来源：齐鲁周刊
尽管济南多处楼盘出现打折，但其优惠力度却让不少购房者失望。据济南两家房产网站调查显示，大多数购房者对“毛毛雨”似的打折促销已失去兴趣，对“金九银十”抱有信心者不足5成。
一些专家表示，如果开发商不能做出让步，多出点“血”，可能导致购房者进入新一
□本刊记者 高鸽 见习记者 唐洁薇
“我一直在等待购房时机，今年初原本打算买房的，可是四月份国家对楼市的宏观政策出台，我又想再观望看看，但是我发现房价在我观望的这几个月不降反升，有点后悔了。但楼市的‘金九银十’马上就到了，往年这个时候开发商都会有一系列的优惠活动，身边的朋友都劝我再等等看看。”济南的吴女士告诉记者，她很看重今年的“金九银十”，会视这两个月房价的走势和开发商的促销活动决定是否继续观望下去。
虽然目前持观望心态的购房者仍然不在少数，但从7月以来，济南新建商品房的销售量开始逐步上升，济南楼市还是表现出了内在的活跃。这也说明，有一部分购房者放弃观望，进入楼市。
济南南部某楼盘售楼处的李姓工作人员告诉记者，八月份的看房人流量比七月增加了两成多，只要适当给予优惠，还是很容易成交的。
一消息人士对本刊记者表示，业内一般将9、10两月看作一年之内最后一个销售高峰，一旦错过这次机会，很可能影响全年销售任务的完成。临近年底，开发商面临工程款、人工费结算，上市公司还要完成年报，向投资者交上一份答卷。因此三四季度回笼资金的压力相当大，打折范围和打折力度很可能进一步加大。
另有业内人士向记者透露，新政之后，济南商品房成交量虽然有所下滑，但房价却在小幅上涨，目前的一些楼盘即便是打折促销，也是在涨价之后进行的打折。
世联怡高济南市场研究部负责人告诉《齐鲁周刊》记者，作为传统的销售旺季，今年的“金九银十”也将会给低迷的市场注入一定的活力，若在此期间，国家没有什么严厉表态的话，市场销售量将会有较大幅度的增长。其最主要原因是：从2009年年底开始，济南市市场商品房存量一直处于供不应求的局面，即使在新政后也依旧如此，近300万市区人口的城市，库存仅有3000套左右，从目前看还不足2个月的销售量，这与理论上的买方市场（8个月库存）有着太遥远的差距。长期的供应不足，压制了大量的刚性需求，若在9－10月份，能有优质房源入市的话，成交量将会呈现较大幅度增长；这关键要看这2个月的市场供应情况，进入下半年，多数开发商开始面临完成年度目标的问题，预计将会有15个以上项目开盘或加推，供不应求的局面将得到一定程度的缓解。
“价格方面不会有太大变化，由于郊区楼盘较多，可能整体均价有所下降，但不会太大，市场观望情绪依旧存在。”
一位仍持观望观点的准购房者对目前的房地产市场分析得头头是道。他说：“随着2009年3月楼市小阳春，大多数开发商一直过度拿地扩张，负债增加，在当前银行贷款收紧的情况下，想方设法利用资本市场进行融资。但开发商们知道，增加销售回款才是正道，只要我们坚持观望，开发商肯定绷不住会降价。”
本刊专访——
郭松海：“金银”不再
在各类物价一片上涨的消息中，房价成了近期唯一没有继续上涨的实物了。在一连串宏观调控的“遏制”下，济南、甚至全省的开发商都憋足了劲头，等待“金九银十”的到来。但是2010的金秋能够重复往日的辉煌吗？近日，本刊记者就此专访了山东经济学院房地产研究所所长郭松海。
□本刊记者 王欣芳
《齐鲁周刊》：“金九银十”的说法最早诞生于零售业。炎热酷夏之后的秋天，天气凉爽，心情舒畅，再加上各行各业进入年尾冲刺阶段，必然会形成一股大的消费狂潮。但是现在人们所提到的“金九银十”往往指房地产行业。
郭松海：因为房地产行业最受关注。很多人说这是销售的怪圈，但这是一个正常的现象。
进入秋天，天气好，而且恰逢十一黄金周和中秋节，人们有时间到处走走。再者，之前的工作让人们有了一笔积蓄，按照人的消费心理，就开始有冲动花钱了，家庭消费也明显增加。在这种氛围下，在房地产界，很多楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候人们有足够时间和家人多看几个楼盘，理性消费更多一些，构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以一般情况下，这两个月的消费额会明显高于其他月份，于是出现了“金九银十”。
《齐鲁周刊》：2010年的金九银十已至，您觉得济南商品房的销量会有所上升吗？
郭松海：会。目前济南有三部分居民要买房：首先是买房自住的人。特别是婚房需求。今年结婚的年轻人特别多，大部分也会置办新居。再是拆迁需求。此两者是刚性需求。第三是投资性买房需求，这一部分的购房力量也不能小觑。
《齐鲁周刊》：之前国家颁布一系列调控政策，比如二、三套房贷款的限制等。这应该对投资性购房有抑制作用。
郭松海：这些信贷的控制当然有效用。但是我们应该看到，真正有钱投资的购房者一般都不需要贷款。另一方面，济南作为省会城市，生活的方便程度、基础设施的建设等都比较完善，这对周边城市的有钱人来说具有莫大的吸引力。这些消费者既然有实力在济南买房，也就不会依靠银行贷款。据各方了解，投资性住房需求的占比能达到10％左右。
《齐鲁周刊》：这段时间济南房价有没有狂飙的可能？
郭松海：房价会有所波动，但是不可能复制之前的辉煌，一方面是大环境所致。另外，现在全国知名的开发商已经表示要“服从”宏观调控。博鳌房地产论坛上，任志强就呼吁开发商配合调控，避免政府推出政策“核武器”，因为他“最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西中有一些准备使用的‘核武器’。”因此说房价狂飙是不可能的。
《齐鲁周刊》：其实，房地产市场这边热火朝天，但是决策层却异常冷静，中央领导8天内两次表态国土部再掀清查囤地风暴，各种调控趋严的消息也甚嚣尘上，先是“房产税”即将出台以及房地产开发贷款停止的传言拖累股市；接着国务院发报告指出部分地区房价过高；周末住建部专家又表示：商品房供应量下半年将大增。您认为下半年有可能再出新政吗？
郭松海：我觉得不太可能。据我所知，山东省政府近期也没有新政的打算，但从目前坚挺的房价来看，政策导向仍然不会放松。
《齐鲁周刊》：第一波宏观调控的效力还在？
郭松海：政策的效力是多方面的，我们不能仅凭借房地产销售数据衡量。出台的密集政策需要逐一消化，目前济南等城市仍有落实的空间。另一方面，诸如地方财政支持、保障房供给等一些促进房地产市场稳定发展的长效机制也有待建立。
《齐鲁周刊》：消费者如何面对金九银十？
郭松海：理性看待各方促销，利用假期多看、多比较。
■声音
金九银十，房价跌不跌？
王石：房价下降空间最多15％
8月末，万科地产董事长王石现身杭州万科蝶园开盘现场时称楼市观望的低谷已经过去。“调控政策我相信会持续下去，但是楼市的刚性需求，购买力还是相当旺的，而且我个人认为观望的低谷已经过去，只要政策能稳定，即使按揭第三套房限制高档楼房，还是会有一些楼盘会卖得不错。应该说，一些城市的价格在往下调，但是幅度没有太大，也就是10％、15％。”
任志强：房地产已进入下行通道
华远集团总裁任志强认为，目前房地产行业的下滑，不会拖累宏观经济，所以开发商切勿心存侥幸，下半年的调控不会放松，想借着销售回升的势头把房价提到很高是不现实的。
潘石屹：真正的降价压力是来自企业内部资金的紧张
SOHO中国董事长潘石屹认为前一阶段某些城市成交量回升并不一定是住房价格上涨的先兆。原因主要有三点：住房供应量下半年加大；保障房将推向市场；一系列调控政策出台，开发商资金紧张，这一点很重要。上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达100％以上。这都是这半年来发生的变化，真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。
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