张鑫：房价收入比多少才合理

　　张 鑫　　人们常常用“房价收入比”（房价与家庭年收入的比值）来衡量一个地区居民购房能力和房价的高低，并以发达国家房价收入比一般维持在3至6倍之间作为参照。但由于在数据的来源和选取、对计算指标的界定、不同国家和地区实际情况等方面的差异，国内外学者对房价收入比的应用价值始终存在争论。

　　以上海为例，2011年一手房成交均价约为每平方米2.2万元，套均面积115平方米，套均总价约为250万元；上海城市居民家庭人均可支配收入约3.6万元，三口之家年收入约11万元，由此计算的房价收入比在22倍以上，远超所谓的国际公认标准。若按房价收入比6倍计，目前的房价要下降超过70%，才算合理，这显然是不可能的。

　　无疑，静态的房价收入比在分析一个国家或城市的住房具体情况时仍存在多方面缺陷。比如，由于区域经济发展不平衡，居民收入差距悬殊，用平均可支配收入计算得出的房价收入比，难以准确反映各收入群体的具体购房支付能力。又比如，可支配收入的统计不可避免存在误差。再比如，没有考虑不同收入群体能负担的家庭住房面积及其新旧程度，还忽视了收入的增长性和房价的增长性，一旦居民购买房子，住房成本就被锁定，但随着收入增加，房价收入比会不断下降；如房价增长快于收入增长，房价收入比则会上升。另外，没有考虑居民的储蓄和银行住房贷款的支持等因素。所以，房价收入比的合理区间应根据一个地区或城市的具体情况来确定，并以动态的房价收入比来衡量居民购房能力和房价的高低。

　　依据这个思路，笔者以上海市统计局公布的历年人均可支配收入、平均住房单价数据，并假设从1995年开始，人均购房面积在20平方米的基础上，每年递增0.5平方米，到2010年人均购房面积为27.5平方米，由此计算出这个时期静态的房价收入比。从中可看出，1995年至2002年上海市居民人均可支配收入和人均房价一直保持同步增长趋势，房价收入比也趋于稳定，在6.24倍至7.46倍之间；2003年至2010年平均住房单价增长显著快于人均可支配收入增长，房价收入比开始超过8倍，尤其2009年比上年上升42%，达到11.58倍，2010年进一步升到12.28倍，表明房价超过了居民的购买能力。

　　鉴于各个收入群体收入差别非常大，房价收入比指标细分到各个收入群体才更有意义。据相关数据计算的结果，1995年至2010年，除个别年份外，各收入群体的房价收入比都呈现上升趋势。中等偏下户由9.15上升到17.95，中等收入户由7.51上升到14.22，均高于同期的平均值，高收入户由4.94上升到6.26，低于同期平均值。说明对包括低收入户、中等偏下收入户、中等收入户在内的60%上海居民来说，房价收入比远高于平均房价收入比，因而都存在购房支付困难。同时，鉴于各阶层居民收入分配差别呈拉大趋势，不同阶层之间房价收入比以及购房支付能力的差距也在快速拉大。例如，中等偏下收入群体的房价收入比由1998年的9.65上升到2010年17.95，增长了86.0%；而高收入群体的房价收入比则由4.66上升到6.26，只增长了34.3%。

　　如果根据购房面积计算房价收入比，又会出现另外的情况。以上海2010年户均人口、人均可支配收入和平均房价，计算出中等收入户购买50、70、90、120平方米一手房的房价收入比，分别为7.38、10.34、13.29、17.72，而购买相同面积二手房的房价收入比，则分别为4.92、6.89、8.86、11.81，说明中等收入户有购买50平方米一手房、70平方米二手房的支付能力。

　　若再考虑居民可支配收入的增长及其隐性收入、房价变动、房贷优惠等因素，各收入群体的房价收入比又会有新变化。若将中低收入、中等收入、中高收入、高收入户可支配收入系数分别扩大到1.1倍、1.2倍、1.3倍、1.45倍，由此计算出的各收入群体的房价收入比都有所下降。其中2010年中等收入群体的房价收入比从14.22下降至11.85，下降了约16.7%；房价收入比下降的幅度也与收入高低成正比。

　　综上所述，在运用“房价收入比”的指标时，不能仅以静态数据去衡量居民未来的购房支付能力，而应把预期收入增长考虑进去；在计算房价收入比时，应以中等收入群体的收入而不是以平均收入为依据；在完善金融信贷体制的前提下，引导居民依收入水平在“经适房—二手房—中小户型商品房—普通商品房—高档商品房”的梯度住房格局中各就其位，而非所谓的一步到位；运用动态房价收入比能更准确测度哪些群体确实缺乏购房支付能力，对于这部分群体，政府要通过住房保障体系予以帮助。

　　(作者系同济大学经济与管理学院副教授)

　　作者：张 鑫 (来源：上海证券报)