从油价看楼价(图)

　　田 立

　　当下国人最关注的民生内容是什么？不同的人会有不同的答案，要我说有两个：房价和油价。对于前者，我相信不会有什么异议，如今控制房价几乎成了政府工作的首要任务；但对于后者，恐怕要有争议了：对于有车的人来说油价确实是个大问题，但对占大多数的无车族来说，油价关系似乎就没有那么大了。

　　把这个话题放置一边，先来说说除了房价以外，国人最关心的是什么。大多数人会说：物价。从2010年到2011年，中国经历了又一次实质上的通胀过程，对于大家的生活影响有多大？看看身边的食品价格就知道了。而对于此番物价的大幅上涨，人们普遍认为是成本上升造就的，这其中除了劳动力成本外，主要是生产资料成本的上升。如果再深究生产资料成本上升的原因，那结论往往要落脚于以国际原油价格为代表的国际大宗商品价格的飙升上了。众所周知，中国的成品油定价是与国际原油价格挂钩的，这也就可以间接地理解为“成品油价格是物价上涨的主要因素”了。这么看来，油价不就是关乎百姓生活的要件了吗？

　　然而油价影响的绝不仅是一般生活品的物价，对房价也是有影响的。知名财经评论家周洛华在2009年就提出“油价决定房价”，起初我对这个观点并不理解，现在总结起来主要有两个因素，一是我所居住的哈尔滨当初所感到的房价压力要比周先生居住的上海小得多；二是上海的发展模式对于说明油价决定房价的机理相对比较容易一些。而今，情况有了变化，哈尔滨从2010年起也在尝试与上海有几分相似的发展模式：开发江北（类似上海的浦东）。这就使得我有机会切身领会一下油价对房价的影响了。

　　哈尔滨自从开发江北以来，江北的房地产一马当先，各类住房如雨后春笋。然而去江北买房的人却并不踊跃，哈尔滨人更青睐江南老城区的房子，除了固有的“中心文化”观念在作祟外，另一个原因恰与不断攀升的油价有关。在我参加的一次调研中，接受调查的人在“为什么不喜欢在江北买房”这个问题上有三种答案：生活设施不够全面；交通不够方便；自驾距离市中心太远，担心燃油成本过高。后两个问题都与油价有关。

　　由于更倾向于在江南老城区购房，因而老城区的房价一直在高位运行。不过话说到这里稍微停一下了，老城区房价走高并非一般观点认为的是需求的上升而造成的。实际上，房价并非供求均衡的结果，就像我过去多次论述过的，房屋是当地经济总量的看涨期权，而房价则是这项期权的期权费。而从资产定价学的角度看，期权价值永远都与供求无关。如果是这样，那么房地产的总量就相当于能从地方经济总量中分红的份数，如果份数由于地域的原因增长速度低于经济增长，那么分红的数额就会增加，反映到房价上就是房价的上涨。

　　从这个角度看，降低房价的最简单办法，就是建高层住宅，增加单位土地面积上的居住面积（同样需要说明的是，这个观点是建立在不破坏耕地的基础之上的，因而与前些年某独立学者大肆鼓吹的用耕地开发房地产有本质的不同。）。但眼前的技术水平已经限制了层数，那么解决的出路就在于增加城市周围非耕地的房地产开发数量，比如郊区，卫星城等。这实际上相当于扩展地方经济总量分红的物理区域，从而增加分红份额。但物理区域的拓展必然带来交通上的需求，这时候油价就冒出来发挥作用了。

　　在通过拓展物理空间总价经济总量分红份数的过程中，油价就相当于新增加的分红份额的“反分红”，也就是说同样的分红权，老城区的分红权只进不出，而新城区的分红权却要从已获得的分红中再拿出一部分来分给石油公司，你说这两种权利谁的价值更高一些呢？没错，老城区的分红权价值高。这实际上就是老城区房价居高不下，而新城区房屋乏人问津的金融学原因。

　　上述分析过程绝不只是针对上海、哈尔滨这两个城市的，也不局限于类似发展模式的城市。上海和哈尔滨的例子，只是可以帮助我们更好地理解油价对房价的影响机理。

　　当然，有人一定不赞同我的结论，原因是：老城区住房价格下降当然对老城区居民有利，可郊区或卫星城的当地居民岂不是要为此付出代价吗？没错，结果的确如此，但这绝不是说我们要牺牲新城区居民的利益来换老城区房价的下降，我们可以通过财政补贴或者新区廉租房的方式把新区居民的损失补回去。要知道，由于种种原因，新区居民的数量相比较于中心城市居民的数量要少得多，因此财政补贴的压力也要小很多。也就是说，这种做法的可行性甚至比现行的单纯增加老城区廉租房更强，不值得考虑吗？

　　但这种做法的前提是必须抑制油价过快上涨，相比较于抑制房价的内生矛盾，抑制油价上涨更可行。最简单的办法，炼油企业非要说亏本，那就针对原油价格做套保吧，再怎么说套保的费用也要比房价高企的社会代价与经济代价低得多吧？所以说，以后再研究油价的时候，不要再拘泥与油价本身了，从油价影响房价的高度去审视油价，如此，那些理所当然的说辞就变得无足轻重了。

　　（作者系哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长）

　　作者：田 立 (来源：上海证券报)