长安八号4度易主 奥园地产再现资金危机

　　奥园地产近日公告称，公司就可能出售北京长安8号项目51%的股权与相关公司进行接洽并磋商。

　　这则看似平常无奇的项目出让公告，却将一直波折不断的“长安8号”再生变故，从“四顾易主”到 “全部出售”，奥园与长安8号的故事在此起彼伏地上演着。

　　出售长安8号

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• 首开股份

　　关于长安8号，资料显示，该项目位于朝阳区建国路86号，项目总建筑面积近25万平方米，由两栋高端公寓组成；此外，还有近3万平方米的自持商业，用于打造成高档商业物业。由奥园地产与泓达投资旗下的世纪协润共同持有，双方的持股比例为52.69%及47.31%。

　　从长安8号的地理位置上看，紧邻北京CBD东扩区属于核心商业地段。处在优质地段的项目，何以全部出售？有业内人士指出，应该是与奥园地产的资金状况有关，因为随着房地产市场的持续调控，像长安8号这种高端项目的销售压力其实很大，如果能及时把项目转让出去，对公司的财务状况会好一些。

　　资料显示，长安8号目前的均价在80000元/平米，房源户型为270-470平米2-3居，楼王户型面积为640-1800平米。

　　对于资金压力的说法，奥园给21世纪网的回复称，“此次谈判并不是因为公司存在资金压力，公司的财务状况健康稳定，现金流充裕：截至2011年12月底，公司的现金余额逾人民币38亿元，净负债比率为12.7%，在同业中净负债比率属较低水平。”

　　然而，具体的原因奥园并没有给出缘由。曾经处心积虑并引发风波才获取到长安8号控制权的奥园，匆匆抛弃，的确耐以寻味。

　　4度易主与奥园

　　奥园与长安8号的故事由来已久。长安8号最初名为“耀辉国际城”，所有者为北京王府世纪发展有限公司，但是因王府世纪无力独自开发，天鸿宝业在2004年收购了耀辉国际城62%的股权。此后，天鸿集团与城开集团合并为首开集团，天鸿宝业亦更名为首开股份。

　　2008年4月，首开股份以“不擅经营豪宅”为由，以4.587亿元将该项目62%的股份全部转让给了香港世纪协润。

　　据了界，香港世纪协润的母公司为泓达投资，公司控股股东为王志才，王志才同时也是王府世纪公司的持有人。另外，据查证，王志才是影星王艳的老公，澳大利亚籍华人，最早在北京做房地产开发的，目前资产约100亿。

　　世纪协润“回购”耀辉国际城，除了要支付4.587亿元的股权转让资金外，还要偿还耀辉国际城向首开股份借款本息共计约11.41亿元的债务，因此世纪协润需要向首开支付近16亿元的资金。

　　首开退出后，楼盘案名改成“擎峰”向市场发售，但金融危机的到来，使这座定位绝对高端的豪宅销售惨淡。而将项目回购的世纪协润也经受着资金的压力，因为最后还款期限为2009年7月31日，如到期不能支付以上款项，首开股份将收回项目股权。

　　2009年7月，奥园宣布减接手该项目，以3.7亿元代价收购北京世纪协润地产41.33%股份，获得该楼盘操盘权，随后楼盘案名改为“长安8号”。除购得项目41.33%股份外，奥园还借给世纪协润4.6亿元短期贷款，助其还债。

　　同年9月，奥园认购世纪协润2.9亿元可转换票据，到2010年9月将增持世纪协润股份至52.69%，获得控股权。

　　即便是经历过四度易主的长安8号，奥园对它的重视程度也非比寻常。奥园董事长郭梓文曾表示，希望在未来3年内能为奥园地产带来超过120亿元销售回款。

　　但现实却与之完全相反，长安8号的销售惨淡无比。2010年一季度长安八号正式面市后，回笼资金不足10亿元。二期目前还未推出，原计划为今年6月份。

　　时至今日就算是准备抛售，奥园仍继续看好长安8号。郭梓文在3月22日公开表示，公司当初买长安8号的决定是对的，该项目的位置、前景都比较好。

　　但至于卖掉长安8号的真实目的以及大概的价位，奥园在给21世纪网的回复中只表示，“公司所作出的任何决定都是以股东回报及利益最大化作为前题。”

　　资料显示，2011年奥园营业额为30.22亿元，同比上升23.7%，合约销售额为人民币50.16亿元，总销售面积约为55.01万平方米。