高收益率诱惑：金融机构“搅局”房产调控

　　3月，北京在迎来一场大雪之后，开始有了阳春的暖意。正如目前一位房地产开发企业相关负责人的心情一样尽管资金链的压力并未退减，但他已经开始对房地产市场的走势有了较为乐观的判断。

　　在2010年以来的房地产调控中，银行、信托等金融机构，扮演起了重要的角色。3月14日，温家宝总理在十一届人大五次会议记者会上就指出，房地产市场关系到财政、金融、土地等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，调控的阻力相当之大。

　　“我认为，金融机构在房地产调控的阻力，主要体现在没有完全顾及"刚需"部分，同时（房地产开发）贷款利率高企，也让调控目标难以实现。”某房地产资深研究人士对《每日经济新闻》记者分析认为。

　　利率：个贷下调开发贷仍涨

　　房地产调控中，差别化的信贷政策是重要的调控手段。信贷成为紧缺资源，作为提供信贷资源的银行，其利益也牵涉其中。

　　据《每日经济新闻》记者了解，近期，银行开始了首套房贷利率回归基准的现象，国家层面，也提出了“稳刚需”的目标。但上述房企相关负责人告诉 《每日经济新闻》记者，目前地产开发商的融资还是比较紧，特别是贷款利率高，抬升了融资成本。

　　根据央行统计，2011年末，银行业金融机构房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，其中地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%，房产开发贷款余额2.72万亿元，同比增长17.1%。全年累计增加房地产贷款1.26万亿元，同比少增7704亿元。

　　上述房地产人士对记者分析认为，尽管现在首套房贷利率方面，银行有所让步，但是在开发商贷款方面，贷款利率还是在上涨。这使房地产企业的利润转移到银行，也让开发商成本转移到消费者头上。

　　“房地产调控的主要目的应该是引导房价的合理回归，而不是一棍子打死。如果金融机构附加给开发商的高融资成本持续下去的话，房价还是难以合理回归。”该分析人士称，不过银行作为盈利机构，在信贷资源有限的情况下，提高价格是市场行为，也可以理解。

　　房地产信托高收益诱惑

　　“分食”房地产调控带来利益的金融机构，并不是只有银行，在银根紧缩的背景下，银行信贷受限，信托的融资渠道成为房地产企业资金的重要来源。

　　据用益信托的数据统计，2011年全年共发行1003款房地产信托产品，发行规模2864.1亿元。与上年同期相比，发行数量增长了66.33%，发行规模同比增长了43.7%。尽管受到监管机构的限制，房地产信托的规模总量占比较2010年有所减少，但是依然达到35.23%。

　　“今年，信托融资应该还是房地产开发商比较乐意选择的渠道，相对比较灵活。但是信托融资的成本本来就比银行要高一些，今年信托的成本还在增长。以前，平均融资成本可能在13%~15%，现在都要到17%~20%了。”上述房地产企业负责人告诉记者。

　　去年下半年，监管层对房地产信托的发行再次采取了较为严厉的措施并提示风险，其发行量也较此之前有较大的回落，不过高收益率的诱惑依然使得信托公司对房地产业务有“冲动”。

　　“今年，是有很多信托公司说不做房地产信托了，但是我们遇到合适的项目还是会做，毕竟收益率高。”某信托公司相关负责人对《每日经济新闻》记者称，今年的房地产信托监管还是比较严格，但是加码的可能性不大。

　　根据用益信托的统计，今年1~2月，房地产信托成立90款，成立规模为155.98亿元，平均收益率达到10.43%。