龙头开发商一季度售价普降

　　龙头开发商一季度售价普降

　　“今年还会有促销潮，但降价幅度应该不会超过去年底”


　　随着3月销售业绩的密集发布，龙头开发商今年一季度的销售策略也陆续揭开面纱。

　　截至4月12日，万科、恒大、中海、保利、龙湖等 发布的销售简报显示，相比去年同期（同比），一季度龙头房企的销售量涨跌互现，万科、恒大销售金额有所下滑，而中海、世茂、富力、金地则有较大幅度增长。

　　与此同时，龙头房企的降价节奏亦未统一。据早报记者的不完全统计，按照“销售总净额/销售总面积=销售均价”的公式，一季度上市龙头房企中，万科、富力、金地的住房售价均有较大幅度下降，但中海、世茂的售价则有不同程度的上涨（详见表格）。

　　业内人士分析，房企一定阶段内的产品售价，与其推出房源的品质定位有关，部分房企售价上扬，未必意味着其一定没进行降价促销。

　　龙头房企频促销跑量

　　可见的是，在一季度进行密集促销的龙头房企不在少数。

　　一季度开始，多家大型房企纷纷加大了降价促销的力度。从1月起，保利地产对其40个城市中的近100个项目进行了大规模的降价促销；2月中旬开始，恒大地产在广东省内的8个项目推出了“10亿元大优惠”活动；招商地产对其14个城市的22个项目也推出了不同程度的打折优惠活动。

　　除此之外，万科、富丽、华润等大型房企也在一季度推出了自己的优惠促销计划。

　　单论降价幅度，位于上海顾村的保利叶语，推出的房源价格较前期房源直接下降约10%，而间接降价幅度已超过20%。2011年入市的富力金禧家园和中海九浩苑在一季度的价格环比降幅均在10%左右。

　　中原地产研究部总监张大伟表示，标杆房企全国促销的升级无疑具有极强的示范意义，要想尽快摆脱巨大的资金压力，以价换量已经是不可避免的趋势。

　　链家地产市场研究部研究员陈雪称，“比如恒大在一季度仅完成全年销售目标800亿元的10.3%，后市降价走量的压力增大。”

　　恒大一季度的房屋销售均价为6362元/平方米，同比下降8.2%。

　　趋同官方房价数据

　　伴随着房企频密促销而来的，是官方房地产相关数据的下行。

　　虽然国家统计局已不再发布全国住房销售均价，但易居研究院根据国家统计局数据测算，今年2月份，70个大中城市新建商品住宅价格比去年同期上涨了0.12%，比上月下降了0.1%，已经连续5个月呈下降趋势。

　　但新华海外财经此前怀疑，官方数据仍没有反映出房价的某些波动。

　　该报道的立论依据是，龙头房企发布的2011年年报显示，多家房企的销售均价有较大幅度上扬。其中，中海2011年的售房均价约为1.29万元/平方米，比2010年上涨约18%。综合来看，此前的2010年，同样是调控之年，万科、中海、恒大三家开发商的平均房屋售价上涨了25%。

　　证券日报在今年初的一篇报道中则提到，在2011年，除了中海的销售均价仍在上扬外，金地、富力、世茂、碧桂园、保利等房企的销售均价也出现增长，而万科、绿城、龙湖等房企销售价格则出现下滑。

　　对此，有分析人士称，从市场占有率而言，万科、保利、恒大、中海等大型房企的情况可以反映出市场均价变化，从以上数据不难看出，房价的实际涨幅仍高于官方数据的测算结果。

　　但这一情况在今年一季度已有所改变。

　　早报记者统计的7家龙头房企中，除中海的一季度住房售价有较大幅度上涨外，其他5家房企的售价有不同程度下降，另一家则基本持平。

　　中低价位房源扎堆成交

　　一位港资开发商分析，一季度房企销售均价下降，主要原因有两点，一是调控环境下的市场成交低迷，其次是企业对销售产品做了结构性调整。去年以来推的多是中小户型及位于二三线城市的房源，拉低了成交金额和成交面积。

　　可见的是，一季度中等价位房源的销售已有所回升。

　　某国企开发商称，“一季度业绩比我们预期的要好！最近20来天，卖了差不多2亿的货。马上加推两三万平方米。”

　　上述开发商提到，该公司旗下在售的一个中高端项目，售价3万元/平方米左右，一直没有降价，近期有9.7折优惠。今年比去年同期好一点。重庆和西安都卖得很好，也都在计划加推。自住和改善需求都集中入市了。

　　上述开发商透露，现在手上的现金流有五六十亿元，而早报记者上个月了解到只有十几亿元，新增的现金流主要来自新增贷款和销售回款。

　　即使有如此多的现金流，上述开发商表示，不考虑在二季度拿地，现在的机会成本太高。

　　5月加速推盘

　　虽然对后期房价走势的判断并不一致，但更多的开发商还是有意加速推盘。

　　恒大董事局主席许家印此前曾表示，恒大今年供应比例为上半年4，下半年6。

　　保利方面也曾表态，2012年预计新推货源在800亿-1000亿元，新推货量主要集中于5-9月份，而120平方米以上户型预计同比减少20%～30%。

　　龙湖地产也于近日表示，二季度会加推新盘加大供货。

　　有上市房企营销负责人称，去年底不少企业通过促销回笼了部分资金，今年初压力相对较小。加上开发商开盘前需要观察市场成交量，一季度直到3月份才有所回暖，因此推盘的主力应该在5月以及下半年。

　　在定价策略上，开发商仍各有主张。上述央企开发商称，“段时间内不会降价，非市中心的豪宅降价也没多大效果。没什么资金压力。我们在市中心的楼盘都是商业物业，大多自持。”

　　也有开发商称，今年一定还会有促销潮。随着供应的增多，部分企业为了跑量会通过低开、促销等方式拉动成交，只是促销的幅度应该不会高于去年年末。