空谈“空置率”并无意义

　　中国房地产业确实存在严重缺陷，但不是什么待售率和空置率，这仅是表象。

　　【财新网】（王兰）中国房地产业有点像娱乐界，几乎每天都有热门话题出现，五花八门，似是而非，其中演绎的成分往往大过逻辑的分析。最新的热门话题是中国商品住房的“空置率”，论者如云。但是对“空置率”也不能空谈，本人进行一番梳理，尝试找到一些实质性的东西。

　　问题一：如何看待国家统计局公布的相应数据？

　　或许是回应有关中国商品住房“空置率”的议论，8月4日国家统计局公布了“2005年以来全国房地产开发企业商品房待售情况”和“2009年全国房地产开发企业商品房竣工、销售和待售情况”，并指出商品房待售面积不等于住房空置面积，强调空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比，所以不便用商品房待售面积计算房屋空置率，准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

　　如何看待统计局的公布结果？这是所有分析和议论的前提，很多论者往往先入为主,认为官方的数据不可靠。以我个人的经验，国家统计局的基础数据能够作为分析基础，如果说有歧义恐怕还是在对基础数据的解读上。总之，在没看见其它更有说服力的统计或抽样数据前，我更倾向将国家统计局的公布结果作为分析的基础。

　　问题二：国家统计局的公布结果说明了什么？

　　根据公布结果，2009年全国房地产开发企业商品房销售面积94755万平方米，其中住宅86185万平方米；对应当年末的商品房待售面积19947万平方米，其中住宅11494万平方米。这里的待售面积是指，报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积。

　　如果该数据可看成行业数据的话，待售面积就是行业的存货（成品）的概念，可以计算出2009年房地产行业的存货周转天数为77天，其中住宅49天。对待售商品房而言，可能是实际销售不理想，也可能是捂盘待涨，也可能是其他技术原因。

　　为简化见，我假定全国范围已销售和待销售的单位价格一样进行计算，从价值额来说这个假定高估了待售面积的价值，因为在房地产开发企业的报表里，待售面积（存货）是按成本计价的，也就是说按房地产开发企业的报表计算，存货周转天数还可能更小。

　　总体77天，住宅49天，说明相对于住宅而言，办公楼、商业营业用房等在销售或出租时过程上更为复杂，时间也更长。

　　这个数目和其他行业比如何？与另一个颇受关注的汽车行业比，根据中国汽车技术研究中心近日发布的数据，2010年7月，汽车库存周期逐月增长势头依然延续，由6月的55天增长到58天，其中乘用车库存周期由57天增长到60天，商用车库存周期由49天增长到50天。看来住宅和汽车的库存状况比较接近。

　　因为缺乏同口径的历史数据，不好做商品房存货的纵向比较，但从2009年商品房销售面积同比增长43.6%，其中住宅增长45.4%，而同期待售面积增长7.1%，其中住宅增长7.8%来看，存货周转天数2009年无疑比2008年大大缩短，也就是说2008年可能是房地产开发企业资金最为紧张的一年。

　　从2005到2009年，商品房待售面积增加了30.7%，年复合增长6.9%，其中住宅增加了24.3%，年复合增长5.6%。即便2008年商品房销售同比出现较大幅度下降（估计下降20%左右），但从2005至2009年，相信总体的商品房销售面积年增长应该不会低于6.9%，住宅销售面积年增长更应在5.6%以上，也就是说，房地产行业同期的存货周转天数实际可能在缓慢地下降。

　　问题三：商品房库存有何特点？

　　商品房的特性决定了它既不会像个人电脑等电子产品一样，库存一年后价格恐怕还不到原先的60%，也不会像茅台年份酒一样，永远是越存价越高。商品房库存有个适当的度，在外界条件不变的情况下，房地产企业会自觉不自觉地倾向达到一个平衡点，这也是企业存在的核心作用之一。

　　在市场经济里，政府当然应该关注这一情况，但行政地予以干预并不妥。从销售层面说，商品房几乎完全不同于其他产品的特性：一个是基本都是开发商自己销售（中介仅仅是策划代理的作用，很少有中介从开发商一次买断自己来销售的），也就是说将产品甩在销售渠道里的可能性不大（想想电子产品和汽车行业的情形），因此成品的存货更接近真实状况；另一个是商品房销售有巨大的金融杠杆支持，这一点其他行业无法比拟（航空公司买飞机或可一比，不过那不是个人消费行为）。在中国，按揭买汽车的比例都较低，其它消费信贷更少之又少。

　　问题四：中国的空置率会是多少？

　　8月4日，国家统计局对空置率问题说明了两点：一是对空置率的概念做了界定（房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比）；二是承认目前不能提供准确的数字（准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查）。

　　概念是相对的，但比较就需要同样的基础，这里采用国家统计局对空置率的界定。此前有媒体报道，中国目前有6540万套空置房，这实在是一个天文数据，有论者认为该数据比较可靠（虽然，国家统计局尚未给出一个权威的空置率统计数据，但曹建海根据媒体的调查报道以及有关北京市空置率的抽样调查结果估算，中国房屋空置率约在25%-30%之间。

　　按照曹建海的计算，按照全国城市常住人口6.2亿、人均住房面积30平米计算，全国约有186亿平米的住房面积，以空置率25%-30%计算，全国房屋空置面积大约在46.5亿平方米-55.8亿平方米之间。如果按照一套房80平方米计算，全国就约有6975万套空置房。“此前高达6540万套空置房的报道，绝非空穴来风”，曹建海说。（据8月6日财新网“曹建海：搞清空置率有多难？”）

　　如果我们认为国家统计局的统计数据可以作为分析基础，那么6540万套的数据是不可思议的。按国家统计局公布，2009年住宅销售804万套，假定截止2009年的前10年住宅销售套数年复合增长6%（可能是个偏低的估计），那么过去10年累计销售的住宅套数为6163万套（如6%是偏低的估计，对应6163万套就是偏高的估计），也就是说即使高估2000年以来所有销售的住宅，它们全部都空置还不够（理性的话，我们更应该倾向相信哪个数？）

　　曹文的核心是，认定“中国房屋空置率约在25%-30%之间”，其他都是由此的推算。如果认为统计的数不可信，那么抽样？住宅的特点就是位置带来千差万别，北京、成都、温州或某县城，其间差别太大，我们抽样哪的？即使仅在北京，二环以内和四环以外也完全不一样，怎么抽样？抛开区域不说，刚销售的住宅区和销售10年以上的住宅区几乎完全不同，以哪为样本？即使上述因素在设置样本的时候完全都考虑了，我们对样本观察多久？一天肯定不行，一周？（周末因素）或一年365天天观察？

　　因此，我不认为目前哪个机构有如此的实力提供一个关于全国住宅空置率的有说服力的抽样数据。简言之，我的看法就是：6540万套空置房可信度太低，准确的数目目前无法获得。

　　问题五：空置率是否能够弄清楚?

　　曹文认为，搞清空置率是最容易的事，“统计局在提出待售率之后，有必要联合建设部、 国土资源部、公安部甚至国家电网公司共同调查清楚空置率。”恐怕不那么简单，什么情况是空置？连续一年不住还是连续三年中累计一年不住？每年住一周怎么算？不住的也可能用电（装修或其他活动）这如何界定？中国的实际情况是，因为手续繁杂，配套不健全，加之中国人偏好二次装修（有的干脆就是毛坯房），购房后相当一段时间都难以入住，这些也要计入空置？诚然，以中国集中力量办大事的能力，花个一年半载搞出个空置率数据来并非不可能，问题是搞出来准备说明什么？

　　问题六：待售率和空置率能说明什么？

　　国家统计已经给出了商品房待售情况，假设我们也搞清楚了空置情况，想说明什么？对中国房地产存在若干尖锐对立的看法：一曰“涨派”，为一些开发商和分析人士，认为涨到目前价格正常，未来仍将上涨；二曰“跌派”，大部分普通百姓和媒体属此类，认为目前价格完全不正常，应该且一定会大幅度下跌；三曰“稳定派”，各级政府可能是其代表，认为目前价格基本可接受，未来最好是不要大涨也不要大跌。

　　截至今年6月末，全国有10646 万平方米的待售住宅，假定我们得出了空置面积是X亿平方米，那么站在“跌派”的立场怎么看？正常？那就不必讨论了；偏大？那“跌派”应该高兴才对，因为这两个指标偏大说明房地产开发商资金紧张，市场中存量可交易住宅偏多，其他条件不变的话价格会有下降压力；偏小才是“跌派”不愿看到和应该反对的情形，因为这意味着价格不可能下跌。

　　现在的情形有点奇怪，不少在我看来属“跌派”的人在愤怒指标偏大，不清楚为什么。有人认为待售和空置住宅面积太大是资源浪费。对待售而言，前面已经谈过，它就是房地产开发企业的存货，行业的特点决定了会有一定量的库存存在，它不可能象苹果卖iPad一样收钱一周再供货，如果允许开发商提前两年卖楼花，估计存货会大大降低，就不会有所谓资源浪费了。问题是按此逻辑，购房者的资金不就浪费了？这样一来购房者不就更弱势了？应该是更违背“跌派”的本意。

　　前面已分析过，住宅的存货周转天数49天，以我个人的观察，该指标在中国大部分行业里属中等状况，并不算长。如果说10646 万平方米的待售住宅是资源浪费的话，那么中国的汽车制造、机械设备、钢铁、有色、建材等行业恐怕浪费更严重。当然，对所有行业而言，加快周转、向零库存迈进肯定能使资源利用效率大大上升，但这有赖于管理能力，有赖于金融服务的改善、物流水平的提高，更有赖于依法履行和监督合同的意识和能力，不是某一个行业能改变的。

　　对空置而言，已成为消费者个人的财产，本无所谓浪费或不浪费。如果空置的住宅是浪费，那么古玩字画（空置率估计接近100%，没人会真用它们）黄金饰品（空置率不会低于90%，有多少人买黄金是为了日常使用？）高档服装服饰（考虑女性是购买主力，空置率怕不会低于80%？）乘用车（拜不少地方尾号限行所赐，空置率也在上升）同样也是浪费，都得加以制止？就算我们有办法把这些个人财产形态的所谓空置压缩到零，它们肯定就变回成货币形态放保险柜或存银行里空置着，还不是另一种的浪费？而且货币形态的空置对经济活动更不利。

　　问题七：空置税是否有用？

　　有人认为，搞清楚空置率后就可对空置住宅课以重税，迫使其价格下降，让更多的人可以买得起住房。立意也许很好，但是就算我们能界定一个简单可操作的空置定义，顺利通过立法程序，我觉得也会流于空想而无法达到预期效果。原因很简单，住宅从空置形式上变成不空置太容易了，成本极低。况且从基本公平的立场，对空置的商品房征税了，是不是也要对其它个人的所谓空置财产征税？那将是一个“不可能完成的任务”。

　　问题八：如何控制投资性需求？

　　住宅有两个常常矛盾的属性，一个是居住品，一个是投资品。作为投资品的住宅虽然存在泡沫，但在投资品中未必是泡沫最大的。我认为中国目前主流的投资品中，泡沫从大到小依次是：古玩字画、创业板股票、中小板股票/城市商品住宅（两者差不多）、主板股票。但其他投资品受到的非议和压力远不如房地产，原因就在于它还有居住属性，普通百姓可以不买古玩字画和股票（管它什么板），但他们不能不居住。这个问题的解决靠开发商是不现实的，解决这个矛盾的关键在政府。

　　政府应推出一些仅有居住属性没有投资属性的住宅（无法二次交易），同时适当降低配置标准，减免部分土地出让金和税费，降低一次交易价格；还应制定一些政策，使住宅作为投资品的交易成本上升，是否空置倒是次要的问题。纯居住属性比例的提高，投资属性的交易成本上升或许会较好缓解这一矛盾。

　　问题九：中国城市住宅价格到底贵还是不贵？

　　这是一个议论了N遍的话题，众说纷纭。从市场供需情况来看不贵，因为现有的价格总能找到买卖的平衡点（即使目前略有冷清还是有大量成交），说明市场足以支撑某一均衡价格。但与绝大多数人的合法收入比，价格显然太贵了。

　　造成这种感觉巨大落差或许有下述原因：1）急速城市化和地区差距拉大带来购买力从时间（二、三代人集中力量购房）和空间（农村向城市、外省向一线城市）上向有限的点集中；2）银行提供了较为廉价的巨大金融杠杆；3）收入差距分化量级加大；4）中国合法有效的投资渠道狭窄；5）大量的灰色收入；6）腐败现象普遍且严重。

　　这些原因中，1）是一个发展阶段的现象，趋势短期不会改变，2）可以随时调整，但3）、4）、5）、6）并不是房地产本身的问题，它们涉及到社会的制度特征和政策安排，改善恐非一日之功，商品房仅是游戏的一个道具而已。即使我们有办法让商品房消失（比如按人分配住房），只要3）、4）、5）、6）还存在，游戏还会继续，只不过道具会换成其他投资品、现金和银行存款或干脆向海外资产转变，这些游戏对普通百姓的负面作用不会比目前房地产业带来的小，如此而已。

　　总结一下，中国房地产业确实存在严重缺陷，但不是什么待售率和空置率，这仅是表象。根本问题在于政府功能某种程度上的缺位和社会制度及政策背景上一些深层次问题，商品房只是替罪羔羊。解决了根本，待售率和空置率是多少都没关系（市场条件下，它们一定会在一个符合中国特征的值左右摆动，不烦大家操心）；解决不了根本，把它们压成零也没用（何况根本做不到），房地产即使没了待售率和空置率肯定又会冒出新的X率、Y率，大家又会觉得它们太高或太低，没什么意义，因为本身就不正常。

　　作者为一家创投公司总裁