夫妇月薪超4万 巧配理财老三样如何买400万房

　　家庭情况

　　刘先生现年40岁、已婚，刘太太35岁，两人皆有留美硕士学位，都在外资企业工作，儿子今年10岁、上小学四年级。

　　刘先生税后月薪2.5万元，刘太太税后月薪1.8万元，夫妻俩的年终奖加上一些存款利息和基金投资，每年还有8万元的收入。一家三口每月的开销1万元；另外每年家庭人身保险保费1万元、车险保费4千元，以及旅游支出1.5万元。夫妇两人目前都享有标准的社会保险，缴纳4金。

　　刘先生房产价值约200万元，房贷已还清，刚买了一部15万元汽车。目前有80万元存款，另投资10万元的开放式股票基金当作8年后孩子上大学的准备金。刘先生购买终身寿险保额30万元，目前价值6万元。夫妻合计住房公积金账户余额10万元，养老金账户余额15万元。

　　理财目标

　　1、5年内换一套价值400万的房子。

　　2、准备在儿子大学毕业后送去国外留学。

　　3、为保证将来退休后维持现有的生活品质，希望现在就要做好退休金的规划及准备。

　　4、退休后10年旅游计划年花费2万元。

　　理财规划及建议

　　买二套换新房视压力而定

　　刘先生夫妇准备5年内换一套价值400万的新房，方案可以有两种：一，保留老房子，首付全部用自有资金，老房子出租款可以承担部分还贷款费用；其二，出售旧房，用以支付新房的首付款。但是有几方面需要考虑：一是房产税；目前的政策标准是对在沪居民家庭新购且属第二套及以上的住房，和非在沪居民家庭新购住房(即应税住房)征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%，试点初期暂以应税市场交易价格的70%计算缴纳。对于免征面积，方案明确为：上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房建筑面积，人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。简言之，不论之前有多少套房子，只要未在房产税实施后新购房，便不予课征，一旦购买则全数计入课税范围。另外，如果保留旧房的话，前5年的家庭总收入将全部用于支付新房首付款，势必造成家庭财政吃紧，生活品质有所下降。

　　假设市值200万的旧房每年2%的折价率、5%的房价增长率，5年后价值242万，400万的新房按照6%的房价增长率，5年后价值535万。

　　如果选择方案一：保留老房，可将每年收入拿出30万加上60万定期存款做理财投资，年化收益6%左右，5年后可得255万作新房首付款，贷款60万公积金及190万的商业贷款，按等额本息每月应还款额为18800元，旧房租金在3000元左右，公积金做月冲，每月实际还款额在13500元左右。

　　选择方案二：旧房出售，加上5年后定期存款40万的投资所得52万，总共294万作为首付款，另外贷款60万公积金及150万左右的商业贷款，每月应还款额为15900元，实际还款额和方案一相差不多，夫妻两人目前月收入43000元，还款额和收入占比为31.39%，不影响日常生活。由此可见，两套方案都是切实可行的，只是方案二较前者的财务自由度更高一点，生活压力也将减轻很多。

　　设专项基金来筹备教育金

　　刘先生儿子今年10岁；因为夫妇俩皆有留美硕士学位，所以希望能够尽量为孩子提供良好的教育环境。因此考虑让孩子就读私立学校，共6年，目前该类学校学费一年5万元人民币左右；大学4年，共计学费20万元左右；另外，刘太太希望在孩子大学毕业后送往美国继续深造学习2年，按照目前标准，留学的各项费用每年大约30万元；刘先生夫妇需准备178万元。

　　孩子读书费用属刚性花费，建议选择稳健的投资方式：如设立一个专项基金，前期的10万股票型基金加上每年8万的年终奖，另外每月投入5000元，年化收益只要达到6%，就可以在儿子大学前就备齐全部留学费用。每年每月分别投入主要是考虑到刘先生或刘太太中有一方发生收入中断的情况，另一方可以继续负担儿子学费的储备；此投资方式可以选择历史业绩较好的股债平衡型基金产品。

　　提早规划晚年生活无忧

　　刘先生夫妻对待生活比较喜欢轻松随性的感受。对于退休后的生活，希望只要稳定如同现状就好。刘先生预期将在20年后退休，目前家庭月花费1万元，退休后无需承担孩子开销。退休年度花费中，保险费用也已经缴清，只需承担旅游费2万元。按通胀率4%，退休后资产投资增长率6%，退休享年80岁计算，那么刘先生夫妻退休金储备需要443万元，扣除养老金账户余额122万，实际只需321万元就能让刘先生夫妇安享晚年。按定期定额的方式，每月投入8000元，连续投20年，就能达成目标。

　　综上所述，刘先生夫妇每月总计需要储备1.35万元房贷款、5000元教育基金、8000元养老及旅游基金，剩余的年家庭可支配收入为12.9万元。

　　[保险规划]

　　保险亦是一种人生规划

　　本案例客户的保险规划建议如下：

　　一、可以通过"教育金保险+附加投保人豁免保险"来给子女的教育金上一个上保险。一方面可以通过教育金保险养成有计划的储蓄习惯，在平平安安的情况下有规划地完成子女教育金的准备；另一方可以通过附加投保人的豁免保险给子女未来的教育金上一把锁，万一被保险人因疾病或意外的风险导致收入中断，可以豁免后续的各期保费，由保险公司代为支付。这就意味着原先设定好的子女教育金目标到时候就一定能够实现，是一个保证能够实现的目标。

　　二、不妨准备一些终身给付型的养老年金产品。因为养老年金收益比较稳定，退休以后可以象社保一样每月领取稳定的养老金(也可以选择年领)，是未来退休后稳定收入的重要来源之一。终身给付型的养老年金产品其交费的总额是固定的，活得越长收益也越高。

　　三、终身型重疾险：刘先生已有的保险是否包含重疾险，不得而知。如果没有，请附加一份重疾险。作为新增附约，可能需要提供身体健康证明等文件甚至进行体检，请不要嫌麻烦，尽力配合，因为40岁以后购买重疾险核保要求会越来越高。如果现有的这份保险不提供可附加的重疾险，那就另外单独购买一份20万元终身型的重疾险。

　　笔者一直这么认为："重疾险是每个人必需的第一份保险。"

　　理财不必穷于计算

　　刘先生的生活是细致精明的，理财师的规划更是严谨、丝丝入扣。可是笔者不禁要问，未来刘先生的家庭生活就这样演化下去？他会觉得很幸福、很满足吗？

　　理财师的计算规划不能说错，但他忽略了数据之外的因素——人。人是成长的，会随着外部环境的变化而变化。社会大环境、生活小环境变了，人的生活观念、态度，人的生活兴趣、目标都会发生调整，有时候甚至是彻底的改变。这种改变是理财规划不能不考虑的。浅的变化，如跳槽、移民、失业；深的改变，则有解甲归田、夫妻反目甚至东窗事发……原先头头是道的家庭规划变得可笑无厘头，原先攻守平衡的理财配置统统变成精准却没意义的"奥数命题"。

　　因此，理财真的不必穷于计算。对于刘先生，首先要想清楚，孩子留学不是必须的，开眼界不是一定非要在大学阶段；其次，对房子不必以攀比的心态拘泥较劲，孩子长大离家，一套90平方米的两居如何容不下老夫妻、何必把辛苦钱都变成钢筋水泥？第三，养老不是早早备好的额定资金，那个时候金钱真的不很重要，健康的身体，平和、满足、乐观的心情可能就是灿烂黄昏的最好印证。

　　[理财师手记]

　　理财让生活更从容

　　外企白领是令人羡慕的高收入一族，然而能挣还得会打理。总体上看，刘先生家庭流动资金宽裕、债务负担不高，家庭保障有所考虑，可以说财务状况比较良好，但是也需建立起理财的观念和习惯，减少通胀对家庭资产的影响也为以后高品质的退休养老生活做些准备。虽说现在股市基市低迷，但投资理财是看重长期的增长，在大经济环境向上、存款收益不能抵御通货膨胀的情况下，进行理财投资还是很有必要的。理财是一种习惯，希望刘先生一家建立恰当的理财方式，使生活更加美好。