楼市：对政策永远充满猜测

　　一位年轻的同事准备结婚，从去年看房看到今年，始终下不了决心，每隔一个月就来问我：“还会有政策吧？”

　　上月去参加一个地产行业的聚会，无论开发商、代理商都在讨论：“现在贷款政策放松了一点，接下来会不会全面放松呢？”

　　上月微博上有一条自称为“重磅小道消息”的流言，被转发了上万次：“近日一些央企内部发文通知全国各地分公司，不惜降价也要在7月前卖完所有存量房。猜测六七月份会出重磅型的调控政策。”

　　无论是买房的还是卖房的，无论消息闭塞的还是消息灵通的，地产行业所有的利益相关方，最关心、最重视的无疑就是中央的政策。这凸显了政策的权威性，但从另一角度观察，也充分显露了政策的“不权威性”——太过善变。

　　市场失灵

　　中国十多年来的房地产市场，如果算作消费市场，无疑是个失灵的市场，失灵最明显的特征就是价格信号失灵，甚至成为反向指标——买涨不买跌。

　　价格高涨时，需求会大量增加，购房者为求一房不惜砸锅卖铁、花光三代积蓄还要背负巨额债务；房产公司销售部经理甚至售楼小姐都会成为被请托的对象，开发商老板手里更是会累积厚厚的打招呼的条子，招呼的数量常常会大大超过整个楼盘的可售房源。

　　价格下跌时，越跌消费者越不买，除非开发商痛下决心真正“大块割肉”，或市场出现价格回升势头。

　　当然，价格信号失灵一个重要原因是房产在一定程度上变成了投资品，买涨不买跌这种预期导向是投资市场的基本规律。但房产在本质上还是能满足人们安居需求的最大消费品，消费品市场的基本规律为何基本不起作用？

　　最重要的原因在于政策的干预。从2004年开始，政府几乎年年都会出台楼市调控政策。除了2009年出台过唯一一次鼓励政策，其他年份都是抑制政策——“大调”3次，“小调”2次，除了最近这次，此前每次都是小跌后立即大涨。原因很简单，因为每次调控都依靠行政手段既压缩需求又压缩供应，彻底打乱价格信号，市场无法回到均衡状态。

　　价格上涨时，政策会强制打压，供应不会增加反而会减少；价格下跌时，政策会托市，有的地方政府甚至强制开发商不许降价，存货始终难以消化。

　　政策原因

　　在中国房地产市场，不仅价格信号失灵，导致价格信号失灵的原因——政策，其最终的效果也与初衷有所背离。此前几次调控的结果总是与政策初衷不能取得一致，最近一次调控也迟迟不见明显效果——“合理房价”似乎是永远无法达到的。

　　原因一是计划手段的天生缺陷，来自政府的计划难以掌控如此精妙的市场信号，不可能比市场做得更好；原因二是地方政府无法成为客观的仲裁者，反而因土地出让及房地产税收等成为直接的利益相关方。

　　当一个城市的财政一半以上收入来自房地产（包括直接卖地收入和房地产相关税收），地方首先怕房价下跌，降低了卖地收入和交易税费；其次更怕房产交易冷清，导致开发商收缩投资，土地完全卖不出去。

　　在财政收入富裕的时候，已经“量入为出”安排了大量的财政支出；但土地收入和房地产税收大幅下降时，这样的花钱规模早已固化难以缩减，类似如今的希腊。

　　政策定位与政府定位

　　价格是市场经济运行的基础信息，如果一个市场价格上涨，各种资源就会流入，供应会增加，价格就会随之下降；反之亦然。

　　政府应该做的，一是提供社会保障，保障广大人群最基本的安全、健康、教育的权利，保障低收入人群的基本生存条件，包括最基本的居住权利；二是在竞争性领域提供公平的市场环境，比如在商品房市场，可以打击坑蒙拐骗，可以用税收政策鼓励开发商多建设普通住房。

　　更重要的是，如果希望改变政策和政府的行为模式，就必须正视政府尤其是地方的利益诉求，不能单纯以行政纪律和道德规范对地方进行强制约束。