上海地王归来 新一轮调控或提前到来

　　21世纪经济报道 田新杰 周盛舸 上海报道 2010-09-09 00:22:44 评论0条

　　地王归来，无人意外。

　　9月8日下午5点，上海浦东黄浦江沿岸的E18地块(9-3)地块，在香港地产大鳄九龙仓、新鸿基和央企中粮、中建四家竞争中，终于创下国内住宅楼面价的新高——35490元/平方米 ，九龙仓以48.28亿代价竞得地王。

　　而这个最终价格，在多数业内人士看来是“便宜的”。此前业内的预测认为4~4.5万/平方米的楼板价是相对合理区间，激进的甚至看到5万/平方米以上。而各地土地市场，早已普遍升温，仅在9月初的短短2天内，上海、广州和武汉三市就接连拍出新地王，更多的区域地王也频频出现。

　　“一个刷新宅地楼面价记录的地王，带来的市场冲击和心理影响是不可忽视的。此时此地，具体价格多少并不是主要因素。”第一太平戴维斯(上海)物业顾问有限公司董事长刘德扬向本报记者坦言，“希望负面影响不要过于放大。”

　　刘德扬直言，不管是调控部门还是市场各方，量升价跌才是理性状态下各方都能接受的楼市“和谐”状态，现在的问题是，这种状态受到太多冲击。“一旦这种状态被打破，离新一轮的调控就不远了。”

　　地王冲击波

　　E18地块(9-3)地块，东至浦东南路、南至宁阳小区、西至浦明路建筑交易市场、北至张家浜绿带，出让面积为54415.3平方米，容积率为2.5，规划用途为普通商品房。

　　这块土地，起始价为34.1646亿，折合楼板价高达25114元/平方米，而最终成交总价为48.28亿，楼板价达到了35490元/平方米。这一成交价格超越了2009年底中建地产竞得上海新江湾城Ｃ6地块32484元/平方米的楼板价记录，成为新的单价地王。

　　9月1日，上海松江广富林2-5号低密度住宅用地，以16488元/平米的楼面价成交，刷新该区域新单价地王；9月2日，广州番禺中心南区4—2地块被广州城建以楼面价7282元/平米取得，番禺地王再度被刷新；同一天，万达竞得武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地，47公顷的土地总价达76亿元，成为该地区新的总价地王。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊指出，近期住宅市场成交回升，令开发商对后市预期乐观，土地市场的升温与之不无关系；而各地政府为完成今年土地计划供应量，也为地王的诞生埋下了伏笔。

　　据中原调查数据显示，近期几大重点城市土地供应持续放量，上周12个重点城市宅地挂牌面积达到222公顷，超过新政前平均水平6%，为近13周以来首次。而这12幅地块全部成交，平均溢价率超过24%。

　　恰恰，除了上述已经成交的地王，各地的地王级地块正在集中露面。这几天，南京市2010年第12号国有建设用地使用权公开出让公告中，出让的两幅土地光出让底价就超过200亿元。还有上海、北京各自的长风地王、中服地块也已经进入出让流程，个个都是地王级的。

　　在业内人士看来，目前市况下新生地王，主要不是因为争夺激烈，而是地块本身，许多地王从被推上“拍卖台”就已经注定是天价。

　　统计显示，上海8月土地市场供应井喷，达43幅共233.7万平方米，其中住宅用地更为放量，21幅居住用地总面积达131.3万平方米。

　　在香港豪宅开发商嘉华集团旗下的慧芝湖花园三期推介现场，刘德扬还告诉本报，从调控的思路出发，增加土地供应量，应是调控价格的一个重要措施，但如果面对饥渴的市场，推出的地块中包含较大比例的高价地块甚至地王地块，效果往往背道而驰。

　　在香港豪宅开发商嘉华集团旗下的慧芝湖花园三期推介现场，刘德扬还告诉本报，从调控的思路出发，增加土地供应量，应是调控价格的一个重要措施，但如果面对饥渴的市场，推出的地块中包含较大比例的高价地块甚至地王地块，效果往往背道而驰。

　　例如，7月份，上海推出的临近世博园的卢湾区第104街坊137D-3地块，出让底价折合楼板价高达4.26万元/平方米，只不过最终该地块因底价过高而被迫暂停出让。

　　其实，企业争夺的另一面， 地王冲击波的制造者，往往是各地方政府，具体而言是地块出让时机的选择、出让底价的制定、出让条件的设置。

　　刘渊坦言，当前土地市场供求趋于活跃，符合增加住宅市场有效供应的政策目标；但未来高价地块的出现，可能刺激市场反弹，不利于调控政策的持续。

　　新一轮调控或提前到来

　　中国房地产指数系统百城价格指数最新调查数据显示，2010年8月，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，与上月基本持平，其中58个城市价格环比上涨，42个城市价格环比下跌。

　　其中，北京等十大城市全样本调查数据显示，8月十大城市平均价格为15135元/平方米，环比下跌0.76%。深圳、武汉和广州3个分别环比上涨0.82%、0.62%和0.48%；7个环比下跌的城市中，上海跌幅最大，达到3.54%，其余城市跌幅在1%以内。 地王归来 上海楼面价再创新高

　　21世纪经济报道 田新杰 周盛舸 上海报道 2010-09-09 00:22:44 评论0条

　　同时，几乎所有版本的统计数据均显示，8月至今，主要城市楼市成交量均出现了明显上升，成交均价在统计数据上也显示有所上升。但据记者了解，真正对成交量上升起决定性作用的是实际成交价格有明显回调的项目，市场的真实状况是“量升价跌”。

　　“调控的理想效果决不是楼市量价的大涨大跌，量升价跌的状态和趋势，是有关方面期待的相对理想状态。”某知名上市公司的董事长则向本报坦言，对有年度业绩压力的大部分房企来说，眼前量升价跌而跌幅平稳的状态，同样是企业希望看到的。“在这样的状态下，资金链日渐紧张的房企，只要定价合理，就能获得理想的销量，平稳过渡。”

　　换言之，当前“量升价缓跌”的状态，是当前市场各方博弈的平衡点。近期较高的刚需购房比例说明，这种状态下，同样利于市场购买力的释放和消化。

　　刘德扬则进一步指出，市场认为如果当前这种“和谐”状态可长期维持，新一轮调控政策出台概率并不高，但事实上这种猜测过于理想。“太多的因素会打破这种状态，地王冲击波已经首当其冲。”

　　在复地集团董事长范伟看来，楼市调控中，个体的理性选择，却往往会演变为整体的不理性表现，土地市场恰恰出现了这种状态。从单个地方政府角度出发，增加土地供应量、并在市场有所好转的时候适时推出较贵的地块，不仅能获得较高出让金也有利于提高成交率，不能说就是错的；但如果众多地方政府均一拥而上，便会出现各地地王频现的不理性结果，传递了错误的市场信号。

　　而现在，新单价地王的诞生，或许又将成为刺激调控管理层的信号。种种迹象表明，“二次调控”的前奏已经再度响起。

　　在未来政策的具体措施方面，中原集团研究董事程澐认为，政府将加强对开发商资金和土地的监管。目前，北京、苏州等城市正在酝酿出台新的楼盘预售款专项监管措施，而各地闲置土地清查的工作，早就在紧锣密鼓的进行当中。