REITs－QDII出海在即 人民币升值或是最大风险

　　诺安全球收益不动产基金的发行以1亿美元的首募规模完美收官，鹏华美国房地产基金正整装待发，嘉实境外房地产投资信托基金和国投瑞银亚太房地产收益基金则在证监会排队待批。以REITs为主要投资对象的QDII集中成批出现，一时间成为近期基金产品创新的热门。

　　这四款产 品的投资区域各不相同，鹏华选择以美国市场为主，主要是因为其REITs研究团队对北美市场更为熟悉；国投瑞银选择以亚太市场为主，一方面是因为亚洲REITs“后发至人”，自2006年以来其业绩表现领先全球、北美及欧洲REITs，另一方面还考虑到亚太地区经济基本面稳固，将继续引领全球经济增长。

　　海外REITs目前正处于低位，这被基金公司视作投资良机。诺安收益不动产基金经理赵磊认为，以美国房地产市场为例，经历过以房地产危机为开端的金融危机之后，美国房地产市场的泡沫大部分已被抹去，资产价值处于低位，从美国REITs所主要持有的商业地产来看，目前已处于复苏状态。同时，海外REITs的主要收入来源是租金收入，在通货膨胀的大背景下，商业地产的租金水平可以得到较好的支撑；目前新的商业地产项目供给处于低位，这有利于REITs所持有存量资产的价值提升；而美联储已经明确表态，在2013年中之前会维持较低的利率水平，这也非常有利于REITs利用较低的融资利率优化资产平台，提供更好的股东回报。

　　REITs基金通过自身经营，在符合一定的盈利条件下，可获取稳定的现金流并定期分红，且股息率较高，而从交易上来讲，REITs本身为上市股份公司，其风险收益特征介于债券与股票之间，因此其价格仍然存在一定的波动性，会随着房地产市场价格起伏而波动，在某一阶段的波动幅度甚至可能高于股票市场的价格波动水平。

　　有机构对此做过分析。招商证券提取了全球各地区REITs在2001~2010年期间的年收益率和波动率，对比发现，近10年北美REITs指数的收益最高（10.6%）、波动率最低（25.7%），欧洲REITs指数的收益率居中（10.1%），但波动率最高（36.7%），亚洲REITs指数的波动率居中（31.2%），但收益率最低（8.9%）。招商证券认为，尽管数据显示过去10年北美的REITs更占优势，但从经济周期和房地产景气周期来看，未来10年很可能是亚洲新兴国家房地产行业从发展到成熟的过渡阶段，为投资带来满意回报的可能性更大。因此，从分散投资的角度来考虑，投资全球市场范围内REITs将更为稳健。

　　鹏华基金国际业务部相关人士则认为，从投资价值出发，不同国家和地区的REITs市场目前各处于不同的周期，不能同一而论。例如澳大利亚市场在金融危机中并没有受到很大影响，房地产市场目前正处于大周期的顶部，而美国房地产却处于复苏阶段，是当下相对最具投资价值的。

　　但是，与所有QDII一样，REITs－QDII同样面临人民币升值的问题。若在今后几年人民币升值速度加快，则有可能将REITs的租金回报率完全抹平，这或许是国内投资者投资REITs－QDII的最大风险。这一点，基金公司也认为值得重视。

　　鹏华基金国际业务部相关人士认为，人民币处在持续升值的过程中，但是投资者不可能正确地预期人民币升值的具体时间与升值幅度。尽管目前人民币对美元的升值预期已经被市场所广泛接受，但从中长期来看，人民币是否一直维持现在的升值预期本身具有不确定性。事实上，近年来人民币升值的速度大大低于预期。而人民币对美元升值过程中可能会出现阶段性贬值，呈现波浪式上涨的态势。“我们会考虑外汇风险的对冲，在有必要的时候可以选择外汇远期等金融工具进行相应的风险规避。”

　　尽管REITs－QDII是新生事物，但事实上，国内现有QDII中，有一部分是可以投资于基金的，这本身就将REITs囊括在投资范围内。据记者了解，某基金公司一款FOF－QDII，就曾在上半年短暂投资过REITs。