万通地产学习嘉德难见效 冯仑梦想小资金博大钱

万通地产来说还是一把双刃剑" align="middle" border="1" />

　　特约记者 刘若愚 发自北京

　　初春的阳明山，是杜鹃花盛开的季节，台湾的母亲河淡水河也开始潺潺流水。被万通投资控股公司董事长冯仑描述为“背靠阳明山，傍

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　　去年9月，该项目还曾在北京和上海两地举行了盛大的全球发售仪式。

　　万通台北2011位于泛阳明山区域，作为高端度假服务式公寓，其销售对象主要是大陆高端客户。这个项目不但是大陆房企赴台开发的第一个地产项目，同时也是万通地产“轻资产”模式在住宅领域和国际化拓展方面的重要尝试。

　　除了万通台北2011，万通地产还在日前发布的2011年年报中称，公司未来拓展布局将考虑沿海经济发达的二、三线城市和销售型商业物业，并拟计划在2012年启动3-5个轻资产项目。对于即将启动的这些轻资产项目的分布区域及具体的运作情况，时代周报记者致电万通地产董事会秘书程晓晞，他本人以开会为由并没有给出进一步的详细信息，只表示这些项目还处在计划之中。

　　实际上，从目前看来，轻资产模式对于万通地产来说还是一把双刃剑。

　　3月10日，万通地产公布2011年年度报告，去年全年合共实现营业收入48.18亿元，同比增长35.03%。虽然与去年同期相比，营收有所上升，但其净利润却出现较大幅度下滑。数据披露，截至2011年年底，归属于上市公司股东的净利润为3.11亿元，较上年同期的4.14亿元减少24.70%，每股收益同步下滑至0.256元。

　　践行轻资产商业模式

　　尽管在运作万通台北2011之前，万通地产并没有明确表态要着力发展轻资产项目，但前两年就可窥见其涉足轻资产商业模式的踪影。

　　资料显示，2009年7月，万通收购了TCL占地27万平方米的无锡项目，对其进行再次开发。之后TCL集团回租一半面积，租期6年。此后经过一年的运营，园区其他部分分租给了美的、速必达物流等公司。

　　不但如此，万通地产还曾于2010年年底联合中金、亚洲电视、香港置地等合作伙伴，共同以25.19亿元的价格中标中服Z3地块，中标之后中金与亚洲电视既是该项目的股东，又是该项目的主力租户，万通以此规避了资本支出过大的风险。

　　对于轻资产模式，万通公司高层公开解释，主要的操作办法就是公司在拿地前夕就引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发。这样既可以降低自有资金的投入，同时还可以转让大部分股权，并享受土地溢价。此外在开发和建设阶段，还可引入私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，整合各项资源，收取开发管理费；在持有经营阶段，对项目进行租赁和物业管理，收取相关管理费。另外还可以引入商用物业孵化资金，加强项目运营管理，以提高租金和出租率。而在租金和出租率保持稳定后，通过各种金融产品，如REITs等，向包括保险基金、养老基金等机构出售部分或全部权益。

　　此次万通台北2011作为万通向“轻资产的商业模式”转型的重要尝试，由于台湾不允许大陆资本参股超过30%的公司投资台湾地产业，万通地产通过国际投资资本成立新加坡万通投资公司（Vantone Capital Pte.，Ltd），参股比例达29%，为此万通地产还与当地的合作伙伴签署了“合建分售协议”和“委托万通全球销售协议”。

　　万通瞄准嘉德模式

　　在去年年底的某次公开活动中，面对记者问及对于宏观调控形势下万通地产将如何转型的问题时，冯仑表示，他已多次强调万通地产瞄准的目标就是嘉德地产。

　　事实上，早在去年3月30日举办的万通投资者年会上，公司就曾对外高调宣布，作为万通地产的大股东，将以往隐身在万通地产背后的“万通实业”更名为“万通控股”，定位于投资控股公司。目前总资产近140亿元的万通控股，未来将围绕地产行业打造两大业务板块：直接投资和基金投资。冯仑称，更名背后实质上是商业模式的变革，万通地产将做中国的嘉德置地。

　　公开资料显示，嘉德置地的成功之处主要在于它将房地产和金融产品进行了细分配对。贝塔咨询工作室合伙人杜丽虹也指出：追求“资产类型的分解与投资人的匹配”正是嘉德模式的精髓所在。即以较小资金博取大钱的路径，通过占据资金这一上游渠道，以基金投资与直接投资相结合，运营与资产管理相结合，规模扩张与增强流动性相结合，实现房企的效益最大化。而这一模式既不同于此前冯仑曾推崇的金融机构主导的美国模式，也异于“租售并举”的香港模式。

　　通过这种“轻资产”战略实施，嘉德置地的西直门MALL曾以330万平方米的权益建筑面积，撬动了高达3000亿元的资产管理总额。

　　凯德中国常务副主席林明彦公开表示，嘉德置地之所以能做到这样的效果，是因为新加坡有这样一个资本市场的框架，但在中国，目前资本市场的形态还较为单一，开发商的融资来源主要是向银行贷款。国内开发商想要复制“嘉德模式”并不容易。

　　未来2-3年业绩难爆发

　　事实上，除了万通地产提出要向“嘉德模式”学习，去年上半年，保利地产放缓拿地节奏，也被业界猜测是向轻资产商业模式转型。杜丽虹也表示，随着土地红利的降低，很多地产企业都开始在考虑向轻资产模式转型，但目前这种模式在国内还处于一个初步发展阶段，企业在轻资产方面的运作能力也在培养过程中。

　　据了解，台湾2011项目作为万通轻资产商业模式的重要尝试，目前售价高达4.2万元/平方米，比周边的房价高出近一倍，销售对象主要是大陆高端客户。尽管目前万通地产针对其中专门作为投资的部分房屋，还承诺5年包租、年租金4%。

　　尽管在全球发售两个月后，万通地产总经理云大俊对外表示，台湾项目意向成交有78组，占到整个项目276套房源的30%。但记者致电其售楼中心，并向销售人员了解到，目前该项目售出的房屋只有50多套。相比总的276套房源来说，从去年7月份开盘销售至今，销售率还不足两成。

　　时代周报记者查阅万通地产2011年年报也发现，在公司的主营业务分地区情况中，北京地区的营业收入为14.35亿元，天津地区为33.49亿元，分别比上年同期同比增长了37%和57%，此外川渝地区也有少量收入，而万通台北2011项目在去年整体的营业收入中几乎没有贡献。

　　长期跟踪万通地产的西南证券地产分析师肖剑对时报周报分析称：目前国内房地产企业的轻资产发展模式多停留在概念阶段，而近年来万通地产的业绩表现也一直处于行业中等水平，从万通地产2011年年报披露的土地储备以及公司未来的营运计划来看，即便在轻资产概念的打造下，今后2-3年公司也很难迎来业绩爆发期。