今年广州二手住宅价格或降一成

　　中介研报称，去年二手住宅均价涨逾两成

　　广州某地产中介昨日发布研究报告称，今年广州二手住宅价格约有一成的回调区间，成交量可能会与去年持平。数据显示， 去年二手住宅均价较2010 年上涨超两成， 但主要区域二手房的成交量均有两到三成的降幅。此外，去年首次置业比例和一次性付款比例都有不同程度上升。

　　去年二手住宅均价涨逾两成

　　数据显示，2011 年广州二手住宅成交均价为15112 元/平方米，较2010 年上涨21.6%，其中白云区成交均价涨幅明显高于大市，达35.4%。此外，广州二手房价格最高的区域是天河区，均价达到元/平方米，海珠区和越秀区的成交均价都超过了全市平均水平。

　　超两成的同比上涨出乎意料， 但分析师表示， 均价无法反映成交结构的差异，与市场实际的误差较大。合富置业首席市场分析师龙斌对记者表示：“尽管多项政策措施对二手楼市产生影响， 交投缩量，但总体二手楼价并未大幅波动。”

　　各区成交量均有2-3成降幅

　　羊城晚报记者注意到， 很多市民越来越关注番禺地区的房子。数据显示，去年番禺区保住了成交最大区域的地位，二手住宅成交面积166.9 万平方米，占全部市场的27.9%。

　　但包括番禺在内， 主要区域的交投出现了不同程度的减幅。数据表明，除南沙同比增长外， 大部分区域均有两到三成的减幅， 其中番禺、海珠、天河三区减幅最大，较上年减少了三成左右。

　　龙斌表示， 广州二手楼市由刚性自用需求支撑的特征进一步凸显， 首次置业者的比例大幅上升。数据显示，2011 年广州二手楼市首次置业者的比例由原来的不足六成， 上升至第四季度的约六成五。同时，一次性付款的比例从去年年初的三成三，上升到四季度的四成二。

　　一、二手联动明显

　　去年以来，一、二手联动项目较以往大幅增多， 其中既有外围的普通住宅项目，也有中心区的豪宅，特别是产权式小商铺成为一、二手联动的亮点。

　　据悉， 去年上半年中心区新盘价格在2 万-2.2 万元/平方米左右。而数据显示， 去年上半年广州中心六区二手成交均价也高达2 万元/平方米，与中心区一手楼价的差距不大。所以上半年“出走”

　　外围的二手买家明显增多， 其中以年轻的首次置业者占主力。

　　而下半年低开或特价促销的新盘逐渐增多， 不少单位的价格低于周边较优质的二手物业，一、二手价格倒挂现象较以往突出。

　　龙斌表示， 中心区低开新盘的增多，一方面直接分流部分二手中高端买家，另一方面也造成市场看跌心态加剧，买家对价格的期望有所加大。如中心区不少买家甚至在业主心理底价的基础上，再度大幅还价10%-20%。除买家受影响外，业主的心态也有所动摇，部分业主甚至大幅让价，高位出货意愿增强，其中以楼龄偏旧的物业居多，而优质次新物业则大多选择惜售或转售为租。记者也注意到，今年春节过后至今， 中介门面上推荐的一、二手联动项目也没见减少。

　　预测：今年约有一成回调空间下半年交投或缓慢回升

　　龙斌判断， 作为影响市场的最重要的政策因素， 2012年明显放松的可能性不大， 预计二手住宅交投将保持低位，部分业主议价空间会有所加大。“随着年中心区低开的一手新盘增多， 预计部分地段的二手价格有进一步下调的空间， 2012年广州二手住宅成交量将与年大致相当， 价格约有一成左右的回调空间。下半年若价格调整到位， 或政策执行层面有所松动， 二手楼市的交投或会低位缓慢回升， ” 龙斌表示，“2012 年买家仍以需求急切的自用买家为主， 买卖双方仍对政策、价格保持高度的敏感性。”