房企高管：卖得好是假象 央企都在快速出货

   　3月小阳春，因降价带来的成交暖潮，并没有缓解开发商那根紧绷的弦。

　　国家统计局4月13日公布的数据显示，1-3月份，全国房地产开发景气指数（国房景气指数）为96.92，环比回落0.97百分点，同比回落6.06个百分点，这已是国房景气指数连续10个月下滑。

　　“政策预期没有改变，房企大多还是选择少拿地甚至不拿地、回笼资金、减缓进度。”宝华集团副总裁杨健表示，今年大势已定，数据都不会太好。

　　“央企在快速出货”

　　国家统计局的数据一片黯淡。

　　全国房地产投资增速继续回落。数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点。

　　开发投资的增速下滑源于开发商谨慎拿地的策略。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1555亿元，增长2.5%，增速回落3.3个百分点。

　　但在越来越多的房企以价换量的带动下，3月份的销售情况有所回暖。1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；其中，住宅销售面积下降15.5%，降幅较1-2月缩小0.5个百分点。

　　克而瑞分析师杨晨青认为，成交量同比下降是正常的，因为去年1月底出限购令，所以去年1月的成交量很大，比如济南去年1月份就成交108万平方米，而在往年这一数值从未超过50万平方米。

　　但反观房企的一季度报，并未如此。保利地产今年一季度实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。

　　数据的矛盾，如何理解？“卖得好是假象，背后都是心急以价换量。”杨健称，“现在都是打折换来的成交量，调控自2010年开始，所以同比或者比前两月，是有所回暖的，但这并不能说明什么。这只是个别特殊楼盘表现非常，并不能改变整体的形势预期。央企都在快速出货，这恰恰说明对形势的判断并不乐观。”

　　远洋地产一位人士也称，回暖源于降价，只有降价才有成交量。

　　开发商对形势的判断，似乎中肯。国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。

　　前4月新开工面积

　　将现同比负增长

　　沪上一位开发商如是感叹，“现在有些开发商就是帮银行打工。没得赚，但是总比死了好。”另一开发商坦言，有很多项目为了回笼资金都在亏本卖。能走到哪一步，就到哪一步。

　　经过去年三季度一轮降价潮，中低端楼盘的价格已经普降。促销力度还有多大的空间？杨健判断，“4月会有更多促销出现，成交量持平。现在开发商对利润的预期都在缩水，出货是最关键的。”

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，房地产依然持续下跌趋势，不过从终端的销售来看，销售面积和销售额的下滑幅度都有所减缓，这将会在未来几个月逐步传导到土地购置、开工量和投资额上，预期要到三季度房地产总体回落局面才会见底。

　　开发商谨慎的策略，将会影响供求关系的格局。1-3月，全国房地产开发企业房屋新开工面积3.9亿平方米，同比增长0.3%， 增幅较1-2月份回落4.8个百分点，增幅连续7个月收窄。上海易居研究院昨日发布的报告预期，今年上半年新开工面积增幅将继续下滑，1-4月份预计出现2010年以来首次同比负增长，这将会影响明后两年的商品房供应。

　　资金链越来越紧

　　可见的是，房企的资金链越来越紧张。

　　1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。

　　昨日受访的多位开发商表示，银行对开发贷卡得很紧，很难贷到钱。一位中型开发商直言，“审核很严格，我们现在都没有能够贷到款的项目，银行对项目的要求很高。”

　　薛建雄认为，资金成本的上升和销售价格的下跌，将会让行业利润大幅下滑，大量运营能力不够强的开发商将逐步被挤出这个行业，预期行业洗牌将加速。

　　与此同时，加快出货速度的央企日子则要好一些。“一个月就卖几套。我不抱什么希望的。但我们去年还掉了所有的开发贷，现在是零贷款。”一位国有背景的开发商表示，集团还有大量的产业园区，对销售指标要求不严，不考虑降价。

　　此外，另一位国企开发商刚刚拿到近20亿元的新增贷款，准备加快西南地区上百万平方米的体量开发进度。昨日开会准备通过一项拿地计划的央企开发商则表示，今年在全国有100亿元的拿地预算，具体每个地区不定，根据项目情况来定。