易宪容：银行松绑调控 首套房贷利率优惠利了谁

　　首套住房贷款利率优惠利了谁

　　在今年“两会”的答记者会上，央行副行长刘士余表示，“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”。可以说，央行表态，成了“两会”后房地产市场最为关注的热门话题。不仅有媒体在报道，国内哪些地方的银行开始对首套住房信贷采取优惠利率，哪些银行对首套住房贷款利率有多少。因为，在中央政府对房地产宏观调控严厉的政策下，对首套住房的优惠利率可算是对住房宏观调控“松绑”唯一的切入口了。

　　因为，无论是从今年政府工作中关于房地产政策来看，还是温家宝答中外记者提问对住房宏观调控表态来看；无论是“两会”代表对住房调控的关注及提案来看，还是地方政府软性托市政策一个又一个夭折来看，2012年住房宏观调控政策要改变是不可能的。既然现有房地产宏观调控政策短期内不可改变，如何在现有的住房政策基础上来突围“松绑”，房地产开发商与地方政府只能找到购买首套住房的优惠条件了，特别是把放这种“松绑”放在首套住房贷款优惠利率上。

　　对于首套住房购买者，政府采取一些优惠政策帮助他们进入住房市场，以便改善他们的住房条件，这没有什么不可，也是现代成熟市场国家的惯例。但是，这种对首套住房购买者的优惠政策不仅要看其包括的内容是什么，而且要看这种优惠条件在什么时候进行。如果时机不合适，政府通过优惠政策鼓励首套住房购买进入市场则成了帮倒忙，或是把首套住房购买者推入增加购买成本的火坑。

　　比如，当前国内各商业银行纷纷表示要对首套住房购买的贷款进行利率优惠，以帮助他们进入住房市场。但是这个时机合适吗？我们可以看到，从国十条以来，国内房地产市场调控已经有两年了，在过去的两年，尽管国内房地产宏观调控取得了一点成绩，但是其调控的效果是十分有限，住房市场特别一线城市的住房市场“量降价滞”局面已经近两年了，直到最近房价才开始松动。这种现象表明了当前国内绝大多数住房市场都是以投机炒作为主导的市场，住房市场的性质正要开始转变但没有转变。如果这个时候银行以优惠利率鼓励首套购买住房者进入市场，实际上就是希望这些首套住房购买者来接国内这个巨大房地产泡沫的最后一棒。银行这样做是不仁不义及无情。

　　因为，如果这个时候用银行优惠利率诱导首套住房购买进入市场，对购买住房者有利的条件是假定，未来住房市场价格是在现有的基础上只涨不跌或至少保持不下跌。如果这个假定成立，那么首套住房购买者进入市场的贷款利率越是优惠，其购买住房负担就越轻。但是，实际上这个假定是不成立的，或是与当前中央政府房地产宏观调控目标相冲突的。在中央政府看来，当前的房地产宏观调控目标就是要挤出当前房地产市场的泡沫，让房价回归到合理水平。而房价的合理水平是与绝大多数居民支付能力为底线的，是以住房为居住及消费市场为基础的。

　　但是，就目前中国的住房市场性质来看，以投机炒作为主导的市场的性质还没有改变或还没有转型。而以投机炒作为主导市场的住房价格水平是远远高出以住房消费者出价的住房消费水平。也就是说，要实现中央政府房地产宏观调控目标，房价水平全面回落是必然。正如住建部领导在两会中所言，对于今年来看，一线城市房价下跌是必然。在房价下跌的情况下，银行以优惠利率诱导首套住房购买者进入市场当然是不仁不义也无情了。

　　还有，银行以优惠利率诱导首套住房购买者进入市场，那么其按揭贷款的优惠利率会到什么水平？曾经有人提出，要让这种优惠利率回到2009年的7折优惠水平。这不仅不可能，银行也没有这个意愿。因为，在当前的利率环境下，银行这样做是亏损的。如果国家对这种亏损买单，那也只能是又会再吹起国内房地产泡沫。因为，当前国内房地产泡沫巨大就是2009－2010年过度优惠信贷政策及税收政策所导致的结果。可见，在当前环境下，银行对首套住房购买的贷款至多是采取85折利率优惠，甚至于9折、95折利率优惠。在这样的条件下，首套住房购买者能够获得优惠条件是十分有限的。因为，这种贷款利率优惠与房价下跌本金下降相比是微不足道的或是蝇头小利。正如有一网友在我的博客中留言的，这是小学生都知道常识。

　　可见，当前银行对首套住房购买者的利率优惠，是用一点蝇头小利诱导购买住房者进入一个吹得巨大泡沫的市场，是希望这些人来接这个房地产泡沫的最后一棒。房地产开发商希望通过这种方式让顶在天花板上房价不下跌。这当然有利的是房地产开发商、住房投机炒作者、地方政府及银行，不利的是住房购买者及整个社会。

　　如果想通过优惠政策真正有利首套住房购买者，就得从根本上改革当前住房市场发展模式，让住房市场真正转型为一个消费者为主导的市场，让房价回归理性。然后在这基础上，政府对首套住房购买者各种不同购买住房优惠政策，这些政策不是现在这种利率与税收优惠，而且通过货币化方式，把这种对首套住房购买优惠直接发放到首套住房购买者手中。这样既保证银行对贷款有效的风险定价，让金融市场有效的价格机制形成，也能让首套住房购买有更多的可选择空间并增加他们首套住房购买力，从而真正地促使房地产市场持续健康发展。 (来源：北青网置业综合易宪容)