周边项目降价潮来袭 “地王”楼盘遭遇“逼宫”(图)

　　高端楼盘价格近期大幅松动，上海楼市的降价潮已经从远郊楼盘蔓延到市区核心地段。曾经的“地王”项目如今无奈调低售价，导致利润缩水。另一些还未上市的“地王”项目正遭遇周边楼盘降价冲击，前景不容乐观。业内人士表示，2009年至2010年一线城市出现众多“地王”，而 现在正面临上市定价的尴尬困局。在楼市调控政策延续的背景下，这些“地王”项目很可能出现盈利大幅缩水的情况。


　　上海杨浦区的新江湾城是高端楼盘云集的区域，其中4月21日开盘的“华润新江湾九里”，销售价格由之前的4.3万元/平方米左右，直降至3.4万元/平方米左右，降幅逾20%，引发市场关注。

　　“销售价格是在接近开盘时突然决定的，我们也觉得十分意外。”华润新江湾九里的销售人员表示。此前该楼盘在进行认筹等开盘前期准备工作时，对外报价一直是4万元至4.3万元/平方米，而开盘当天却意外推出多重优惠。

　　同属于新江湾城的高端楼盘“三湘未来海岸”4月初率先低价开盘，推出60套精装修两居、三居住宅房源，均价约3.3万元/平方米，单价最低的为2.9万元/平方米，开盘一天多时间内订售40余套。而此前新江湾城区域的住宅单价均在4万元/平方米以上，大部分项目均价达每平米五、六万元。

　　三月以来，上海多个高端楼盘价格出现大跌，去年11月上市的海珀旭辉曾打8折优惠，今年3月又在8折的基础上再打7.5折，累计降幅达40%。世茂滨江、海珀旭晖、白金湾府邸、佘山珑原等多个项目也大打优惠牌，部分项目降价幅度已超过四成，卢湾区的华丽家族汇景天地更是在近期出现不足3万元/平方米的成交价格。

　　中房信分析师薛建雄表示，一些沪上知名高端楼盘售价与两年前房价高位时期相比，相当于6折出售，房价大幅下跌的格局已经从去年10月份的远郊地区蔓延至市区核心地段。

　　豪宅价格大幅下跌的情况并非仅仅出现在上海地区，广州、深圳地区的部分豪宅价格也出现跳水。深圳华侨城片区的高端楼盘首地容御，从开盘时的最高价4.2万元/平方米降至2.7万元/平方米，水榭山别墅也以20%的降幅推出特价房。

　　21世纪不动产监测，今年一季度在住宅成交量环比大增的情况下，广州高端楼盘销量环比大降53%。广州星河湾盛荟推出19500元/平方米的特价房，与之前该楼盘24000元／平方米的均价相比，直降近5000元。保利天悦、君华天汇等高端楼盘也采取不同名目的手段进行降价促销。

　　豪宅市场的降价潮也触动着曾经高价夺下“地王”的开发商，一些“地王”项目楼盘还未上市就先遭遇定价尴尬局面。

　　2009年中海地产在上海夺下的长风“地王”项目预计4月底入市销售，该“地王”项目定名为中海紫御豪庭。虽然销售价格尚未对外公布，不过有知情人士透露，公寓定价可能在3.5万至4万元/平方米，相比中海拿地之初预计的7万元/平方米的均价折让近一半。

　　2009年7月31日，中海地产以70.6亿元夺下长风“地王”，成为当时全国总价地王，溢价率高达129%，总建筑面积为31.2637万平方米，楼板价达22409元/平方米。在拿下该项目时，楼板价格与周边二手房的价格基本持平。

　　中国证券报记者发现，时隔三年之后，目前长风板块在售的新房，如象源丽都的报价在30000元/平方米左右。周边二手房的价格则普遍在20000—25000元/平方米。而根据2009年中海地产发布的公告显示，该项目总体投资将达到103亿元，由此推算建成楼盘的楼板价将达33000元/平方米。

　　“如果从公寓当前的定价来看，这个地块很难赚钱。”这位知情人士表示，如何定价已经成为中海紫御豪庭上市的关键，而从中海地产之前在各地的降价行为分析，该楼盘的定价应该不会太高。

　　在豪宅市场纷纷降价的背景下，“地王”项目放低身份，降价出货已成为常态。在经历长达9个月的零销售记录后，位于上海市松江区的别墅项目佘山珑原今年推出6折优惠，折后单价从原来的50000元/平方米降到31000元/平方米左右。而在2010年初，招商地产和万科以17.16亿元联合拍下该项目所在地块时，楼板价高达16378元/平方米，成为松江区的单价“地王”。

　　而中建总公司2009年12月以3.25万元/平方米的楼板价，总价37.2亿元取得的上海新江湾城地块，为当时国内单价最贵宅地。目前该项目中建大公馆开盘半年只卖出7套，如今其单价从开盘时的12万元/平方米直降到3—6万元/平方米。该项目内部人士透露，此番降价之后，部分房源已经无钱可赚，项目预期收益大幅缩水。

　　上海市嘉定区曾经的南翔“地王”项目—新城公馆，去年11月开盘即遭遇市场低迷，为回笼资金低价甩卖，均价仅为1.9万元/平方米。而2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.53亿元拿下嘉定区的该地块时，楼板价为13199元/平方米，成为当时该片区的最高楼板价，实际项目售价已接近开发商项目成本价。

　　而一些迟迟不愿意降价的“地王”项目则销售缓慢，几乎无人问津。金地集团2010年在上海拿下的项目佘山天境，目前售价在45000元/平方米左右，自去年1月开盘至今，销售持续低迷。而2009年深圳的总价地王观澜横坑某地块被金地集团以24.4亿元拿下后，开发成高端项目，别墅和洋房的均价分别为3.5万元/平方米和2.5万元/平方米，目前销售并不理想。

　　价格仍存下降空间

　　目前豪宅价格的大幅下跌，让昔日“地王”的命运增添变数。延迟上市、拖延开工甚至转卖，成为一些“地王”项目的无奈选择。

　　链家地产对2008年以来北京楼面地价前十位的住宅项目监测，自2011年3月起，已有5个项目入市销售，而另外2个项目也会在近期入市。保利东郡苑、如缘居南里、保利望京苑、中海九浩苑和远洋天著景园等5个已入市项目中，住宅的平均销售价格为36776元/平方米，截至4月中旬，这些项目平均签约率仅26%。

　　而北京几个著名的“地王”项目，如2010年3月北京世博宏业房地产公司以17.6亿元的价格拿下的蓟门桥“地王”项目，后来无奈转卖。该项目被保利地产接手后，由于盈利前景存在不确定性，目前仍迟迟未能开工。朝阳区大望京1号地块，2010年3月被远洋地产以40.8亿元夺得，楼面价超过2.7万元/平方米，创下当时北京成交地块单价之最。目前该项目上市日期一再推迟，预计今年五六月份可能上市。

　　而广州市场今年将有15块“地王”项目上市销售，住宅总供应面积达397万平方米，相当于广州去年近一半的新盘成交量。广州当地部分开发商表示，一些资金充足、项目较少的房企，通常会采取拖延的办法，熬过目前的楼市困境。从目前来看，广州“地王”项目直接退地可能性不大，如果有企业因资金问题难以继续开发，可能通过寻求并购等方式继续生存。

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析指出，已推出的“地王”级楼盘存在较为明显的共同点：项目多为大面积户型房源，因目前楼市受限购令影响，投资投机需求基本被挤出市场，这些“地王”项目的特点则与楼市调控下的主流购房需求相背离。在今年楼市调控政策不变的背景下，为了能抢夺更多的市场份额，豪宅之间的价格战不可避免，预计未来豪宅价格仍存在下降空间。

　　本报记者 万晶

　　信心短期难恢复 放量供地暂难“捂热”市场

　　尽管各地近期开始放量供地，但土地市场仍未能从一年多的低迷状况中走出，而一线城市的恢复尤其缓慢。业内人士认为，需求疲软是导致市场低迷的主因。除资金紧张之外，在政策面从紧的背景下，受楼市调控影响的市场信心短时间内还难以恢复。

　　下半年或为拿地良机

　　在北京连续45宗土地“零成交”后，“香河园3号居住及商业金融用地”的“地王”之路似乎已不可避免。按照19.15亿元的总成交价计算，该地块的单价为2.57万元/平方米，成为今年以来土地市场的全国最高价。

　　但相较其优越的区位，“地王”成色仍显不足。据了解，当日该地块的竞价甚至没有达到该地块的“合理上限价格”。（出让公告规定，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转而竞投配建公共租赁房面积。）

　　与老“地王”相比，该地块更是“相形见绌”。2010年3月15日成交的“大望京1号地”，楼面价格达到2.7万元/平方米，但该地块位于四环路以外，而新“地王”却在二环路附近。

　　北京“地王”缩水成为当前土地市场的一个缩影。经历去年的流标、流拍频现之后，全国土地市场仍未能恢复元气。根据中国指数研究院的数据，今年一季度，全国300个城市共成交土地5752宗，环比减少32%，同比减少24%；成交面积23053万平方米，环比减少33%，同比减少30%。

　　同期，全国百城住宅用地楼面均价为1388元/平方米，同比下降11.2%，环比下降13.6%；土地溢价率为1.9%，创2008年以来的最低水平。中国土地勘测规划院日前发布报告称，截至今年一季度，全国主要城市的住宅地价三年来首次下降。

　　阳光壹佰置业集团副总裁范小冲向本报记者表示，现在正是开发商买地的较好时机，因为当前地价相对较低，且地方政府在土地出让中给予较大的支持力度。这些支持包括降低地价款的首付比例、延长付款时间等。究其原因，在经过连续十多个月的楼市调控后，靠土地支撑的地方财政开始吃紧。

　　尽管对于土地市场“底部”的判断尚有争论，但当前的地价无疑处在近几年来相对较低的水平。按照市场“低迷期拿地、高潮期卖房”的准则，不少机构在报告中建议，在更多优质地块下半年投放市场之时，企业应抓住时机拿地。

　　市场信心短期难恢复

　　就在今年北京新“地王”成交之前，北京市土地整理储备中心公布了第一批北京2012年经营性用地拟供应项目信息，54块土地的总用地面积高达731.07公顷，其中纯住宅用地供应为362.54公顷。

　　这是北京首次公布具体的拟入市土地供应详情，并给后市带来良好预期。在这批土地中，还包括曾因开发商无法支付土地出让金，而被回收的昔日“地王”顺义中央别墅区的天竺22号地。

　　进入4月份，各地均放量供地。其中，成都在4月18日以16.77亿元的价格将南部新区的一块土地出让给中海地产；石家庄在4月中上旬出让该市第三批国有建设用地使用权；宁波在4月共推出21宗土地；杭州拱墅区一宗宅地的交易也将在本月底展开，从而打破“零挂牌”的尴尬……按照“前松后紧”的供地节奏，进入第二季度乃至下半年，各地预计将有更多优质土地推出。

　　但新增的土地供应并未迎来市场的热捧。根据链家地产市场研究部统计，今年4月1日至19日，全国20个重点城市共计推出94块住宅用地，流拍7块住宅用地，流拍率为7.4%，属于较高水平；溢价率为7.34%，属于“超低”范畴。其中，楼市调控政策相对严厉的一线城市，土地市场的冷淡还在延续。

　　对于未来的土地市场形势，中国房地产学会副会长陈国强认为“存在变数”，原因主要在于需求方的疲软。他表示，除巨大的库存压力因素外，在房地产政策基本面仍然偏紧的情况下，企业的信心恢复仍需时间。

　　陈国强表示，不同类型的企业对市场的预期不同，尽管部分中小房企抱有“抄底”的目的。但对于多数大型房企而言，对市场的信心在短时间内还难以恢复到两年前。本报记者 明刚 (来源：中国证券报)