巴曙松：房地产市场将迎来行业洗牌

　　金融市场有一句谚语说，历史给人们的最大教训是：人们很少从历史中汲取教训。

　　从大致的需求结构看，目前中国所处的发展阶段与日本20世纪70年代的情形大致可比。城市化速度开始放缓，一线城市的发展空间收窄，人口结构步入老龄化阶段。2011年以来，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严峻的市场与政策环境，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。

　　首先，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成，中国房地产行业正进入“库存消化”阶段。

　　其次，中国房地产行业真正意义上的大调整正在发生，而调整的方式和开发商的应对策略则可能是：1.降价； 2.布局三四线城市； 3.产业外资本进入房地产业的趋势将逆转；4.金融资本与产业资本的互动将可能激发部分上市企业退市或私有化倾向；5.定位高端的开发商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。

　　再次，从这轮调整的宏观冲击看，房地产销量增速已经开始明显下滑。

　　即使是政策阶段性的局部放松也难以改变行业调整的总体方向以及分化与整合的行业洗牌趋势。未来一年或较长时间内，房地产市场的供求结构已经发生重要变化，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”，房地产行业将一改过去十多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。

　　（摘编自本书序言，标题为编者所加）