经适房转让不宜“单一模式”

　　报载，住建部正起草《基本住房保障条例》，限制甚至清除保障性住房的牟利空间。对于“购置型”保障性住房（即经济适用房）的再上市交易，《条例》拟规定必须由所在地政府优先回购，而不得自行进入楼市转让。

　　其实，早在2007年，广州就已对经适房的转让加以限制。根据当年12月起实施的“经适房管理办法”，经适房属于有限产权，不能出租；5年内不得上市交易，若购房人因特殊情况确需出售，由政府回购，回购时要扣每年1%的折旧费；若年满5年后上市出让，需要计算出让总价与当初购买总价的差价，其差价的80%需交回政府作为土地出让金。

　　我一直不太赞成时下各地“停建或缓建经适房”的做法，因为经适房是保障房的一个重要品种，即使有廉租房和公租房也无法取代经适房的功能。尤其是在政府发展保障房的资金不足的情况下，此阶段适当地发展“购置型”保障性住房还是十分必要的。如果采取“斩脚趾避沙虫”的做法停建经适房，就正中开发商的下怀，因为政府短期内难以投入足够的资金发展全部是租赁型的保障房，加快保障房建设的计划就会打折扣。

　　我曾多次建议对经适房采取严格的管理制度：一是要加大监管和惩处的力度，对违规房主不能仅仅取消5年申请资格，而要列为刑事犯罪案严惩；二是要限制经适房的流通，让转手者无利可图，在制度上消除“权利寻租”之机。很高兴，后一条国家层面已在推动，希望能尽快落实。

　　但经适房“封闭运行”的机制最好不要过于单一，仅仅局限于政府回购，应允许多种形式同时并存，供经适房的出让方和购买方选择。比如，除政府回购外，还可考虑建立专门的保障房交易市场，允许符合申购条件或退出条件的买卖双方进场交易，由于只有符合经适房条件的人才能接盘，故在此交易的二手经适房不大可能卖到像普通商品房那样的高价，从而也达到“限制牟利空间”的目的。当然，若房主仍想直接进入商品房市场转让，也可参照广州目前的做法收取差价的80%作为补缴地价。这样的经适房“封闭运行”机制会更灵活、更富效率，也更有可操作性。（作者是知名房地产专家）