市中心二手房随大市普降(组图)

　　轨交将成“大动脉”

　　东外滩

　　轨交线路：12号线东段

　　均价：2.93万元/平方米（2011年新建商品住宅成交均价）

　　存量：4.7万平方米（截至3月14日）

　　东外滩板块作为轨交12号线东段通车后 受益最大的板块，地处杨浦区东南角，尽管有军工路隧道、中环路以及内环高架路与浦东相连，但因其位置较偏，在通达条件上仍处于劣势。

　　目前该板块内放眼望去多为老公房、老厂房。同策咨询研究中心分析师肖云祥指出，区域内缺乏具有代表性、活力性的主题经济，这其中不乏历史发展的原因，但交通配套的缺乏也是重要的原因之一。

　　轨交12号线的建设运营对东外滩板块交通配套的完善不容忽视。12号线东段在东外滩板块内共6个站点，贯穿整个板块，将成为连通该板块与中心城区以及浦东金桥人流的交通大动脉，该区域此前没有任何一条公共交通线路具备这一功能。

　　因处于老的居民聚居区，12号线周边生活配套较为完善。肖云祥认为，该板块普通住宅成交均价渐涨，也不乏打出滨江概念的高端楼盘，如圣骊河滨苑、滨江晶典、宝地东花园，以及新盘东外滩1号等，这对提升该板块的居住层级具有推动作用。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，2012年12号线东段建成后，受惠最大的将是东外滩1号，因其处于正在开发中的黄金宝地前沿。该项目前不久开盘热销，深受刚性需求者的青睐。此外，由于东外滩板块的商业配套较为落后，轨交开通后，该板块生活配套设施将随之更新换代，二手房议价空间可能降低。


　　东外滩1号：2月销售过百套

　　12号线是一条贯穿上海东北与西南的交通大动脉，与1、2号线等多条轨交都有换乘，并经过上海最繁华的中心腹地。

　　东外滩1号邻近12号线内江路站，12号线东段的通车将极大提升板块的交通通达性并有效缩短区域与浦东、大连路现代商务区、国际航运中心及市中心区域的出行时间。同时，12号线东段在大连路站与轨交4号线实现换乘，通车后将大大加快东外滩板块的人口导入速度，提升区域内的商务交往频次和商业活动能力。

　　该项目距黄浦江的直线距离不过500米左右，多数单元都能直观江景。目前中心区域内拥有一线江景资源的住宅比较稀缺，相对于其他滨江板块项目，东外滩1号较低的入市价格和高品质已经获得了购房者的认可。

　　东外滩1号项目销售经理楼峰告诉记者，在调控的大背景下，目前市场走势还不明朗，对于开发商而言，只有练好内功，做好产品，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

　　据楼峰介绍，东外滩1号的主要购买人群为项目周边的杨浦区刚需购房者。除今年春节放假的时间，东外滩1号开盘至今的2个多月内，销售超过百套。在调控之下，能完成这样的销售成绩，体现了项目的高品质和性价比。

　　最具升值潜力板块

　　长 风

　　轨交线路：13号线西段

　　存量：0.02万平方米（截至3月14日）

　　13号线西段最值得关注的是普陀的长风板块。由于13号线未来可与6条轨交线实现换乘，其中有金沙江路站(3、4号线)、隆德路站(11号线)、长寿路站(7号线)、南京西路站(2、12号线)等，几乎只需换乘一条轨交线路就能到达上海各个区域，这对目前整个长风板块交通状况的改善是具有重大意义的。

　　长风板块未来还将是总部聚集区和高档住宅区，来往的人流会非常大，因此13号线的通车，将会加速整个板块的提升。

　　长期来看，长风板块规划业态正发生很大的变化。长风生态商务区是“十二五”规划建设的重点项目之一，也是“十二五”期间上海甲级写字楼供应增长最快的区域之一。教卫园区和公建配套设施建设、文化共享空间建设及大虹桥开发利好也将改变目前长风的固有格局。整个板块环境得以提升，必然会带动区域内物业价值的上升。

　　随着商务办公的入驻，其周边的住宅楼市势必会被拉动。虽然在长风板块周围已有交通枢纽，但13号线的辐射将带动该区域的人流，提高办公和居住的通达条件，推动生态商务区快速成长，使板块价值得以充分体现。

　　随着长风生态商务区日趋成熟，板块规划日趋完善，可以说这里将是上海未来最具升值潜力的板块。


　　中海紫御豪庭：引领高端市场风向

　　备受关注的地王项目中海紫御豪庭紧邻13号线真北路站，作为长风生态商务区首个纯住宅项目，着力打造稀缺性别墅和高品质精装公寓，项目面市将引领板块内高端住宅的风向。

　　地块资源的稀缺性是中海紫御豪庭项目最大的优势，在中环内如此大体量地块可以说是绝无仅有。并且项目的西北角就是13号线真北路站，9站路可以到达南京西路站。

　　同时，相对于几大成熟高端住宅集中区域，例如南京西路、中山公园和天山古北板块，长风板块目前来说是价值洼地，13号线打通了与各大豪宅区域的联系，势必带来价值的重估。中海紫御豪庭可能会吸引一些天山古北地区的外溢客户，以及看好长风板块未来的上海本地、江浙和海外买家。

　　轨交通车或助涨租金

　　金 桥

　　轨交线路：12号线东段

　　均价：2.22万元/平方米（2011年全年间新建商品住宅成交均价）

　　存量：3.7万平方米（截至3月14日）

　　金桥板块作为浦东的东北大门，其地理位置十分重要。虽然距离浦东中心区域较远，但由于其发展较早，板块内拥有出口加工区等产业，板块整体生活配套和小区规划已经逐渐成熟。德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，该区域楼盘分布是老公房和次新楼盘交错相连，而区域内的居民基本以上海本地人和新上海人为主。目前金桥板块的项目如金桥瑞仕花园，成交均价维持在28000元/平方米。

　　12号线东段由西向东贯穿金桥板块，从利津路站至金海路站在金桥板块内共有7个站，且与轨交6号线在巨峰路站换乘。

　　肖云祥指出，12号线的开通不仅方便金桥出行，同时对金桥商业中心的发展也会起到推动的作用，通达条件更加便利。至于房地产市场，12号线进入浦东后经过了外高桥和金桥板块，其站点所能辐射到的区域目前几乎没有在售新盘，受益最大的将是沿线的二手房，周边的二手房房价和房租可能会上涨。

　　陆骑麟告诉记者，金桥的二手房活跃的主要是金桥新村、长岛公寓等老公房，价格范围在11000-15000元/平方米，主要租客为陆家嘴金融区、张江高科技园区的白领。

　　陆骑麟指出，从发展机遇来看，随着上海城市发展的逐步外扩以及中环线、轨道交通等的规划建设，为中环线沿线区域的楼市提供了有利的发展机会，未来很可能成为上海中坚人群的聚居区。东外滩板块又是位于内中环区域内。同时，中环金桥隧道业已基本建设完成，不久东外滩与浦东金桥两岸将直线通车。金桥板块地域广阔，已经发展多年且目前区域内高端楼盘已经受到市场强烈关注和认可，随着轨道交通的高速发展，会形成一轮新的供应热潮。12号线通车后，必然会拉动这两大板块的商业配套，房价可能会随之趋于稳定状态。

　　轨交效应短期未必显现

　　嘉定江桥

　　轨交线路：13号线西段

　　均价：1.74万元/平方米（2011年新建商品住宅成交均价）

　　存量：9.9万平方米（截至3月14日）

　　不同于普陀长风板块早已拥有轨交3、4号线的辐射效应，嘉定江桥近年来虽然商业及居民生活配套飞速提升，但是始终缺少一条直通中山公园等市中心核心商圈的便捷交通线路，与2号线及11号线擦肩而过，是该板块很大的“遗憾”。

　　13号线西段开通后，受益最大的就是江桥板块，使得江桥商圈得以直接纳入城市轨交网络之中，提升了商圈未来的聚集效应及升值效应。轨交开通后，江桥板块与最近的市中心商圈中山公园的联动，或等同莘庄与徐汇商圈，形成上海西部较为显著的大型居民适住区域。

　　近年来江桥板块已体现出对购房者巨大的吸引力，除去2009-2010年间楼市价格疯涨的市场因素，江桥万达广场的进驻无疑是近年来板块内新房市场得以热销的一大有利支撑。

　　在万达广场入驻之前，整个江桥区域附近的大型商业设施主要依靠的是曹安商圈内的部分配套，但其离江桥居民区仍有一定距离。直到2008年末万达广场确定进驻江桥后，才得以填补这一空白。

　　万达广场成为江桥板块新房成交量和房价双双上涨的助推器。据21世纪不动产统计，万达于2008年末在江桥拿地后，2009年一年江桥板块的新房成交总套数较2008年大幅增长近104%。其后尽管2010、2011年受调控影响，江桥板块内年均新房成交套数仍在2000套以上。三年间，江桥板块新房成交均价也从2008年的0.84万元/平方米上涨至2011年的1.72万元/平方米，增幅超过100%。

　　不过，考虑到目前处于调控之中，轨交开通对楼市成交提升作用在短期未必显现。但长期来看，轨交利好板块的人口导入和住宅市场发展。

　　或分流附近区域客源

　　周康

　　均价：1.99万元/平方米（2011年全年新建商品住宅成交均价）

　　存量：35万平方米（截至3月14日）

　　周康板块次新房主要集中在未来轨交16号线的罗山路站和周浦东站之间，其中距轨交较近者有海尚康庭、康桥宝邸等，但距离也至少在2公里。目前，这些楼盘均价在1.35万-1.40万元/平方米，近期价格走势较为稳定。

　　现阶段周康板块的买家主要为首次置业刚性需求，基本为来自金桥和张江的白领人群，购房预算在100万元左右，被板块内房源较高性价比所吸引。这些买家在购房时少有考虑轨交开通因素，就近工作、房源价格为其主要考虑因素。由于近期二手房交投冷清，业主并未有提价情况，但均较关心轨交16号线的建设情况，预计16号线开通后，房价可有一定的升值空间。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，目前在11号线罗山路站附近区域，地杰国际城等次新房单价普遍在2.20万-2.50万元/平方米，比周康板块品质较高的次新房单价高出0.50万-0.70万元/平方米，但因买家存在取近舍远心理（多为陆家嘴、张江工作的白领，最远只接受周康区域），且房源品质存在差异，故价差得以维系。

　　“若16号线开通后两板块仅缩短至一站距离，周康板块或将分流其部分客源，房价也将有一定提升空间，但还需要配套提升等因素作为支持。当然，最主要的因素还是市场交投有所恢复。”黄河滔说。

　　轨交联动效应或助涨房价

　　惠南及临港新城

　　惠南

　　均价：1.38万元/平方米（2011年全年新建商品住宅成交均价）

　　存量：18.2万平方米（截至3月14日）

　　临港新城

　　均价：1.03万元/平方米（2011年全年新建商品住宅成交均价）

　　存量：11.8万平方米（截至3月14日）

　　相较周康、航头、新场等与原浦东接壤板块，惠南、临港新城的购房需求主要来自于本地工作人群。依托目前的需求，其存量新建商品住宅分别需要9个月和26个月才能消化。

　　黄河滔认为，如16号线上游途经板块在轨交开通后房价提升，在联动和比价效应影响下，惠南和临港新城的房价也可能提升，这将使得房价超前于板块居住和商业氛围的发展，使性价比降低。此外，如这两个板块交通便利度较以往提升，则本地购房需求可能向上游配套较成熟板块外溢。这两个因素都将导致板块内购房需求的分流与减少。

　　从这两个板块2011年新建商品住宅成交明细看，前者成交重心主要集中在面积100-120平方米、总价140万-170万元的房源；后者成交主要集中在面积85-95平方米、总价80万-95万元的房源。轨交开通后，在比价优势及关注度上升等因素影响下，惠南板块有可能会吸引部分较成熟地段的置换需求买家；而临港新城板块也有望迎来更多外部刚需买家关注。

　　就2011全年的二手房成交行情来看，临港新城的多数成交单价在1万元/平方米以下，有一定的向上空间；而就成交量来说，去年一至四季度其成交分别是31、67、122、80套，与市内其他板块相比，并不很低。