离开。”6月8日，操着一口浓浓湖南口音的李姓施工工人告诉《华夏时报》记者，当天，北京怀柔区杨宋镇小产权房“水岸江南”二期被强拆完毕。

　　而就在一个月前的5月4日，“水岸江南”上了国土部的黑名单，成为国土部公开挂牌督办的典型的国土资源违法案件。

　　不过，与被强拆的“水岸江南”二期紧邻的一期却仍旧完好。国土部划定的一条“生死线”，将前后不同时间建设和出售的同一性质的房子送上了两条不同的路。

　　“对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除；对2007年12月30日以前销售的已建成房屋，待全国小产权房处理政策出台后一并处理。”5月4日，在国土部挂牌督办违法案件及2009年土地例行督察公告新闻发布会上，国土部针对小产权房的最新表态是：一案一处理。

　　事实上，各地出现小产权房被拆案例已是屡见不鲜，原因则多是违章、未规划、占耕地和林地等。但“水岸江南”项目的命运，则似乎更多地和国土部“一案一处理”的新政相关。

　　黑名单

　　6月8日下午1点，本报记者来到北京怀柔区杨宋镇梭草村。从村外到村内，道路两旁没有任何有关“水岸江南”的指示牌。询问数位该村村民，他们的第一反应都是“这些房子都被拆完了”。

　　在梭草村的村头，记者看到该村宣传牌上写着“奶牛养殖专业村”。然而就是这样一个远离城市、依靠养殖奶牛发展的村落，却因建小产权房一时被外界所知。

　　在多位村民的指引下，记者终于在该村东面找到了四周干燥无水的“水岸江南”。高高的围墙依旧矗立在那里，墙里墙外是两个不同色彩的世界。锈迹斑斑的铁门已损坏，无人看护，可以径直进入院内。东侧是“水岸江南”一期，49栋房屋依旧在，白墙灰瓦，古色古香，只是多数房屋大门紧锁，有的则已破败不堪。树上、房屋上落满了厚厚的灰尘，小径杂草丛生。西侧则是“水岸江南”二期，早先的房屋已化为一大片瓦砾，几辆大卡车停在废墟上，装满了拆卸下来的钢筋，等待运往他处。

　　“以前就听说要把这些房子拆掉，不过一直没动静，现在拆的速度真快，没想到。”梭草村村民告诉记者。

　　2006年，“水岸江南”项目一期开建；2008年，该项目二期开发，原本计划于2009年开发的三期则没有了下文。

　　杨宋镇宣传科工作人员告诉记者，“水岸江南”建设后的2007年，杨宋镇政府就向北京市国土资源局怀柔分局举报过。此后，北京市国土资源局怀柔分局多次下达处理通知。此后三年，包括责令整改和处罚在内的通知不断下达，可“水岸江南”等小产权房不仅没有停止建设，反而越建越多。

　　国土资源部新闻宣传处的工作人员在接受《华夏时报》记者采访时表示：“水岸江南”之所以被列入国土部黑名单，是由于不符合国土部的规范标准。不过究竟是什么具体标准，该人士未予以明确。

　　实际上，早在5月20日，国土资源部执法监察局副局长王玲到怀柔区检查杨宋镇水岸江南等查处进展情况时就透露，关于“杨宋镇四个违法项目，温家宝总理曾经亲自做出批示，部领导还要把查处结果向温总理做出专门汇报”。

　　生死线

　　“水岸江南”的一期和二期因建设时间不同，造成了各自命运的天壤之别。2007年12月30日，对“水岸江南”一期来说，是一条生存线；对于二期来说，则是一条死亡之线。

　　1月29日，国土部部长徐绍史在北京举行的全国国土资源工作会议闭幕时表示，今年国土资源部将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。

　　5月初，国土部在通报国土资源违法违规案件时透露了关于小产权房的最新处理方法，即一案一处理。并由国土部、住建部等14部委牵头成立小产权房整治处理领导小组，制订小产权房整治方案。

　　针对“水岸江南”一、二期项目命运迥异的结果是否和新政有关的质疑，国土资源部法规司官员在接受本报采访时表示不知情也不方便透露。

　　主编多年《房地产蓝皮书》的中国社科院土地与房地产研究室主任李景国告诉本报记者，目前处理小产权房的难度很大，到底有多少小产权房，分布在什么地方，到现在为止仍没有权威的数据，只有一些非官方统计数据。在这种情况下，到底采用哪种标准整治小产权房，需要统计数据出来后方可决定，当然也在考验政府的智慧。

　　他还表示，此前的几年，在治理小产权房上，尽出文件，而缺少必要的督察，错失治理良机，造成如今整治的难度越来越大。

　　全国人大代表、深圳市人大常委会副主任邱玫，在今年全国“两会”上提交了《关于建立和完善“小产权房”法律制度的建议》。邱玫指出，“小产权房”虽然生来不合法，但政府以违法建筑全部拆除显然不可行，事实上也做不到，所以要区别情况，予以分类处理。

　　在国土部通报了北京怀柔区违规建小产权房的违法案件后，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文指出，14部委小产权房整治处理领导小组将要出台的政策，主导思路是让小产权房的买卖双方补交土地款和相关税费，从而在法律上认可这些房屋。而对于少数性质比较恶劣的，比如违法占有耕地建成的小产权房，则极有可能施以严厉的处罚措施。

　　据称上海房产税政策目标模糊可能流产

　　作者：晏耀斌 来源：中国经营报

　　法理依据缺失政策目标模糊

　　上海出台房产税一推再推，如今已成本轮房地产调控的最大悬念。

　　此前有媒体报道，上海提交给国务院的方案被退回，但这并没有改变上海强力推进房产税的决心。据一位接近上海决策层的人士6月8日向《中国经营报》透露：为推进房产税并获得国务院同意，上海准备了五套方案，而不是外界所说的两套方案。“上海在房产税上已下足了工夫，不达目的誓不罢休。”

　　上述人士还透露，上海已经考虑了房产税的执行办法：“采取申报制。”

　　可谓万事俱备，只等中央批准。

　　五套备选方案

　　上海房产税方案远不只两个。根据相关信息显示，上海最近上报给中央了关于房产税的两套方案。一个方案是“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，不管三套还是四套，而房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征。

　　另外一个方案则是新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都要征。

　　上述接近上海决策层人士透露，上述两个方案实际上是一个方案，即“新老划界”。而在“新老划界”之外还有另外四个方案。

　　这四个方案分别为：第二套方案按照房屋总价的千分之六或者千分之八征收房产税；第三套则是按照人均60平方米或者人均70平方米为界限；第四个则是按照区域划分，以环线、在空间区域征收，不是这个区域的不征；第五套方案是以三套房为界，即针对三套房以及三套以上的，不管你经营不经营，都视作经营房。“选择哪种方案，不到盖头揭开的时候谁都不知道。”

　　不过据另一知情人士分析，如果博弈成功采取第二套方案的可能性比较大。“征收起来容易操作。”

　　“操作方便”与征收房产税措施一脉相承。据记者了解，上海已经做好征收房产税的准备。据上述接近决策层人士透露，房产税采取一年征一次。“不是由评估部门说了算，而是由征税部门说了算的。”方式是，税务部门到征收房产税时发出通知，如果不缴纳就交滞纳金。如果还是不缴纳就记录在案，达到一定数额以后通过法院强制执行。

　　这种方法避免了因为商品房统计、评估等基础性工作缺失问题带来的阻碍。不仅如此，上海还预备了更加严厉的惩罚“不交税”的行为。“当你不交的时候，政府在房地产交易中心施行冻结，使你房子不能流通变现。同时给你算总价，这个税，你只要拥有房产都要交。”上述接近决策层人士透露。

　　政策目标模糊

　　业内人士认为，自新“国十条”颁布以来，北京、深圳等地相继出台地方调控房地产细则，上海始终没有出台细则也没有新举措，因此上海需要一个所谓的“创新”的态度表明调控决心。

　　目前上下各方几乎形成共识的则是，如果出台房产税必须达到三个目的：第一，降低房价；第二，实现土地和房产资源配置的平衡，避免财富的两极分化；第三，希望有更多的资源从房地产业流入实体经济。

　　曾向国家主管部门提交《国家住房制度建设(建议稿)》的著名经济学家李开发认为，房产税对房价几乎没有任何作用。上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军则表示，房价调控缺少两个工作：其一是全国商品房屋、城镇房屋的普查。其二，缺乏中长期规划。

　　在去年“国四条”出台后，上海高调宣布建设30万套经济适用房，相当于上海市两年新增商品住宅的供应量，同时今年又宣布上海市70%的土地用于政策保障房。据记者了解，因为保障房让上海各区县在土地出让上损失不少，而房产税政策的不明朗继续加剧了这个倾向。

　　目前上海总共19区县，按照现行经济适用房的配售标准，2万套已足够，但是目前的目标是要造30万套。此外，李战军认为：“政府并不清楚政策保障房和市场化商品房两者之间应该是怎么一种合理的量比关系。”

　　或面临流产

　　和上海一头热形成鲜明对比的则是有迹象显示，上海房产税流产的可能性越来越大。

　　最大的问题是房产税在法理上至今没有找到依据。开征房产税首先需要重要修订1986年颁布的《房产税暂行条例》，该条例明确规定：对个人非营业性自住房屋一律免征房产税。

　　根据上海房产税多套方案显示，上海在变相增加一个税种的同时，并没有涉及到任何税赋的减免。基于房产税既无法律依据又难以降低房价切影响社会稳定的考虑，“中央很可能否决上海房产税试点之争，凭空增加百姓负担有违政策初衷。”一观察人士表示。

　　5月31日，国务院在同意《发改委关于2010年经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)中表态：逐步推进房产税改革。这原本只是一个国务院内部部门之间工作的正常通气、沟通和表态，并不是下发全国要求执行的通用文件，结果被部分人士解读成“房产税已无悬念”等，为上海出台房产税添油加火。

　　“这个《意见》讲要推进房产税的改革，不是讲房产税全国实施，更何况文件所指的房产税改革并不特指一个税种，而是涉及所有房产税的改革。”一接近发改委人士说。

　　早在3月两会期间，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志代表就算了一笔账：据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。房地产领域的税费过多过重也被指推高房价的一个重要原因。李战军指出：“房产税改革不应该增加税负的依据。”

　　央行研究局研究员邹平座接受《中国经营报》采访时也表示，开征房产税会导致离婚和推迟结婚的大量出现，造成社会紊乱。“出台的可能性不大。”

　　政策目标模糊

　　业内人士认为，自新“国十条”颁布以来，北京、深圳等地相继出台地方调控房地产细则，上海始终没有出台细则也没有新举措，因此上海需要一个所谓的“创新”的态度表明调控决心。

　　目前上下各方几乎形成共识的则是，如果出台房产税必须达到三个目的：第一，降低房价；第二，实现土地和房产资源配置的平衡，避免财富的两极分化；第三，希望有更多的资源从房地产业流入实体经济。

　　曾向国家主管部门提交《国家住房制度建设(建议稿)》的著名经济学家李开发认为，房产税对房价几乎没有任何作用。上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军则表示，房价调控缺少两个工作：其一是全国商品房屋、城镇房屋的普查。其二，缺乏中长期规划。

　　在去年“国四条”出台后，上海高调宣布建设30万套经济适用房，相当于上海市两年新增商品住宅的供应量，同时今年又宣布上海市70%的土地用于政策保障房。据记者了解，因为保障房让上海各区县在土地出让上损失不少，而房产税政策的不明朗继续加剧了这个倾向。

　　目前上海总共19区县，按照现行经济适用房的配售标准，2万套已足够，但是目前的目标是要造30万套。此外，李战军认为：“政府并不清楚政策保障房和市场化商品房两者之间应该是怎么一种合理的量比关系。”

　　或面临流产

　　和上海一头热形成鲜明对比的则是有迹象显示，上海房产税流产的可能性越来越大。

　　最大的问题是房产税在法理上至今没有找到依据。开征房产税首先需要重要修订1986年颁布的《房产税暂行条例》，该条例明确规定：对个人非营业性自住房屋一律免征房产税。

　　根据上海房产税多套方案显示，上海在变相增加一个税种的同时，并没有涉及到任何税赋的减免。基于房产税既无法律依据又难以降低房价切影响社会稳定的考虑，“中央很可能否决上海房产税试点之争，凭空增加百姓负担有违政策初衷。”一观察人士表示。

　　5月31日，国务院在同意《发改委关于2010年经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)中表态：逐步推进房产税改革。这原本只是一个国务院内部部门之间工作的正常通气、沟通和表态，并不是下发全国要求执行的通用文件，结果被部分人士解读成“房产税已无悬念”等，为上海出台房产税添油加火。

　　“这个《意见》讲要推进房产税的改革，不是讲房产税全国实施，更何况文件所指的房产税改革并不特指一个税种，而是涉及所有房产税的改革。”一接近发改委人士说。

　　早在3月两会期间，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志代表就算了一笔账：据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。房地产领域的税费过多过重也被指推高房价的一个重要原因。李战军指出：“房产税改革不应该增加税负的依据。”

　　央行研究局研究员邹平座接受《中国经营报》采访时也表示，开征房产税会导致离婚和推迟结婚的大量出现，造成社会紊乱。“出台的可能性不大。”

　　或面临流产

　　和上海一头热形成鲜明对比的则是有迹象显示，上海房产税流产的可能性越来越大。

　　最大的问题是房产税在法理上至今没有找到依据。开征房产税首先需要重要修订1986年颁布的《房产税暂行条例》，该条例明确规定：对个人非营业性自住房屋一律免征房产税。

　　根据上海房产税多套方案显示，上海在变相增加一个税种的同时，并没有涉及到任何税赋的减免。基于房产税既无法律依据又难以降低房价切影响社会稳定的考虑，“中央很可能否决上海房产税试点之争，凭空增加百姓负担有违政策初衷。”一观察人士表示。

　　5月31日，国务院在同意《发改委关于2010年经济体制改革重点工作的意见》(以下简称《意见》)中表态：逐步推进房产税改革。这原本只是一个国务院内部部门之间工作的正常通气、沟通和表态，并不是下发全国要求执行的通用文件，结果被部分人士解读成“房产税已无悬念”等，为上海出台房产税添油加火。

　　“这个《意见》讲要推进房产税的改革，不是讲房产税全国实施，更何况文件所指的房产税改革并不特指一个税种，而是涉及所有房产税的改革。”一接近发改委人士说。

　　早在3月两会期间，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志代表就算了一笔账：据初步统计，我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。房地产领域的税费过多过重也被指推高房价的一个重要原因。李战军指出：“房产税改革不应该增加税负的依据。”

　　央行研究局研究员邹平座接受《中国经营报》采访时也表示，开征房产税会导致离婚和推迟结婚的大量出现，造成社会紊乱。“出台的可能性不大。”

　　上海试点房产税方案仍讨论 针对高档住宅和多套住房

　　作者：张牡霞 来源：上海证券报

　　提要：重庆、上海等上报的房产税扩征方案，主要针对高档住宅和多套住房。

　　重庆、上海等上报的房产税扩征方案，主要针对高档住宅和多套住房

　　⊙记者 张牡霞

　　国家税务总局一位权威人士近日透露，有关部门确实已经收到重庆、上海等城市房产税收方案，但目前仍处于讨论阶段，暂时还没有时间表。

　　据该人士介绍，目前这些城市上报的房产税扩征方案，主要针对高档住宅和多套住房，暂时不会对普通住宅征税，“不会让普通老百姓增加税负。”

　　此前，一些地方房产税方案也已经透露出对上述物业类型和购房行为征税的思路。重庆市市长黄奇帆6月8日表示，重庆的房价是基本合理的，重庆不会针对所有商品房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房，具体方案是对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的房产税。而北京市有关方面也建议对持有多套住房、高端住房等研究征收房产税或物业税，对闲置房产征收房产税或物业税。

　　该人士指出，重庆、上海等城市之所以对出台住房保有环节税收方案积极性很高，主要是希望通过税收抑制投机投资性需求，尤其是抑制外来购房需求。“但是抑制过度需求需要做很多事情，不仅仅是出台税收政策。”该人士强调。

　　而出台房产税方案要考虑的问题也很多，不仅要考虑政策出台后的调控效果有多大，也要考虑方案是否合理，是否会存在征管死角，征税成本是否过高。“历史上，我们有过很多教训，为了进行调控，匆忙出台了一些税收政策，但最后都没有效果，财政收入也没有增加。”该人士表示，房产税方案没有经过充分讨论是不会轻易出台的。

　　该人士认为，要区别对待不同住房，则需要很庞大的征管队伍，对一套房、二套房和三套房的界定十分复杂，即使按人均面积计算，也需要充分了解每个家庭的结构，“如果这些问题不在设计方案时考虑好，出台以后又存在很多漏洞，反而会带来负面效应。”

　　今年5月中旬以来，关于房产税的讨论就一直没有停止过，在传出上海市拟征房产税的消息以后，多种关于房产税的声音频频传出。“目前说房产税要开征，都只是推测。”该人士称。

　　标杆房企销售集体陷入黑五月 房地产降价潮到来

　　作者：叶国靖 来源：第一财经

　　14家上市房企已发布5月销售业绩报告,仅恒大地产一家月报飘红,环比上涨8%,其余13家开发商5月销售额平均环比下滑42%。

　　开发商们说:“我们都开始降价了,你们怎么还不买呢？”

　　购房者们说:“得拿出点诚意价格啊!非诚勿扰!”各地楼市陷入最难熬的观望期,双方僵持不下的主要原因在于销售价格并没有降到购房者普遍可以接受的范围。

　　僵持的一个后果是,大型开发商陷入“黑暗的五月”。他们想疯狂吸金,用于买“诺亚方舟船票”。遗憾的是,钱或许凑得不够。

　　第一财经日报《财商》记者统计:5月份,万科、绿城等绝大多数主流开发商的销售面积和销售金额环比直线大跌。截至6月10日,万科A、绿城、中国海外发展、富力地产、雅居乐地产、龙湖地产等14家上市房企已经发布了5月销售业绩报告。14家上市房企仅恒大地产一家月报飘红,环比上涨8%,其他13家开发商5月销售额平均环比下滑42%。

　　不过,这仅仅是噩梦的开始。深度调整的6月以及此后的时间,将是开发商的黑暗岁月。

　　标杆房企业绩大幅下滑

　　楼市长阴当头棒,5月份标杆房企业绩一片灰暗。

　　万科披露的5月份经营数据显示,公司5月份实现销售面积47万平方米,销售金额51.1亿元,分别比2009年同期减少32.6%和20.2%,环比则分别下降26%和 34%。

　　其实,很多公司的5月份销售数据并不好看。如绿城5月销售20亿元,与4月65亿元的销售收入相比,直线下跌近七成。

　　虽然有观点称高端物业不受宏观调控影响,但事实上,这次调控所打击的目标,正是一些面向二次、三次置业者的高端楼盘。绿城披露的最新数据显示,5月新推6个项目约15万平方米,新推房源整体去化率达71%（包括合同和协议销售）,而4月绿城共推出16个项目约33万平方米。

　　对此,绿城表示:“我们在杭州、济南,以及舟山等一些地区推出的一些新盘,没有特别大的推盘趋势。对于市场,长线来看是比较好的,但是从短线来讲,一些政策的出台使得购房者选择了观望,因此我们会调整推盘的节奏,根据市场的情况做一些微调。”

　　无独有偶,富力地产披露的5月份数据显示:其当月销售仅12.53亿元,较该集团过去一年的平均每月销售额下降近一半。同时,前5月整体销售额为109.51亿元,仅相当于其2010年300亿元目标的三分之一左右。

　　中国海外发展是2009年最赚钱的地产公司。立足开发中高端物业的它,净利润率相对其他以开发中低端住宅为主的竞争对手,显然更具优势。不过,该公司在5月份销售额随楼市整体形势下滑也出现下降。

　　中国海外发展9日发布的销售数据显示,5月份实现房地产销售额34.5亿港元及销售面积41.8万平方米,同比分别下降39.0％和28.4％。相比4月份,中海地产销售额环比下降29％。

　　此外,雅居乐地产5月销售额为10亿元,环比下降41%;龙湖地产销售额为15亿元,环比下降近四成等。

　　“大胆揭开降价遮羞布吧”

　　中国指数研究院的统计数据显示:一线城市5月成交量减少一半,在其监测的30个城市中,成交面积几乎全线下跌,跌幅约44%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。

　　与此同时,上述14家上市房企5月销售金额环比近乎“腰斩”。搜房分析师认为:购房者观望情绪浓厚、投资客门槛被抬高只是一部分原因;而开发商由于对后市走势把握不明,减少推盘量也是不可忽视的因素。

　　从5月上海商品住宅供应来看,整个5月住宅供应面积仅为95万平方米,环比减少了23%,同比也减少25%。而以2009年全年上海商品住宅供应1394万平方米为例,月均供应量也达到116万平方米左右。

　　“新政围城,大胆揭开降价遮羞布吧!”从事房地产营销工作已经12年的上海合厚营销策划有限公司董事长张鲁宁认为,项目滞销恐怕不是什么好消息。或许此时,沉默也不再是开发商最好的选择。与2008年的情形不同,今年的降价大潮迟迟未见实质性、规模化的动静。降价,在许多开发商那里始终是“遮遮掩掩”。

　　张鲁宁认为,未来楼市严峻,宁可错过,不可冒进。“高筑墙、广积粮、缓称王”三策,应当成为“绿城们”积极采纳的诤言。

　　他认为,眼下,在资金链管理上,大型开发商始终把经营性现金流放在首要位置,赶紧“收割现金”、“筹备粮草”;在销售策略上,坚持“小步快走、低开高走”,加快推盘速度,保持弹性和灵活性,减少存货压力,从而提高资金周转率、增加资产流动性;在内部管理上,趁机抓紧修炼企业内功,夯实基础、储备人才、巩固地位。

　　中原集团研究中心经理瞿安新告诉记者,同2008年楼市调整时有所不同的是,当时是一手住宅房价带动二手住宅价格下降,而此次主要是二手住宅房价带动一手房价格下跌。

　　“一方面,经历2009年全国各地楼市一片暴热之后,大多数发展商手里资金相对充裕,他们手中的新房当然不轻言降价。”瞿安新认为,“另一方面, 2008年一手房带头下跌造成一系列连锁负面反应,开发商对此仍记忆犹新。而二手住宅的小业主不会考虑这么多,也没有上述顾虑。他们只要能够获利,情愿尽快降价套现。”

　　响应者开始到来。

　　日前,万科董秘谭华杰就对媒体坦言:降价并不是丢人的事情。谭华杰对“合理价格”的定义是:买房人愿意支付的价格。“所以一定要定一个能够卖掉的价格,所以万科一直都在调整,不存在一个固定的价格。”

　　2010年5月上市房企销售总额排行

　　上市房企 5月销售金额（亿元） 4月销售金额（亿元） 销售额环比

　　恒大 40.5 37.4 8%

　　绿城 20 65 -69%

　　江苏新城 2.9953 7.6419 -61%

　　中渝置地 2.63 5.6 -53%

　　富力地产 12.53 24.54 -49%

　　合景泰富 8 15 -47%

　　复地 6.02 10.31 -42%

　　雅居乐 10 17 -41%

　　世茂房地产 15 25 -40%

　　龙湖地产 15.5 25.3 -39%

　　万科 51.1 78 -34%

　　中国海外发展(单位:亿港元) 34.5 48.8 -29%

　　碧桂园 22 30 -27%

　　保利香港 5 6 - 17%

　　房产税引发各方市场震动 将改变楼市供求关系

　　央视

　　5月31日,国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》,文件将“逐步推进房产税改革”,列入了今年的财税体制改革的目标当中,引起了市场各方震动,楼市和股市对此有哪些反映呢？

　　5月 17日,“新国十条”满月之际,一则关于国家发改委正在牵头相关部委出台一项更为严厉的房地产调控政策的消息,让房产股顷刻失色。当日A股暴跌136点,超过5%的一根长阴线更是创下A股市场今年以来最大跌幅。随后,关于“物业税”、“房产税”的各种消息充斥网络报端,让人不知真假、莫衷一是。5月23日,一条“发改委称三年不征房产税,短期无更严厉新政”的消息披露,这让沪深股市迎来了久违的艳阳高照,5月24日星期一,股市大幅反弹,房地产股全线飘红,多只涨停,沪指大涨3.48%,人们纷纷以为,这是房地产调控即将结束的一个信号,但是随后第二天,也就是5月25日发改委就紧急辟谣,这让众多人始料未及,股市则继续选择大幅下跌,掉头向下。

　　5月31日首次明确将“逐步推进房产税”,消息一发布,沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位,沪深两市出现2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。

　　而最让普通百姓关注的楼市,也因为对房产税出台的预期出现了成交量明显萎缩。 在北京,上海,广州等一线城市,成交量巨幅下跌,根据北京市房地产交易管理网数据统计,截至5月30日,北京市商品住房期房日签约量为186套,较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是,如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房签约量,日均仅108套,环比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%, 在深圳,较多楼盘开始降价出售, 佳兆业地产在深圳的在售楼盘中, 最大的优惠幅度高达1万元/平方米。不仅是成交量同比环比均出现大跳水,房价也出现松动。以往年度总是表现惊人的楼市红五月,今年风光不再。

　　5月31日我国首次明确将“逐步推进房产税”,消息一发布,敏感的市场立刻嗅到了气息:沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位,沪深两市出现2%以上的跌幅。 而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。 而最让普通百姓关注的楼市,也因为对房产税出台的预期出现了成交量明显萎缩。 在北京,上海,广州等一线城市,成交量巨幅下跌,根据北京市房地产交易管理网数据统计,截至5月30日,北京市商品住房期房日签约量为186套,较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是,如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房签约量,日均仅108套,环比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%, 在深圳,较多楼盘开始降价出售, 佳兆业地产在深圳的在售楼盘中, 最大的优惠幅度高达1万元/平方米。不仅是成交量同比环比均出现大跳水,房价也出现松动。以往年度总是表现惊人的楼市红五月,今年风光不再。

　　房产税如今处在高度关注当中,稍有风吹草动都会让楼市、股市产生剧烈反应。最新的消息说,目前上海和重庆的房产税方案已经上报国务院,等待批复。很多人预计,上海的房产税方案很可能会和上海的楼市调控细则一并出台,上海将成为第一个吃房产税这只螃蟹的城市。那么,房产税到底是什么？未来可能出台的税改方案又会指向何方呢？《经济半小时》记者赶到了位于风暴中心的上海进行调查。

　　张鸿铭,上海社科院城市与房地产研究中心主任,上海市人民政府参事,国家建设部专家委员会成员,从事房地产市场研究三十余年。张鸿铭全程参与了上海市房产税方案的研究、制订过程。

　　记者:我们知道您一直参与上海房产税方案的讨论,那我很想知道在你们的讨论过程中,什么问题是你们最关注的问题,什么问题是讨论最焦点的问题？

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任、上海市人民政府参事张鸿铭:它考虑到方方面面的关系,考虑了自住的问题和非自住的问题,自住和非自住,就自住和营业的问题他考虑到了我认为相当合理的。他还考虑到,是从,他起步考虑到,较小的范围的起步,冲击面,适当的减小冲击面他也考虑到了,他也考虑到了一个税率,不要一个,它要一个价格的基础他考虑到了,按照房产税的要求,一个新买的怎么样,原来的房屋。

　　记者:您觉得房产税操作的难度大不大？

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任、上海市人民政府参事张鸿铭:如果净用物业税来表述的话,那么它有一的技术难度,那么如果按照类物业税,就房产税的话,那么这个难度就很小了,这难度就很小了。很多的基本问题,要我看都可以迎刃而解,当然它需要深化和细化,变成可以做的一种细则,操作的细则。

　　张鸿铭告诉记者,其实目前热议的房产税和物业税基本上是一个概念,都是指房产在保有环节每年要缴纳的税项。实际上从2003年开始,我们国家就在一些城市着手研究和空转物业税,不过由于物业税是一项新的税种,需要经过全国人大立法的批准,同时物业税还存在一些技术难题,如信息系统没有完全联网、房产价值评估工程巨大等等问题,所以物业税短期推出不太可能,于是类似于物业税的房产税被提上了议事日程。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任、上海市人民政府参事张鸿铭:那么所以人们考虑了,我们现有的政策,房地产政策里头税收政策里有一项税就是我们1986年我们《中华人民共和国的房地产税暂行条例》,里头就有相关的规定,有相关的规定,就对于我们公民也好,对于机构也好,我们所有的一个房产要交一项税叫房产税。

　　1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定,对于个人所有的非营业用房产,免纳房产税,张鸿铭认为,如果现在对于个人非营业性的自住房产,设定一个合理的面积或套型的设置,那么超过这个限额的部分,就可以界定为营业性房产,对此可以征房产税。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任、上海市人民政府参事张鸿铭:那么其中对于住房部分我们国家一直没有征收,一直没有征收,那么按照现在的形势的需要,我们假如说们物业税暂时不能推出,那么1986年的我们中华人民共和国的房产税暂行条例有可以征收。

　　那么备受关注的上海版房产税方案到底是什么样的呢？房产税会对居民所有的住房征收吗？

　　记者:有人认为房产税推出有可能会加重普通老百姓的购房的压力,您怎么看这个问题？

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任、上海市人民政府参事张鸿铭:按照每个人可以刨掉一个部分。比如说是不是刨掉50平米,或者60平米是不是可以刨掉,我们一个人自用,我们说50、60平米是不是够了,你每个人超过了这样一个比例是否要征收一个房产税 那应该是合理的

　　免征房产税的居民自用面积到底定为多大是合理的呢？张鸿铭建议,每个地方可以不一样,比如说大中型城市可以小一点,中小城市可以大一点,东部地区可以小一点,西部地区可以大一点。

　　1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定, 房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任、上海市人民政府参事张鸿铭:新购买房屋你就可以按照这个成交价格计算,对不对？假如原来房屋是应该有评估的,那当然我个人有设想,我们可以用简化,用简化一个手续,比如说按照原来的购买的价格乘上一个通货膨胀率,因为现在房价的一个上升的幅度大大高过于通货膨胀率,那不很简化了嘛。假如说国家认为你这个,这个价格的这个房屋的原值太低了,那么你可以在税率上调整,用税率上调整不是解决了嘛。

　　据了解,房产税的税率在各个国家都不太一样,甚至一个国家里的不同城市也有不同税率。而根据目前的传言,上海市房产税的税率将会是千分之八,那么实际情况又是怎样的呢？

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任、上海市人民政府参事张鸿铭:那么我们国家各地也可以不一样,比如说某些城市你的财政收入情况相当稳定,相当好,那么你的税率可以降低,有的城市的财政压力很重,那么你可以适度的提高,或者每年也是可以不一样。那么我想也是,也应该在零点几,百分之零点几到1%甚至更多也是可以的,也是可以的,那么这是应该由各地,由各地有个设想 同中央商量的事这是一个税率的问题。

　　在张鸿铭看来,上海的房产税方案基本成熟,具有较强的可操作性,不过至于什么时候出台的确不好判断。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任、上海市人民政府参事张鸿铭:即便这个政策已经成熟了,那么出台的时机也是可以选择的,是否一定要出台也是可以选择的,要根据宏观经济形势,要根据市场的形势。但是我想从长远来看,这项政策是一定要出台,是应该出台的,假如说类物业税成功了,那么以后就可以进一步,我们推进到物业税也是可以的,总而言之,类物业税也好,物业税也好这个大势所趋是应该遵守的,再不遵守,从长远看不遵守似乎是不合理的,绝对是不合理的,不合理的。

　　实际上,世界上实行市场经济体制的国家,基本上都对房产保有环节征税,并且这项税收占政府财政收入的比例相当高,有的地方甚至能达到五、六成。正因为这样,在一些专家学者看来,如果征收房产保有税,有利于扭转国内地方财政过分依赖土地拍卖收入的现状。那么,对楼市和购房者而言,房产税又意味着什么呢？记者找到上海某房屋中介机构的一名工作人员张向荣。

　　记者:你刚刚打电话是一个什么样情况？

　　上海中原物业公司恒大翰城分行副经理张向荣:刚才打电话是我们这边最近挂牌一个房源恒大上河苑的房子,他是两房的,他是88个平方,价格是200万,那么挂牌价格,然后我们带客户去看了之后,说如果说是180万的他可以晚上带定金过来定,就5万定金,那么我刚跟房东沟通过了,房东意思是说,他原来已经让价了有10万了,那么也经过一个很大的一个空间,那么如果再让10万的话他觉得接受不了。

　　记者:那这样的一个房型在4月 17号政策出台之前大概是什么价格？

　　上海中原物业公司恒大翰城分行副经理张向荣:205万甚至可能210万。

　　时隔一个多月的时间,这套房子的价格已经降了百分之十几,不过买房人仍然不愿意轻易掏腰包。对于张向荣来说,这样反反复复跟客户的沟通早已经习以为常,但是他发现,现在的业务似乎更加难做。

　　上海中原物业公司恒大翰城分行副经理张向荣:很多客户他预期心理大概在20%到30%左右,让房东跌20%、30%的话也非常地难,我估计主要是因为上海的细则没有出来之前,他选择了这个观望。

　　这种浓厚的观望情绪让上海楼市似乎一夜之间就从酷暑回到了寒冬,成交量出现大幅度萎缩。

　　上海中原物业公司研究部高级研究经理马冀:我们从数据走势来看的话,5月份的一个上海全市的一个二手成交量应该是在6700余套,那么环比其实已经下滑了将近65%到70%左右了。

　　记者:那我想知道这个二手房的价格有下降吗？

　　上海中原物业公司研究部高级研究经理 马冀:从目前来看的话,就是说一个挂牌价格其实还是保持相对的稳定的,也没有出现太大一个波动,除了个别的一些区域或者说是个别的物业。

　　马冀说,尽管上海楼市整体看价格没有多少下降,但是在部分区域已经出现了集中的降价抛售。

　　上海中原物业公司研究部高级研究经理马冀:因为去年来说的话,就是外环线附近比如说像我们松江的（九廷）,浦东的叫周康,就是周浦康桥那一块,因为在去年这一轮猛涨之后,这些外环线以外区域,他们它的一个价格的一个上涨幅度其实都是超过100%的,都翻了一番。那么在这个情况下面的话,一定是也会感受到可能预期可能还有物业税或者说保有税要出台,那么这样一个心理预期之下的话,它一定是会选择能够是尽快的是跑掉。

　　成交量的急剧萎缩给房地产中介行业带来致命打击,在浦东新区的某区域,记者看到好几家中介机构已经关门倒闭。

　　上海中原物业公司恒大翰城分行副经理张向荣:这边的话因为就像一条街上大概有40家中介公司的话,大概关掉了有5、6家,

　　张向荣告诉记者,这家中介是今年的3月15日开张的,两层办公楼面积大约130平方米,共有30多个员工,这样的规模在中介门店中也算是比较大的。

　　上海中原物业公司恒大翰城分行副经理张向荣:开业了整整一个月左右时间就突然之间出来,4月 17号房地产新政,现在就已经选择关掉了。

　　张向荣告诉记者,看到这些同行相继退出,他和他的同事都很担心,因为他们不知道自己未来的命运会是怎样的,他们也不知道楼市的寒冬还要持续多久,即将出台的上海楼市调控细则和房产税方案到底还会释放多大的威力。

　　上海中原物业公司恒大翰城分行副经理张向荣:应该来说,如果说出台这个保有税的话,那么我想又会是另外一种局面了。那么我们中间行业可能会面临一个更大的一个就是跌价的趋势,房价肯定还会往下面下滑一个很大的空间。

　　那么对于可能出台的房产税,上海市民又是怎么看的呢？

　　记者:你觉得房产税对老百姓买房有什么样的影响,影响大不大？

　　上海市民:总归房价肯定会下来一点,其他也没什么,房价下来老百姓能得实惠。

　　记者:你觉得对抑制现在的高房价有好处？

　　上海市民:对对。

　　记者:那你觉得现在上海房价高吗？

　　上海市民:高,蛮高的,的确蛮高的。一般如果,你想这种靠上班,上班的工薪阶层来说,那根本就买不起房。

　　实际上,即便现在上海实施房产税还没有明确的时间表,但在满天飞的传言中,上海楼市已经进入了久违的寒冬。而说到房产税一旦开征所带来的影响,市场各方的反应各不相同,中介担心楼市会跌入更冷的冬天,老百姓则盼着高房价能就此终结。房产税对大家的购房需求就在记者到上海调查房产税方案的时候,《经济半小时》栏目等共同发起了有关“房产税”的网络问卷调查,截止到6月11号为止,共有超过1万5千名网友积极参与。有意思的是,参与这次调查的网友大多来自北京、上海、广东、浙江、江苏这些房价高企的地区。面对众说纷纭的房产税,他们抱着怎样的态度？到底会产生什么样的影响？

　　从投票结果来看, 54.1%的投票者认为应该征收房产税,另外45.9%的人持反对票。

　　对于应该针对第几套房该征收房产税,对于第二套房,第三套房,以及第三套以上的房产征税的选项,分别各有约30%的人有所选择。 仅有3.2%的人表示,应该对第1套住房征收房产税。

　　对于有购房需求的人,在房产税出台后,是否会继续购房这个问题,约53.9%的投票者表示不会继续购房,而46.1%的人依然会根据需求购房。

　　而房产税出台后,对房价的平抑作用能够持续多长时间,有52.3%的人认为能够持续一年以上,认为能够维持半年的有25.2%的人,有22.5%的人认为,房产税出台对房价的影响只能保持三个月。

　　从调查结果来看,选择比例结果相似。

　　从这次网上调查的情况来看,如果出台房产税,有一半以上的人会因此改变购房打算。但是记者也注意到,围绕房产税调控作用的时效长短,网友们的分歧比较大,四成以上都认为,房产税抑制房价的效应不会超过一年。难道被市场称为房价最后一只杀手锏的房产税,对楼市的影响力只会来去匆匆？在楼市调控中,房产税应该怎样扮演一个正确的角色？

　　房地产税开征对于房价的中长期影响到底有多大？

　　从世界各国的情况来看, 有的国家的确因此较好地控制了房价,以加拿大为例,所有的房地产征收1%的物业税,为地方财政服务,而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税,为全社会服务,这样的措施让炒房者望而却步。买房后,无论是别墅、排屋还是普通住宅,每年都必须向政府交纳住宅总估价1％的“房产税”。“房产税”随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万加币,每年需支付3000加币的房产税,如果十年后房子增值到100万加币,每年就需要支付1万加币的房产税。中央财经大学税务学院副院长刘桓给记者算了一笔账, 根据1986年施行的《房产税暂行条例》对于营业性用房征收房产税的计算办法,如果沿用照这个计算公式和税率来对住宅征税,那么一幢原值100万的房子,每年要缴纳的房产税是8400元,如果房产购买价格为200万,每年缴纳的房产税就是16800元。刘教授认为,过去对于房产征税集中在交易环节,而房产税是对住房保有环节每年征税,对于打击炒房会有明显作用

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓:在北京目前随便买一套100平米房子的话,现在起码得200、300万,比如说三环以内,四环以内,那这个房子你一年不住光交税要交3、4万块钱或者2、3万块钱的话,那你说这个人他心理上能承受吗？很难。因此他会急于出手。出手的时候那么接手的人就要琢磨。我是买房的话我可以买,如果我也是炒房人,你接到我手上我要交税,因此他恐怕就不接了,所以他这种传导这种包括心理传导包括税后的传导,会造成大家对于这个,就跟击鼓传花一样都要尽快脱手为好,所以这会改变买卖双方它这种供求平衡的关系,现在是卖方市场其实有可能变成买方市场,那这样买房产生以后,那么价格就可能下跌。

　　记者:这是不是会是一种比较理想的状况,比如说我们国家的货币供应量这么大已经到60万亿左右了,那大家肯定会把这个强化买房子这样一个投资属性,这样子大家必须要去选择投资渠道对自己财产保值增值, 很可能拥有房子的人他把所有的一个税收成本都转嫁到了下一个环节,也就是说最后还是由消费者买房子的人承担,而且他还要更增加一笔房产税？

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓:你说的是一种可能性,这种可能性是存在的,但是问题在于就是目前我们政府的,包括学者们他们力图达到一种理想状态就是要改变这个预期。因为你想想,你有钱你现在不出手你不赚,你还有税这时候他就考虑,我何不把房卖掉,趁高位卖掉以后,我又免掉税收然后拿点钱干别的投资,因此呢,会有很多的游资会做出这样的选择,那这样的一来至少会使相当一部分投机者这个住房退出市场,他就改变了目前供应紧张这种局面 。因此他会加速这种流转,因此他会改变供求关系,而增加我们说房产的供应这是我们所希望看到的一个现象。

　　在今年以来的新一轮房地产调控中,房产税被老百姓视为抑制房价快速上涨的最大期待之一。但是,房产税的出台真的能像人们所期待的那样,成为抑制房价的一剂猛药吗？在上世纪八十年经济快速增长时期,日本和韩国均试图以开征房地产税等重税抑制房市价格,韩国曾对第二套居民住房征重税,原来是9%至30%的比例,最后征到50%至60%,但是房地产价格还是没有控制住。反倒使房地产供应量锐减,成本大大增加,又通过价格转移到了购房者的身上。而日本从1985～1991年的地价平均涨幅7.6%,而房价上涨超过了20%,日本开征的固定资产税并没有起到抑制房价上涨的作用。那么,如果房产税在我们国家出台,能够在多大程度上影响房地产市场呢？中国人民大学财政金融学院教授朱青指出,房价的涨跌,取决于供求关系,如果未来住房供不应求,人们还是会选择投资房产,因此,应该考虑到开征房产税后,出现的另一种可能。

　　中国人民大学财政金融学院教授朱青:那么关键一点从中长期来看,如果人口因素,信贷的因素,通货膨胀的因素这些因素都没有发生变化,也就是说这些因素都是导致老百姓大量购买住房需求的一个原因,如果这些原因都没有变化,那么我们出台了不动产税,那么显然老百姓不会因为交纳,每年需要交纳一定的房产税而不去买房,因为它预期今后房价肯定还要大涨,在这种情况下即使我交了房产税,但是我持有5年以后、10年以后我们我卖房的价差收入,买卖的价差收入如果远远大于我这几年缴纳的房产税,他还是要买房的。

　　记者:也就是说如果供求关系不改变,市场预期不改变的话,不但不能够平抑房价,反而给最终端的消费者增加一个税收负担。

　　中国人民大学财政金融学院教授朱青:对,这就有人提出来的,也人提出来所谓加法,也就现在你开征了房地产税,那么若干年以后,房地产市场仍然是求大于供,在这种形成下现在征收的房产税有可能推高房地产价格,为什么？因为现在持有住房的人可能要把它交纳的房产税,通过税负转嫁通过抬高价格,把税负转嫁给未来的购买者负担,所以现在的房产税有可能是未来推号房价的一个因素。能不能推高？那就是我们刚才所讲的,税负能不能转嫁,还要靠,还要看未来房地产的供求状况。

　　朱青教授的观点具有代表性, 要抑制房价过快上涨,根本的措施还是要从加大供应量入手。而房地产税的开征,最直接的作用,是在于打击投机性炒房,这会有助于大家更明确地了解住房刚性需求。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓:因此这里需要改变人的预期,房能增值,而且无限的增值不过是传说,真正还原它原来的目的的话,那么它是住的东西,那么住的东西它的成本价应该是多少,那回归到原来的轨道上去,这是我们希望的。当然我们说挤掉泡沫,每家一套或者两套房子价格还涨那就说明,只能说明是我们国家刚性需求很大了,那这个价格上涨我们是要接受的。现在问题在于我们搞不清楚有多少房子是大家居住被迫要非买不可,有多少房子是拿着炒。当这个房地产市场它是一个卖方市场的情况之下这里边我们说投机住房、刚性住宅混在一起的话,政府要加以区别,要想办法保证那些刚性的需求,而把投资,乃至投资的住房要用,要办法挤出一部分来。那么这些做法是政府坚定不移的决心 。

　　目前,上海,重庆等地已经开始将各自的试点方案上报,房地产税的开征还有很多悬念,作为一名资深的国际税务专家,朱青教授认为,开征前周密考虑各种细节固然重要,但是,更需要思考的是如何使用这笔税收收入。目前我国的税收收入约占国内生产总值的18%,但是包括以社会保障等形式转移给居民的再分配,只占到国内生产总值的2%到3%, 因此,这笔税收收入增加之后,如何使之用之于民,是一个必须同步考虑的课题。

　　中国人民大学财政金融学院教授朱青:在这种情况下如果它的转移性支出的政策没有跟上,那么如果他的再分配政策没有跟上,势必会减少居民部门的收入,居民部门的收入减少了,它的消费肯定会下降,所以这种政策就不利于鼓励内需,必须从国民分配收入格局的角度来考虑。

　　半小时观察

　　对眼下正在展开的楼市新政而言,房产税到底是天使还是魔鬼？很多人恐怕都会有不同的看法,就像上海方案中的70平米规定,对于绝大多数人来说,这个平均面积的标准都是合适的,但是,对于那些第一次购房的单身者来说,这就意味着他只能购买70平米以下的住房,要是购买一个两居可能就要交税,这样的规定是不是也有他的不合理之处呢？答案也许并不在房产税自身,而在于整个房地产市场乃至整个宏观经济的结构性调整。如果这一轮调整能够真正扭转财政增收依赖土地,经济增长依赖房地产的跛脚格局,房产税适时出台无疑会起到政策效应放大器的作用,促进发展方式的转变。但如果不去反思改变导致高房价的根本原因,只是看到征税的短期效应,很可能就像大家担心的,房产税的成本会像击鼓传花一样,最终转嫁给购房者。不管怎么说,对税收这项权利,政府都应当严肃而审慎地使用,确保它的稳定和长期性,不能仅仅看作一个抑制房价的工具,一针救急用的激素。

　　房地产税开征对于房价的中长期影响到底有多大？

　　从世界各国的情况来看, 有的国家的确因此较好地控制了房价,以加拿大为例,所有的房地产征收1%的物业税,为地方财政服务,而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税,为全社会服务,这样的措施让炒房者望而却步。买房后,无论是别墅、排屋还是普通住宅,每年都必须向政府交纳住宅总估价1％的“房产税”。“房产税”随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万加币,每年需支付3000加币的房产税,如果十年后房子增值到100万加币,每年就需要支付1万加币的房产税。中央财经大学税务学院副院长刘桓给记者算了一笔账, 根据1986年施行的《房产税暂行条例》对于营业性用房征收房产税的计算办法,如果沿用照这个计算公式和税率来对住宅征税,那么一幢原值100万的房子,每年要缴纳的房产税是8400元,如果房产购买价格为200万,每年缴纳的房产税就是16800元。刘教授认为,过去对于房产征税集中在交易环节,而房产税是对住房保有环节每年征税,对于打击炒房会有明显作用

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓:在北京目前随便买一套100平米房子的话,现在起码得200、300万,比如说三环以内,四环以内,那这个房子你一年不住光交税要交3、4万块钱或者2、3万块钱的话,那你说这个人他心理上能承受吗？很难。因此他会急于出手。出手的时候那么接手的人就要琢磨。我是买房的话我可以买,如果我也是炒房人,你接到我手上我要交税,因此他恐怕就不接了,所以他这种传导这种包括心理传导包括税后的传导,会造成大家对于这个,就跟击鼓传花一样都要尽快脱手为好,所以这会改变买卖双方它这种供求平衡的关系,现在是卖方市场其实有可能变成买方市场,那这样买房产生以后,那么价格就可能下跌。

　　记者:这是不是会是一种比较理想的状况,比如说我们国家的货币供应量这么大已经到60万亿左右了,那大家肯定会把这个强化买房子这样一个投资属性,这样子大家必须要去选择投资渠道对自己财产保值增值, 很可能拥有房子的人他把所有的一个税收成本都转嫁到了下一个环节,也就是说最后还是由消费者买房子的人承担,而且他还要更增加一笔房产税？

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓:你说的是一种可能性,这种可能性是存在的,但是问题在于就是目前我们政府的,包括学者们他们力图达到一种理想状态就是要改变这个预期。因为你想想,你有钱你现在不出手你不赚,你还有税这时候他就考虑,我何不把房卖掉,趁高位卖掉以后,我又免掉税收然后拿点钱干别的投资,因此呢,会有很多的游资会做出这样的选择,那这样的一来至少会使相当一部分投机者这个住房退出市场,他就改变了目前供应紧张这种局面 。因此他会加速这种流转,因此他会改变供求关系,而增加我们说房产的供应这是我们所希望看到的一个现象。

　　在今年以来的新一轮房地产调控中,房产税被老百姓视为抑制房价快速上涨的最大期待之一。但是,房产税的出台真的能像人们所期待的那样,成为抑制房价的一剂猛药吗？在上世纪八十年经济快速增长时期,日本和韩国均试图以开征房地产税等重税抑制房市价格,韩国曾对第二套居民住房征重税,原来是9%至30%的比例,最后征到50%至60%,但是房地产价格还是没有控制住。反倒使房地产供应量锐减,成本大大增加,又通过价格转移到了购房者的身上。而日本从1985～1991年的地价平均涨幅7.6%,而房价上涨超过了20%,日本开征的固定资产税并没有起到抑制房价上涨的作用。那么,如果房产税在我们国家出台,能够在多大程度上影响房地产市场呢？中国人民大学财政金融学院教授朱青指出,房价的涨跌,取决于供求关系,如果未来住房供不应求,人们还是会选择投资房产,因此,应该考虑到开征房产税后,出现的另一种可能。

　　中国人民大学财政金融学院教授朱青:那么关键一点从中长期来看,如果人口因素,信贷的因素,通货膨胀的因素这些因素都没有发生变化,也就是说这些因素都是导致老百姓大量购买住房需求的一个原因,如果这些原因都没有变化,那么我们出台了不动产税,那么显然老百姓不会因为交纳,每年需要交纳一定的房产税而不去买房,因为它预期今后房价肯定还要大涨,在这种情况下即使我交了房产税,但是我持有5年以后、10年以后我们我卖房的价差收入,买卖的价差收入如果远远大于我这几年缴纳的房产税,他还是要买房的。

　　记者:也就是说如果供求关系不改变,市场预期不改变的话,不但不能够平抑房价,反而给最终端的消费者增加一个税收负担。

　　中国人民大学财政金融学院教授朱青:对,这就有人提出来的,也人提出来所谓加法,也就现在你开征了房地产税,那么若干年以后,房地产市场仍然是求大于供,在这种形成下现在征收的房产税有可能推高房地产价格,为什么？因为现在持有住房的人可能要把它交纳的房产税,通过税负转嫁通过抬高价格,把税负转嫁给未来的购买者负担,所以现在的房产税有可能是未来推号房价的一个因素。能不能推高？那就是我们刚才所讲的,税负能不能转嫁,还要靠,还要看未来房地产的供求状况。

　　朱青教授的观点具有代表性, 要抑制房价过快上涨,根本的措施还是要从加大供应量入手。而房地产税的开征,最直接的作用,是在于打击投机性炒房,这会有助于大家更明确地了解住房刚性需求。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓:因此这里需要改变人的预期,房能增值,而且无限的增值不过是传说,真正还原它原来的目的的话,那么它是住的东西,那么住的东西它的成本价应该是多少,那回归到原来的轨道上去,这是我们希望的。当然我们说挤掉泡沫,每家一套或者两套房子价格还涨那就说明,只能说明是我们国家刚性需求很大了,那这个价格上涨我们是要接受的。现在问题在于我们搞不清楚有多少房子是大家居住被迫要非买不可,有多少房子是拿着炒。当这个房地产市场它是一个卖方市场的情况之下这里边我们说投机住房、刚性住宅混在一起的话,政府要加以区别,要想办法保证那些刚性的需求,而把投资,乃至投资的住房要用,要办法挤出一部分来。那么这些做法是政府坚定不移的决心 。

　　目前,上海,重庆等地已经开始将各自的试点方案上报,房地产税的开征还有很多悬念,作为一名资深的国际税务专家,朱青教授认为,开征前周密考虑各种细节固然重要,但是,更需要思考的是如何使用这笔税收收入。目前我国的税收收入约占国内生产总值的18%,但是包括以社会保障等形式转移给居民的再分配,只占到国内生产总值的2%到3%, 因此,这笔税收收入增加之后,如何使之用之于民,是一个必须同步考虑的课题。

　　中国人民大学财政金融学院教授朱青:在这种情况下如果它的转移性支出的政策没有跟上,那么如果他的再分配政策没有跟上,势必会减少居民部门的收入,居民部门的收入减少了,它的消费肯定会下降,所以这种政策就不利于鼓励内需,必须从国民分配收入格局的角度来考虑。

　　半小时观察

　　对眼下正在展开的楼市新政而言,房产税到底是天使还是魔鬼？很多人恐怕都会有不同的看法,就像上海方案中的70平米规定,对于绝大多数人来说,这个平均面积的标准都是合适的,但是,对于那些第一次购房的单身者来说,这就意味着他只能购买70平米以下的住房,要是购买一个两居可能就要交税,这样的规定是不是也有他的不合理之处呢？答案也许并不在房产税自身,而在于整个房地产市场乃至整个宏观经济的结构性调整。如果这一轮调整能够真正扭转财政增收依赖土地,经济增长依赖房地产的跛脚格局,房产税适时出台无疑会起到政策效应放大器的作用,促进发展方式的转变。但如果不去反思改变导致高房价的根本原因,只是看到征税的短期效应,很可能就像大家担心的,房产税的成本会像击鼓传花一样,最终转嫁给购房者。不管怎么说,对税收这项权利,政府都应当严肃而审慎地使用,确保它的稳定和长期性,不能仅仅看作一个抑制房价的工具,一针救急用的激素。

　　炒房客眼花缭乱“翻墙术”：想的还是何时抄底

　　作者：理晓 来源：中国证券报

　　新“国十条”出台已近两个月，疯狂的楼市几乎一夜之间步入冰冻期。之前赚得盆满钵满的炒房客暂时蛰伏起来，但仍有一些继续寻找“结构性”机会，还有的使出“翻墙术”专攻政策空子。

　　去二三线城市吸货

　　重庆、武汉、北海等先前房价涨幅不大的二三线城市，目前成为一些投资客的首选之地。

　　刚刚在北海买了两套海景别墅归来，一位投资房产十余年的山东商人对中国证券报记者表示，他并不十分认同今年不能买房的说法。“2006年北京的星河湾小区每平方米只有2万元，我当时犹豫没买，结果很快就涨到5万多元，我买了几套后2008年又跌到3万多，但现在将近8万元了。我的生意每年都在做，但不如把合适的房子拿在手里。”他说。

　　这位商人不认为自己是炒房客。他平时做的有地产实业，如果不急着用钱，在各地买的房子不会急于出手，他选的每一套都是适合自己居住的豪宅。据他介绍，一些同行近期在武汉、重庆、西安等地买房子，这些城市的房价基本都在每平方米万元以下，城市发展建设也不错。“我前段时间去了趟重庆，那里房子不贵，只是城市太大，政府对房价的控制意识很强。”

　　在投资人眼里，这些二三线城市具有吸引力的原因除了价格外，就是调控力度没有北京等地严格。就在“国十条”出台后，浙江、重庆、广州、青岛等省市的楼市调控细则陆续出台，严厉程度大多低于北京、深圳等地。甚至不少地方官员私下里宣称，“国十条”是为了遏制部分一线城市房价，其他城市只要防止房价涨势蔓延就可以，自己城市的房价没有泡沫或者泡沫很小，自然谈不上打压。

　　经历了几轮房价暴涨的“牛市”后，楼市“盛宴”已被越来越多的人觊觎，而投机需求在很多时候似乎难以界定。记者了解到，一些投资者在拥有多套房源的同时，在二三线城市遇到合适目标还会出手，多数地方政府对这些人很难抵触。

　　眼花缭乱“翻墙术”

　　暂停三套房贷、提高二套房首付、外地人限购……从力度上看，剑指炒房需求的本轮调控无疑是历史最严厉的一次。但任何政策都有顾及不到的层面，且房地产业牵涉的利益因素太多太重，一些人目前也正寻觅着政策覆盖阴影处的可乘之机。

　　一位自称来自温州的炒房客告诉记者，他们根本不需要通过按揭贷款买房，比如本身自己有公司，可以以实业名义贷款，还可以抵押现有房产贷款，此外民间借贷对炒房者渠道非常畅通，只要平时信誉良好就可以借到。

　　4月底出台的北京楼市新政要求，商业银行根据风险状况，暂停向不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。但投资客老王说，他虽然不是北京人，但满足这个条件并不困难。自己在北京、上海都注册了公司，完税证明不难搞到。而社保缴费证明则更容易做出，只要交点钱，不少公司都可以帮忙。

　　一名地产中介对记者表示，如果看上了房子，中介公司可以帮助代办完税证明。他说：“完税证明办起来比暂住证困难一些，银行只是看你有没有这个东西，并不经常去审查具体真假，信贷员也没有这个动机。”

　　另一家地产中介的说法也很有意思，他们起初对是否需要完税证明言辞含糊，几天后则说政策又有变动，如果没有户籍或一年以上完税证明，外地人买首套房只要缴纳50%的首付款，按二套房的政策就可以买房。

　　6月以来不少银行陆续暂停发放三套房贷，房贷审批和利率执行严厉程度尤甚以往。

　　但中国证券报记者与多家银行信贷人士联系后，发现房贷仍然存在着明紧实松的情况。用一位信贷部门人士的话说，目前的房贷利率太敏感，银行既怕全年贷款指标完不成，又怕房贷不良率上升风险，只能是边走边变。

　　根据现有政策，二套房首付比例不得低于50%被严格执行，但对于二套房利率不得低于基准利率1.1倍，却被一些银行以办卡拉存、保留优质客户为由而降低。少数银行信贷员称，只要有充足证据表明客户资质优良，可以给予二套房贷客户9折甚至8.5折优惠。据了解，目前北京一些银行仍私下为三套房贷“放行”。

　　上文提到的地产中介说，只要愿意买房，无论是首套房还是二套房，都可以帮忙争取到7折利率优惠，二套房贷“最不济也能争取到8折”。

　　想的还是何时抄底

　　尽管一些炒房客痴心不死，但“国十条”无疑重挫了这些人的企图和收益。上文提到的山东投资者表示，如果调控政策不出台，今年北京四环内房价涨到每平方米5万元没问题。但现在的情况就不好说了，不排除继续下跌的可能。

　　统计局数据显示，5月70个大中城市房价同比上涨12.4%，涨幅比上月缩小0.4个百分点，其中北京房价环比下跌0.1%。我爱我家副总裁胡景辉认为，扣除部分经适房过户等非真实需求，与政策出台前相比，5月份北京楼市成交环比跌幅在80%左右。“楼市最疯狂时，60%的二手房买卖是全款支付，很多房子几天过完户立刻再转手赚钱，这个市场当时必须要调控了。”

　　一些没有“踩准步点”的投资者比较无奈。北京方庄某小区的一套房子年初价格是140万元，3月份被180万元买走，而目前200万的价格已经挂了许久无人问津。据说这个房子的买家是个“新手”，目前正担心白忙活一场还赔钱。

　　而一旦调控效果不明显，不排除出台更严厉楼市政策的可能，国家发改委日前提出逐步推进房产税改革。好几位炒房客向记者询问房产税和物业税何时推出，担忧之心由此可见。但在他们的内心深处，房价过快下跌并不值得恐惧，相反将成为再一次抄底的良机。先前的几次调控经历无不说明了这点。

　　还有的投资者认为，本次调控的一大特点是明确了地方政府有稳定房价的任务，未来房价涨幅可能更多地受到相关部门的规限，这意味着类似前些年暴涨的机遇可能是可遇不可求了。

　　楼市论坛众口一辞 此轮调控真的狼来了

　　作者：汪晓霞 来源：新华日报

　　提要：住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹将“新国十条”归结为调控房价的政策。她认为，本轮房价调控政策短期内即会形成供求关系和房价预期的改变，政策控制房价快速上涨的目标在今年将如期实现。

　　本报讯 “以前说"狼来了"，但"狼"从来没来，但这次应该是真来了！”昨天下午在南京举办的一场房地产论坛上，住建部官员和知名经济学家均直言此轮调控动了真格，开发商不可再将调控轻视为“空调”。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹将“新国十条”归结为调控房价的政策。她认为，本轮房价调控政策短期内即会形成供求关系和房价预期的改变，政策控制房价快速上涨的目标在今年将如期实现。

　　“昨天国家统计局公布了5月份70个大中城市的房价数据，可能大家感觉与实际成交有出入，这是因为统计局统计的是备案数据，比实际成交价格要滞后1-2个月，大家不要去看这个绝对量，而是从中看趋势——5月房价涨幅环比4月已经下降了。”

　　在秦虹看来，房价下降的趋势既已形成就“势不可挡”。从需求来看，政策对市场的影响还是非常大的，高价拿地、恐慌性购房目前都已得到了控制。“这次调控将明显控制需求，目前不少城市的成交量已在大幅萎缩，需求控制住了，即使短时间内市场供应不能增加很多，也会改变供不应求的状态。”

　　秦虹同时指出，政策执行力度和宏观因素变化仍是分析政策效果的前置条件。比如，商业银行对严格信贷政策措施能否真正全面执行；较快形成土地的有效供给能否如期实现。据秦虹介绍，针对过去土地供应偏少的情况，今年全国新增18万公顷的土地供应，是去年的1.38倍，增加土地供应被视为平抑高房价的手段之一，不过巨量土地如不能按期实现开发、上市，也达不到有效供给、缓解供求的目的。当然，宏观因素对房地产市场的影响也不可忽视。

　　“"新国十条"的目标是坚决控制投机性需求，遏制房价过快上涨。我听到一些开发商说，已经是"老运动员"了，不怕调控，而且之前的调控都成了"空调"，况且他们也"不缺钱"。我觉得开发商必须正视当前市场环境的变化，这一次调控政策力度很大，除首次购房且面积在90平方米以下的房源不受政策影响外，其余的都将受到政策影响。”

　　“死的就是这些"老运动员"，因为你的经验就是你的包袱。”经济学家赵晓一上台就接过了秦虹刚才的话题。而他更是率直地呼吁：“开发商，你们听了我的话，该降价就降价，该跑就跑吧。”

　　“中国需要有根本改革，房地产调控只是一个开始。”正是在这样的背景下，赵晓力主开发商当降则降。他说，经过这一段时间严厉的政策调控后，预计未来全国楼市将出现一段低迷，尤其是库存充足、消化周期长的城市，房价上涨增速将会明显放缓甚至出现下跌。“此轮调控着力改变市场预期，平抑房价、稳定市场，短期取决于政策、中期取决于资金、长期取决于制度。” （汪晓霞）