宁可跑路不愿破产 中小开发商夜奔

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　“房子现在的价格降不降，买房后的升值空间之类的事，我根本就不考虑，只要能让我收到房就行。”去年4月份在燕郊购买了住房的李军（化名）在过了约定的收房日已经2周的时候，显得十分担心，“现在就怕开

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　　这并非杞人忧天。自去年开始，就一直有开发商卷款出逃的消息传出，涉及到长沙、南京、嘉兴、安阳、鄂尔多斯等众多二三线城市的中小开发商，仅长沙一地，就有9个开发商相继“跑路”。

　　资金链断裂以及高利贷的沉重负担，使得一些开发商宁可跑路也不宣布破产，而政府主管部门与银行的监管缺位也给了他们可乘之机。

　　长沙样本：致命资金链

　　按照人们对“跑路”的判定标准：工地停工债主频频上门，长沙跑路的开发商有9个之多。

　　当今年2月份长沙麓山里佳园的开发商朱双文“跑路”事件被曝光后，人们才发现，湘江700、中远公馆、江滨家园、东方航标、中央公馆、可可小城、利璞金立方等9个开发商跑路的项目都出自长沙。

　　这样的“跑路潮”出现在长沙似乎并非偶然。

　　公开信息显示，目前在长沙注册的开发商有1700多家，但是真正有项目且在运行的只有200多家。“长沙的开发商大部分都是建筑包工头出身，尤其2010年房地产大热的时候，开发商盲目地拿地，盲目地做大项目。”湖南中原董事总经理胡治刚对媒体表示。

　　没有什么开发经验的长沙开发商就这样凭借着一身“胆识”，依靠地下钱庄、高利贷维持资金运转，“拿一块地，开发一个项目，赚一把就走。”

　　现如今，缺钱成了长沙开发商跑路的共同原因。

　　由于去年银根紧缩，开发商只能在长沙当地商业银行获得少量贷款。而据了解当地内情的房地产人士表示，很多开发商被迫从民间高利贷处筹资，并以土地或房产做抵押。

　　数据显示，长沙民间借贷的利息月息一般在3%-5%，多则高达10%甚至更高，期限通常只有1年。就房地产开发来说，1年的时间几乎无法达到预售的条件，也就是说，在楼盘还未销售时，开发商就要面临高额贷款到期的压力。

　　在长沙跑路的开发商中，东方航标楼盘开发商石湘中“做得更为彻底”。出身于皮革厂厂长的石湘中因经营失败借下高利贷却无力偿还，最终债务滚至8亿元之多。为此，石湘中甚至私刻项目公章，非法集资以筹集项目后续开发资金。

　　“在现在的市场环境下，一些中小开发商资金链断裂出事几乎是必然的。”中国房地产学会副会长陈国强向《华夏时报》记者表示，因为房地产开发门槛其实很低，只要通过各种门路拿地融资，马上就能开发一个楼盘。“由于这些中小开发商只开发一个甚至几个项目，资金无法周转，因此无论哪个环节出问题，对开发商资金的影响都是致命的。”陈国强表示。

　　监管缺位

　　开发商能冲破重重监管“携款跑路”本不应该太容易，然而在银行与政府部门双重监管缺位的情况下，开发商跑路却从偶然变成了必然。

　　根据住建部等国家主管部门要求，各地对开发商的预售款都实行资金监管。房地产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

　　然而，在麓山里佳园事件中，据媒体透露，朱双文跑路后，购房者才发现自己买下的房子，房主却写着别人的名字。

　　由于国家并未对监管部门进行统一要求，因此各地在预售款的监管主体并不一致，主要有政府监管、银行监管和担保公司监管几种。

　　据记者调查了解，长沙市从2007年就制定了商品房预售款资金监管制度，监管主体为银行，长沙市住建委为政府主管部门。但当长沙出现开发商“跑路潮”后，长沙市住建委办公室相关人士一再强调：“谁审批，谁监管，谁负责”，但是住建委却一直对长沙开发商频繁跑路的现象不予回应。

　　“项目资金是否向施工单位流动，预售资金的监控，长沙的主管部门和银行并没有负起责任来。”长沙当地的房地产业内人士对记者表示，除了预售监管之外，网上备案制度也存在不足，这才导致了朱双文能一房多卖。

　　根据麓山里佳园购房人提供的资料显示，在其交纳首付款时，开发商只出具了一些收据和所谓的“房号确认书”，连发票和合同书都没有，因此在发现自己的房子已登记在他人名下的时候，购房人甚至拿不出任何有法律依据的证明材料。

　　除了地方政府部门管理不到位之外，银行对开发商的监管则更显得“软弱”。

　　据记者了解，按照规定，开发商只要向资金监管银行提供由监理公司出具的工程用款计划和相关用款申请表的情况下，就可以支付预售资金。而大部分银行并不核验提交单据的真实性。“有的银行甚至只见到开发商开出的票据就放款，工程监理公司也不进行审核。”上述长沙当地房地产业内人士告诉记者。

　　陈国强表示，开发商跑路事件频发暴露出当地相关部门对预售款、交易签约的管理不到位，而这种情况在二三线城市更为多见。

　　中小房地产开发商资金普遍吃紧，这已经是不争的事实。

　　世联地产的一份研究报告指出，今年第一季度将是房地产企业的债务偿付密集时期。房地产企业迫切需要偿还的债务合计超过10000亿元。而通过诸如从房地产信托之类的渠道进行融资基本都要支付高额的利息。

　　据记者了解，房地产信托的利率普遍在12%以上，加上信托机构的管理费、财务顾问费、银行的托管费等中间费用，融资成本超过20%，部分信托融资利率甚至高达30%。这对于中小房企来说，几乎是个“过不去的坎儿”。根据中房协的预测，如果房地产调控政策落实到位，到 2015年将有30%的房企会被淘汰出局。

　　然而，相对于被兼并与破产，仍然有不少开发商选择“跑路”。

　　“跑路的做法，肯定是权衡过利弊的。”重庆巨城集团董事长黄祖仁对记者表示，“小企业如果想通过法律程序退出，不仅程序复杂、耗时耗力、成本最高，而且不一定能够达到预期的效果。”

　　此外，业内人士认为，大多数跑路的开发商身上都背着上亿元的高利贷，有的高利贷是无法通过走法律程序化解的。尤其是当企业面对很多债权人时，企业为了自己以后的“生路”，也宁愿选择“携款出逃”。

　　据此，有一点可以确定的是，长沙跑路的开发商，不是第一个，也不是最后一个。