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楼市调控从紧从松争论不已 土地财政“两碰头”

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
2010年07月31日09:23

    楼市夏季决战

    贾海峰

  7月29日夜,在北京的一家饭店,一家国有大型房地产公司邀请住建部的司长们小范围聚会。参与的开发商向官员传达一个信息:房地产调控已经让很多开发商受伤,不希望再出更严厉的调控

政策。

  一位接近住建部的人士向记者透露,住建部日前再次召开由专家和国企代表组成的房地产形势研讨会,由于会议内容高度保密,外界无从得知。

  楼市调控已过百日,业内的一般看法是,当前已经进入楼市调控利益博弈的深水区,向前走一步还是向后退一步,都需要看楼市背后的这几股势力博弈的结果。

  第三季度被认为是重要的时间“窗口”,楼市可能会打破僵局,给出一个方向上的选择。

  部长关心价格,省长关心交易量

  虽然各省省长和住建部部长桌面上都会有每周的房地产形势报告,只不过两者关心的重点并不一样。住建部部长更关心房价数据,各省省长更关心地方的楼市交易量数据。

  满100天,对于中国很多行业和事件来说,似乎都有特殊的意义。

  从4月17日国务院发布“国十条”以来,至7月底满100天。房地产行业对于这轮调控下一步走向,舆论异常活跃,猜测满天飞。

  一位接近住建部的人士向记者透露,对于楼市调控,目前已经做到了房地产市场情况每周上报的制度。在各省省长的桌面上,每周都会收到各地住建厅厅长递上来的本周情况通报。而在住建部部长桌上,也汇聚着全国房地产监测系统汇总的报告,以及重点省份和城市的情况分析报告。

  调控实行100多天以来,市场上形成了价滞量跌的情况。

  虽然各省省长和住建部部长桌面上都会有每周的房地产形势报告,只不过两者关心的重点并不一样。住建部部长更关心房价数据,各省省长更关心地方的楼市交易量数据。

  “调控到现在,各方最关心下一步该怎么走。” 瑞银投资研究亚洲地产及休闲产业主管王震宇说,各方对调控的成果看法不同,对调控的下一步政策走向,也有自己的想法。

  来自住建部和地方政府的声音步调一致:房地产调控已经取得了一定效果。

  住建部政策研究中心副主任秦虹7月30日在上述房地产走势预测会议上表示,调控出台以来,主要城市房价同比涨幅出现下降,环比房价出现下降,交易量更是出现了大幅度的萎缩。

  秦虹说,调控政策实行100多天以来,杭州、上海、福州等城市上半年总成交量和去年同期相比下降幅度超过了50%,这个50%是在1-3月份整个房地产成交有一个异常放大的情况下的下降,足以说明新政出台之后5、6月份这些重点城市成交量的萎缩是非常的明显。

  其中北京房地产市场在1-6月份,月平均成交面积只和2008年同期是持平的,比2009年下降了接近40%,同时比2006、2007年这两年也下降了大概在40%-50%的水平。

  上海比去年同期下降了将近50%,比2006、2007、2008三年的月平均成交面积都有所下降。深圳成交面积同比下降了将近70%。

  秦虹表示,调控对房地产平均价格影响的话,实际上新入市楼盘价格已经出现了明显下调,土地市场也出现了下滑。也就是说高价地王已经很少出现,土地的流拍也开始出现。

  7月29日,在本轮调控当中作为风向标的北京市,也对外宣布房价下降——当天,北京发改委主任张工表示,北京市房屋销售价格指数5月份环比(比上月)下降0.1%,6月份环比持平;二手住宅交易价格指数5、6月份环比分别下降1.6%和0.9%。

  王震宇表示,通过数据分析,如果继续坚持“国十条”政策,到年底房价整体降幅会达到20%,这对今年的投资完成情况影响不大,但是会对明年年初影响很大。政府一方面想观察当前行市的变化,另一方面也在担心继续出重拳可能带来行业所不能承担的损失。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌透露,现在很多场合、不同部委的政策讨论会上,专家和官员们对楼市调控继续从紧还是从松争论不已。

  在他看来,下半年房地产调控政策面临情况更复杂。上半年目标是打压,下半年要在打压房地产和保经济增长之间取得平衡。

  而住房和城乡建设部部长姜伟新也在数日前召开的“2010年市长论坛”上表示,当前房地产调控的一个不好的表现是,个别城市交易量急剧萎缩。

  不难看出,保持商品房交易一定的量,是维持房地产投资不过度下降的前提,而从目前来看,实现这一调控目标越来越难。

  长沙不是楼市“灯塔”

  对于长沙仍然保持一个较高的销售量水平,行业内人士并不认为这是一个很带来市场信心的信号。

  长沙,一度在业内被认为是当前楼市不败的“灯塔”。但进入下半年,长沙房屋交易量也进入了萎缩通道。

  7月21日,湖南省统计局副局长李新连发布湖南省上半年经济运行数据时表示,受交易量下降的影响,长沙市房价下半年可能小幅调整。

  北辰实业副总经理曾劲对记者表示,长沙虽然城市人口只有五六百万人,但是其2009年商品房销售量高达1400万平方米,比拥有城市人口2000多万人的北京还要多。

  今年上半年,虽然北京等一线城市房屋交易量迅速萎缩,长沙依然卖出了704.8万平方米,同比增长24%。

  曾劲表示,长沙房屋交易量一直保持在高位,而且房价每年涨幅只有10%左右,这让开发商看到了希望,认为长沙这样的二三线城市是本轮房地产调控的避风港。

  但是,长沙这样的二三线城市,很快也被证明,在房地产严厉调控之下,其并不能独善其身。

  “国十条”出台以后,长沙市5月销售137.37万平方米,环比4月回落3.3个百分点,6月销售128.44万平方米,环比回落6.5个百分点,仍比去年同月增长5.3%。

  对于长沙仍然保持一个较高的销售量水平,行业内人士并不认为这是一个很带来市场信心的信号。

  记者在长沙市调查发现,长沙上半年房地产市场销售依然火爆,除了当地2008年以后启动的大拆迁行动带来的刚性购买需求以外,“三套房贷”等限制性购买政策并未在当地落实,是一个主要原因。

  记者调查发现,长沙市商业银行刚刚就“二套房贷”问题达成认识,很多商业银行并未推出“认房又认贷”的严格限制政策,农业银行等还有“有贷无房”也算首套购房的擦边球政策。

  长沙房地产协会一位人士说,“国十条”中严厉限制投资性购房的政策在长沙这样的二三线城市并没有落地,是长沙这样的城市在上半年房屋交易量依然很好的主要原因。

  对于投资性购房人士来说,由于预期下半年本地也会采取“停止三套房贷”等政策,而选择提前贷款购房。而“有贷无房”被认为首套自住性购房的政策,也会促使“假离婚”等现象成为规避贷款限制政策的手段。

  来自中国人民银行长沙中心支行的统计数据,也说明了上半年恐慌性贷款购房,是长沙当地购房量迅速上升的主要原因。

  上半年,湖南省个人消费贷款新增287亿元,同比多增166.8亿元,增长73.8%。其中,新增个人住房消费贷款225.9亿元,同比多增120.9亿元。

  但是,上半年的销售火爆数据,已然从7月份开始改变。

  据长沙房地产交易管理网统计数据,6月的第三周开始,每月房屋成交面积都在逐月下滑,6月第三周房屋成交面积为13.31万平方米,较上周减少14.39万平方米,而7月的第一周长沙商品房交易量约为21万平米,也比6月平均单月销售面积下降了很多。

  同时,房地产贷款需求受调控影响明显回落。5月份,湖南省新增房地产贷款36.9亿元,比上月减少23.9亿元,为今年以来最低水平。

  除了长沙以外,重庆、成都、武汉等二线城市均呈现上半年房屋交易量同比仍有大幅度增幅,但是从5月份以后,房屋交易量逐月下滑的趋势。

  以重庆为例,重庆统计局7月23日宣布,上半年重庆商品房销售面积1689.57万平方米,增长4.6%。

  重庆市统计局有关人士表示,2009年1-11重庆市商品房销售面积增速从两年来的最高点40.9%回落以来,到2010年1-6月已回落至4.6%。2010年二季度各月商品房销售面积同比增速分别为-10.7%、2.3%和-9.9%,相对于2009年上半年尚未全面反弹的房地产销售市场,对比基数相对不高的情况下,销售面积增速仍然回落较快。

  如果说长沙、重庆这样的二线城市房屋销售量同比增幅下滑的话,北京这样的一线城市受调控影响最深,其上半年销售商品住宅43694套,比上年同期下降41.5%。

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(责任编辑:单秀巧)
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