走势趋势：地产的下一步(文字实录)

　　搜狐公司品牌活动“搜狐企业家论坛”2010年会于11月25日在北京隆重召开，论坛由搜狐财经发起，秉承“公益性、公平性、开放性”的原则，为中国企业家提供一个论道、交流、成长、互助的新媒体传播平台。在上午第二场论坛当中，业界专家学者、企业家围绕“走势趋势：地产

相关公司股票走势

• 万科Ａ

　　主持人：青年经济学者 马光远

　　对话嘉宾：

　　万通董事长 冯仑

　　中坤投资董事长 黄怒波

　　华远集团董事长 任志强

　　阳光壹佰置业集团董事长兼总裁 易小迪

　　今典集团董事长 张宝全：

　　融科智地执行总裁 郑志刚

　　主持人：非常强大的阵容，我们房地产界一线的明星，有很多是哲学家，不仅仅是房地产方面的导师，更是人生的导师。我们今天对他们应该有非常大的期待，包括我本人在内。搜狐微博对本次活动进行直播，如果大家对房地产有什么样的问题，有什么样的期待，或者说要请教以上各位打捞的，可以直接通过搜狐微博把自己的问题交给他们，我也会及时的对大家的问题现场进行直播。感谢各位！今年整个房地产的走势，我自己的感觉是非常出乎意料的，今年我们老是讲“史上最严的房地产政策”非常严厉，可以说接二连三组合拳出击。经过这么一轮比较惨重的或者说非常严厉的政策打击以后，这一年来你们感觉怎么样？

　　冯仑：感觉还健在，基本的功能还好使。

　　任志强：不但基本功能好使可能比以前还好用了。

　　易小迪：今年房地产更健康了，在二三线城市发展更快，量很深，价位还不错。

　　张宝全：意料之中，应该说在这种情况下可能出现很多所谓的不确定性，造成的结果就是可以更多的资本进来。

　　郑志刚：金融融资前十个月回款额跟去年略有增长，比预期要差一些，谢谢！

　　主持人：看来各位老总对今年政策这种力度，这种强度本身应该说是谈笑自如，好像没有动多少皮毛，反而升级改革越来越好，特别看到各位都是红光满面。未来房价究竟会怎么走？刚刚收到一个短信，如果房价真能下跌，让工薪阶层都能买得起房，你会点哪一首歌？有这么几首歌？第一个《放屁》，第二个梁咏琪的《未来的未来》，第三个林俊杰的《一千年以后》，第四个周华建的《别傻了》，第五个周杰伦的《黑色幽默》，第六个韩红的《美丽的神话》，然后张学友《我等到花儿也谢了》。总体对房地产比较悲观，对大家比较关注的问题先提出来，请各位给大家预测一下，明年房价究竟会怎么走？因为搜狐微博现场直播的，大家说的话可能以后会记录下来，明年如果在这儿再开这个论坛的话，可能大家拿出来看一看，谁的判断是最准确的？还是从冯总开始。

　　冯仑：我认为跟今年的情况不会有太大的差别。

　　任志强：增幅会大幅度下降，同比增幅会大幅度下降，但环比可能比今年要高。

　　易小迪：要看区域，我觉得大区是明年不会大涨，但是跌是一个神话。

　　黄怒波：我的判断是明年有一定下行的趋势，但是幅度不会很大。

　　张宝全：我觉得明年房价会略上升，为什么？因为现在需求是刚性的，客观存在的，往下压多少，就会弹多少，今年相对一致，可能会在今年年底明年初被释放出来，具体表现价格略上扬。

　　郑志刚：涨幅可能大于GDP。

　　冯仑：地产将回归居住功能 房价明年还会涨

　　主持人：明年会不会再出更加严厉的政策对房价进行调控，我想先问一下冯总，我们的政策应该说从2003年我们房地产调控开始，到现在已经调控了很多年了，大家有一个公认的结论，这么多年的房地产调控，越调越高，这个是个事实，我们不认也没办法，的确如此。至于说这两者之间有没有一个因果关系，另当别论，但是现在看到的情况，不断的出政策，房价不断的往上涨，是我们政策出了问题？还是说房地产本身仍就处于一个上升周期，如果仍处于上升周期的话，这个周期还有多长？我们不希望是一千年以后。

　　冯仑：这个提问的方式都是暗含着很多逻辑上的假定，一会儿讲一个故事，其实这个东西完全是调戏我们，所以我一会儿调戏你一下。如果说青春期还长不长个，一定长个，不长个就生气了。要说更年期长不长个，也长，往负向长，一个人到了一定生命曲线越来越低，最后就回去了。要在一个阶段讲，不能老是天天问这个事，涨不涨？易总讲根据不同的区域，人在不同的区域，二线城市可能在青春期长点，北京上海都青年过了，都是成年了就不长了，没什么奇怪的事，不能老挑动，不断的让大家来非涨不可，或者不跌就是个问题。一直到跌到多少，反复问跌到多少你认为是满意，我讲一个故事我就不多讲了。最近也是社会矛盾比较多，也有这样的，总是在讲富二代，官二代，贫二代，农二代这种故事，逻辑上有这种假定，所以总是在生点闲气，有一个官二代很英俊，比朝阳还英俊，很自信，碰一个跟自己长相很接近的农民工二代他心里不舒服，问了一句话，你母亲在钓鱼台国宾馆当过服务员吗？怎么跟我长得有点像，这个反抗得很机智，没有，我父亲给首长做过警卫员。究竟是我调戏了你？还是我们家调戏了你们家？所以不断的这种矛盾都是在这些假定里面出现了很多不合理的结果。只要我们大家正常的在这儿开会，在这儿消费，多数人还都买得起房，现在这就是个正常。现在的确的自有的房子比例到了70%左右，80%就是产权房，人均已经到了28平米了，城镇。你老说多数人买不起，你倒给个数字，给个年龄，你说婴儿买不起，多数人买不起，那就是买不起。你要说40岁，30岁多数买不起，这可能是一个问题。但如果25岁所谓多数人买不起不是问题。青春期脸上长疙瘩这不是病，最后过了青春期脸上就光了，如果带医院做手术，结果一辈子都有阴影，到非诚勿扰都找不到对象。

　　主持人：冯总真是一个哲学家，这个故事我没有听懂。政府在调戏开发商，还是开发商在调戏政府，我希望他们互相有一个明确的结论。最起码最终被调戏的还是老百姓。

　　任志强：我替你解释解释，人家说你在调戏开发商，和政府没什么关系，我们很尊重政府。我首先得想想，今年1月10号有一个国十一条，4月17号有个国十条，9月29号有个国5条，这是我们认为出台的连续三个政策。我想问问哪个文件上写着让房价下降了？您老说让房价下降，哪个文件写着让房价下降了？你老用房价下降这个词来糊弄我们，国务院没让我们房价下降啊？别搞错了。所有国务院文件都说的是打击投资，这个有，对开发商说的增加有效供给。我们还可以说对第二条，第三套有些城市出了限定性政策，但没有一个文件上写着这个政策让房价下降，文件上写得很清楚，要遏制部分城市房价上涨过快，只是你涨得慢点就行了，没有说一定要下降。你这是歪曲国务院文件，太向我们误导。

　　第二个问题，我也没觉得什么叫“史上最严厉的调控政策”，最严厉严格说起来2003年123号文件，最后没执行下去。剩下没看见这叫增加有效供给，文件上写得很清楚，那就是鼓励开发商多盖房子。您在电视里说压缩开发商贷款，去年9.6万亿贷款总额，一个月拿出1600亿贷款，今年不到7.5万亿，还差两月吧，每个月平均拿1900亿贷款是多了还是少了？明明比去年多了很多，怎么叫打压开发商，没这个事，政府没说这个话，我觉得新闻媒体最重要不要误导老百姓，好像国家一收政策就是要把房价打下去，没这事，别老误导老百姓。