不动产投资：刚需购房热 高端置业冷

　　近期楼市显得暖意融融。有的楼盘“日光”，有的楼盘排队，也有的售楼处冷冷清清……那么，目前的楼市到底是一番怎样的情形？为此，本刊记者深入市场一线，进行实地探访。

　　低端与高端冰火两重天

　　近期的楼市显得暖意融融，但主要是刚需的天下。

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　　镜头一：销售改善价难涨

　　市场回暖，尝到了甜头的开发商在做什么呢？会不会“hold”不住而准备提价？

　　记者把探访的第一站放在了上海市嘉定区的万科•金色领域。该项目位于嘉定区胜辛路路上，步行至轨道交通11号线嘉定西站需一刻钟的时间。项目于去年底开盘，开盘价为13000元/平方米左右。记者查阅“网上房地产”网站时发现，万科•金色领域今年第一季度共售出204套房源，目前仍有后续房源在售。那么，它的价格有何变化？

　　刚下地铁，记者就被殷勤的房产中介迎上早已等候在一旁的看房班车。售楼处的人并不多，但可以看到有好几拨购房者在跟工作人员谈论着什么。接待记者的售楼人员表示，目前售价为13500元/平方米左右，与年初相比有了微幅上涨。“主要是近期推出的房源位置要好一些，因此卖得稍微贵那么一点点。”工作人员解释说。

　　“房子卖得好，怎么没涨价呢？”有购房者这样向售楼人员发问。“万科•金色领域最近一段时间的确卖得还不错，如果按照以往的市场行情，开发商肯定会提价。但现在开发商的目的是快速回笼资金，所以不可能提价。”这是售楼人员给出的回答。

　　据了解，万科•金色领域开盘价低于市场预期。该项目楼板价为6700元/平方米，如果考虑到建安成本、财务成本，再加上利润，按照此前业界预测，售价至少要达到14800元/平方米。

　　镜头二：刚需忙碌为找房

　　刚性需求已经开始行动，为了买到合适的房子，最近一直忙碌个不停。

　　“从过完春节到现在，我们就没有好好休息过一天，几乎每个周末都在看房。”王小姐这样告诉记者。从嘉定51路公交车上下车之后，在一起步行前往天居玲珑湾售楼处的时候，记者跟她攀谈了起来。

　　王小姐是江西人，已经成家，小孩一岁多，还放在父母身边。他们想把孩子接到身边自己带，先决条件是必须要有房，因此找房子成了两人近期头等大事。王小姐已经在松江新城附近考察过，那边18000元/平方米的价格让她感到难以承受，于是一路向北，找到了天居玲珑湾，该项目9800元/平方米的均价让她很是心动，虽然周边配套匮乏，甚至连小孩就读都会受影响，但她已经顾不上这些了。“要是合适了就买下来，大不了以后换工作呗。”王小姐这样跟丈夫商量。

　　但王小姐最后还是未能如愿。她满意的两房已经只剩下4套房源，要么顶楼，要么底楼，这不是她想要的。“我清明节回江西老家了，不然我也会过来排队的。”王小姐起身离开的时候，心有不甘地说。原来在4月8日开盘那天，开发商推出8800元/平方米的特价房，就引发购房者通宵排队。另据“网上房地产”公布的数据，截至4月16日，已完成签约268套。

　　镜头三：改善型需求也“闹猛”

　　相比首次置业者来说，改善型需求的热情也并不弱。

　　当记者来到位于嘉定南翔的路劲•翡丽湾时，并不宽敞的售楼处因为挤进来了太多的购房者，场面显得熙熙攘攘。大厅里面人头攒动，前来看房的人也络绎不绝。当天推出了40套毛坯房，均价在13300元/平方米，户型有154平方米的三房和182平方米的四房两种。记者下午3时许到达现场时，销控表上所有房源上面都已被黄色圆点覆盖，售楼人员表示已经全部售出。与上午在嘉定新城附近看到的房源相比，路劲•翡丽湾的房源总面积较大，主要面向改善性需求购房者。

　　对于迟来的人而言，只能等待下次机会。不过，要获得购房机会，需在现场办理一张会员卡，预先存入2万元。工作人员提醒说，办了会员卡并非意味着就一定能够买到房，如果人数过多，需要摇号。记者注意到，在现场办理会员卡的人并不在少数。

　　镜头四：高端房产依旧冷清

　　与低端住宅相比，高端房产销售情况并不是很乐观，改善迹象并不明显。

　　在万科•金色领域、合景•叠翠峰、天居玲珑湾以及路劲•翡丽湾等项目售楼处，都能看到有购房者咨询、看房，在天居玲珑湾，售楼处的工作人员都在忙于和客户签约，无瑕分身来招呼我们，只能给我们简单地指点了一下样板房所在的位置，让我们先自行去参观。在路劲•翡丽湾也是一样，售楼人员根本无法对每个购房者都做到一一接待。为配合销售，有商业银行又把办公地点搬到了售楼处里面，现场为购房者办理按揭贷款。

　　但在普陀区一个高端项目的售楼处，记者看到的却是另外一番景象。该项目位于普陀真如城市副中心板块，未来发展前景可期。由于总价过高，此类楼盘受到限购令的冲击最为明显，因此售楼处显得冷冷清清，门可罗雀。近期该项目推出99套均价在35000元/平方米、面积为150～195平方米的大平层精装修房。记者查阅“网上房地产”数据得知，该项目推出的大面积公寓房源，至今尚未售出一套。

　　后市走向看开发商

　　后市如何运行，这在很大程度上取决于开发商的销售策略。

　　据了解，近期一周（4月9日至15日）成交量较4月第一周有所回升，达到15.26万平方米。分析成交量回升的原因，主要是低价楼盘入市所致，如天居玲珑湾在一周时间里，成交面积超过2.3万平方米。此外包括保利叶城、象屿郦庭、鑫山汇众苑四期等刚需盘都是近期持续热销的楼盘，上述楼盘售价较此前均有一定的优惠。

　　4月初第一周，成交量出现不小幅度的回落，曾有人担心“小阳春”行情结束。但随着低价楼盘入市，交易量又开始回升。这种迹象表明，开发商在很大程度上左右市场走势，如果愿意采用降价促销的方式来“以价换量”，那么交易状况可以得到改善，现在如此，未来也是如此。

　　温家宝总理在主持近期国务院会议时强调，决不让房地产调控反复。只有房价实现进一步的调整，市场才能重新赢得购房者的心。这更取决于开发商的销售策略。