远洋地产过冬术：谨慎投资 控制负债

　　“今年不再开拓新的区域市场，原则上不增加新的土地投资”，在楼市调控仍将持续的背景下，远洋地产（03377.HK）选择了保守的发展策略。

　　“面对持续的宏观调控，寻找企业现有资源和政策之间的交集，把企业战略的重点放在政策支持和鼓励的市场空间和产品上。”3月28日，远洋地产行政总裁李明在接受《第一财经日报》在内的记者采访时如此分析宏观调控之下的房地产企业选择。

　　与此同时，远洋地产正在进行一系列的战略调整，以适应因调控带来的各种变化。

　　组织机构大调整

　　根据3月16日公布的年报，2011年，远洋地产实现营业额人民币198.97亿元，同比增长45%；实现协议销售额人民币270.05亿元，同比增长25%。毛利为62.58亿元，同比上涨52%。

　　在李明看来，主营业务的收入规模和毛利有了较大幅度增长，是公司2011年业绩中的一大亮点。“这说明我们的主营业务和核心利润上来了。”他表示，如果没有进行全国化布局，而将房地产开发业务过度集中于北京，“那我们去年就惨透了”。

　　年报显示，北京作为远洋地产的总部，目前仍是其营业额贡献最大的区域，2011年贡献了营业额约50%，达到人民币98.55亿元，但北京地区贡献的营业额在公司总体业绩中所占百分比却呈现逐年减少的态势。据李明介绍，北京市场对整个集团的业绩贡献占比从2009年的70%，到2010年的60%，再到2011年的50%，2012年还将继续下降。

　　2011年初，远洋地产确定了“强化产品品质，提升产品竞争力；灵活营销，快速去化；保持现金流稳定，谨慎关注三、四线城市土地市场”的策略，以在严厉的宏观调控之下最大程度地争取市场空间。

　　目前，远洋已发展至上海、杭州、深圳、天津、重庆、大连、青岛、海口以及中山、抚顺、镇江等二、三线甚至四线城市，实现了产品分布于19个城市的全国性布局。

　　为了保证对这些城市的地产业务实现有效管理，2011年内，远洋地产进行了组织机构的较大幅度调整，撤销了北京、东北等区域事业部，将原来“总部-事业部-城市公司”的三级管理改为“总部-城市公司”的两级管理模式。

　　“这与宏观调控没有太大关系，组织机构的调整对远洋来说是一个常态，我们内部有个说法是一年一小调，三年一大调。”究其原因，李明认为，市场在变化、企业的盈利模式和业务结构在变化，肯定会导致管理架构的调整。而此次调整的目的，是为了提升整个集团的管控能力及各个城市公司的综合管理能力、提高效率，同时也在一定程度上降低管理成本。

　　组织机构调整之后，最大的表现就是决策权的上收。李明称，远洋实施管理架构和法律架构相分离的原则，所以管理变革较容易实现，具体到经营管理的分工上，执行的是“"决策"在集团、"管理"在城市公司”的方式。

　　李明表示，目前只是撤销了区域开发事业部，但商业地产事业部还在，将来条件成熟还将成立房地产金融事业部、养老地产事业部等，“未来我们的事业部将由区域设置转变成以产品线为设置依据，这一模式在西方是被验证过的，将成为未来企业管理的趋势。”

　　谨慎投资控制负债

　　“在资金方面，我觉得对远洋来讲最重要的是控制企业负债的增长。”李明直言，今年远洋在控制负债上的思路是“控制两个规模”，第一个是控制总资产规模，即不要盲目地投资和盲目地增加土地储备；第二个是要控制有息负债规模。

　　在投资和土地储备方面，远洋今年的策略格外谨慎。“我们未来发展首先要做的就是谨慎投资，在现在严格的投资标准上再加谨慎，原则上不增加新的土地投资。”李明表示，今年远洋将不再开拓新的区域市场，仅在已覆盖到的地区寻找投资机会，拿地的重点是倾向于非一线和热点二线城市。

　　“即便是在非热点的二线城市和三四线城市拿地，也主要采取合作的方式。”李明介绍，区别于其他房地产企业的合作拿地，远洋倾向于选择跟基金或者非房地产的金融企业合作，目前的拟合作对象是其另一个上市平台奇盛集团旗下的一只美元基金和一只人民币基金。

　　而对于新增项目的定位，一向擅长做中高端及高端产品的远洋地产也要开始“做减法”。“做减法，就是指在确保质量的前提下，减掉无效的开发周期，减无效的配置，降低我们新产品定位。”李明表示，未来的新增项目产品定位将更多地转向刚性需求。

　　实际上，2009年底及2010年初远洋在土地市场尤其是北京土地市场的高歌猛进，不仅为其增加了几个“地王”储备，其入市之时恰值宏观调控逐渐深入，这也使得远洋处于较为尴尬的境地。“对于"地王"项目，我们着重做三个工作。”李明表示，首先是要提高产品品质，“贵面粉做出贵点心来”；其次降低投资回报，项目定价适应市场；此外，还要把握市场实际，坚持去化，薄利多销。

　　在有息负债方面，李明透露，远洋要把有息负债控制在不超过340亿元的远洋净资产规模之内，“无论是从资本市场、债券市场还是商业银行信贷看，现在都是历史上利息比较高的时点，因此在这个时候就要特别控制长期有息负债率。”

　　李明认为，最近几年远洋的净借贷比一直控制在0.6以内，可以说是处于比较健康的水平。

　　与不少转型商业地产的开发商一样，远洋也早在四五年之前就开始在商业地产方面进行布局。

　　“目前，我们约2400万平方米的土地储备规模中，其中约300万平方米是商业用地。”李明表示，从今年开始，公司每年都将会有不低于20万平方米的投资物业投入运营，并坚持租售并举的原则。其中，“持有一线城市和热点二线城市的商业物业，出售其他区域的；持有写字楼和商业，出售酒店和配套的零散商业。总体来说，远洋将持有现有商业用地的2/3。”