爱建信托周伟忠：房地产信托需要改变“点对点”

　　本报记者 徐永 上海报道

　　截至2012年一季度末，机构数量不到70家的中国信托行业，信托资产规模已经超过5.3万亿，平均每家管理资产750亿。管理信托资产不足200亿的爱建信托，仍然算不上行业翘楚。

　　不过，爱建信托的母公司爱建股份（600643）坐拥证券、信托两块金 融牌照，正在打造“资产管理和财富管理”的综合性金融平台。这家被历史问题困扰多年的企业，依然在低调而剧烈地重组与谋发展。

　　2月17日，爱建股份非公开发行2.8亿股重组方案获得证监会批复，爱建信托将获20亿增资；3月16日，爱建信托“新两规”重新登记申请获得银监会批复；4月底，上海市委组织部刊发市管干部任前公告，金融办副主任范永进拟任爱建股份党委书记、董事长。

　　另外，历史遗留的哈尔滨财产信托计划事宜，在由富豪颜立燕偿付协议担保后，爱建信托与该信托计划受益人也就资产处置达成协议，将按期解决。

　　近日，爱建信托董事长周伟忠接受记者专访，道出爱建信托未来发展计划。与外界普遍预期的爱建信托将加快发展不同，来自人民银行系统的周表示，董事会目前对爱建信托更加强调“稳中求进”。

　　值得注意的是，在金融控股概念如火如荼时，爱建股份却没有把自己定义为“金融控股”企业。该公司内部人士认为，在监管部门的眼中，金融控股的控股公司必须是以金融为主业的企业，由这家企业去投资其它带金融牌照的企业，才叫金融控股。与此相比，爱建股份并不是单一业态的金融企业。

　　更有意思的是，在爱建股份定向增发完成后，近来颇有大手笔的上海国际集团成为股东之一，但双方的合作究竟能到哪个深度，知情人士并不敢对此贸然定义。不过，爱建股份作为上海市管金融企业，可能将更多关注于在上海国际金融中心的建设过程中，如何发挥作为上市公司资源配置与整合的优势。

　　房地产信托的两大问题

　　《21世纪》：一系列增资重组工作完成后，爱建信托目前的发展情况如何，管理资产规模有多大，未来如何规划？

　　周伟忠：重新登记和增资后，爱建信托的发展有了新的机遇，但今年总体宏观形势还存在不确定性，所以我们秉持稳中求进，稳中求发展的策略，继续强化内部管理和风控。

　　我们在业务开拓上会有几个转变。一是从原来主要关注房地产信托转为关注其它领域，比如证券投资类、基础设施类、银信合作方面。这一转变在今年一季度已经体现出来了，我们房地产信托比例已经降到40%以下。

　　第二是积极同金融机构开展合作，合作机构不限于银行，也包括资产管理公司等，通过与这些机构的合作来扩大业务范围。

　　我们目前的资产管理规模，具体的数字应该说比去年有所增长，去年底的余额超过120亿。

　　《21世纪》：爱建信托的传统特色是房地产信托，但你们选择降低房地产信托比例转而进入其它领域，这会遇到什么挑战？

　　周伟忠：降低比例，并不是说房地产信托的绝对余额下降，这还是我们的主要业务。我们不是要去限制房地产信托的业务规模，而是从两方面进行深化，一是做大其它业务规模，分散

　　风险；二是利用集团人才优势，更加专业地去做房地产信托业务。

　　爱建股份原来的模式就是房地产加金融，我们有大量的房地产人才储备，现在母公司业务结构调整为专注金融投资后，这部分人才正好可以用到房地产信托的项目管理上，我们可以做到其他信托公司做不到的专业管理。

　　《21世纪》：房地产信托是目前多数信托公司的主要业务，你们强调专业，有什么不同之处？

　　周伟忠：我们主要是强调四个方面。一是强调交易对手的稳健，必须有专业能力。所谓的专业能力，对手必须是专注房地产开发的公司，单体项目我们基本不予合作。

　　二是对项目，我们始终强调资产加现金流全覆盖。就是说信托不能仅仅只有抵押品，现金流也要能完整覆盖信托产品的兑付。

　　第三，我们强调存续项目管理。所有的交易节点的管理，按月、按季，工程的进度怎么来管理，现金流的回笼怎么监控，都有量化指标，信托经理必须按照文件去执行。下一步我们会有一个不动产信息管理系统上线，目前我们还是在手工管理阶段。

　　第四，我们每个项目都有一个最后处置预案，事先明确若某个项目一旦发生什么问题，该怎么来处理。

　　《21世纪》：你认为国内房地产信托行业的问题在哪里？

　　周伟忠：国内的房地产信托普遍存在两个问题，一是不专业，二是点对点。

　　所谓不专业，因为信托公司业务范围很广，就像金融百货公司。从投融资角度来说，信托公司可能是专业的，但在产业发展、产业自身建设管理等方面，多数信托公司并不专业。

　　爱建股份原来的房地产板块现在转变为资产管理分公司，以后他们会和爱建信托进行类似业务外包的项目管理合作，解决上面所说的房地产信托管理不专业的问题。

　　第二，点对点，是因为信托从设立到到期，兑付是刚性的，是点对点的，如果不能兑付，就可能有违约事件。

　　我们对房地产信托则布置了三道防线。

　　第一道防线就是按照原来的计划，根据原来的现金流管理、存续管理规定，达到目标的信托计划，现金流回流实现兑付，达不到或可能违约的，马上进入处置程序。

　　此时进入第二道防线，就是并购阶段。我们不是说临到期的时候，才进入到并购阶段，而是事先就有并购预案，我们会去探索建立并购基金，包括母公司未来也会成立爱建资本，组建并购基金。一般来说，房地产项目的资产价值并没有太大问题，主要是短期现金流出现状况，这就需要用到并购资金。

　　第三步，如果并购资金还不能解决问题，那就收购整个项目。这不是一个简单的并购的概念，而是项目管理的问题，我们已经有房地产的项目管理公司。

　　通过上面几个渠道，也就是一个立体的而非点对点的房地产信托解决方案，在今年初银监会排查房地产信托过程中，我们是没有关注类项目的信托公司。

　　3年600亿

　　《21世纪》：这几道防线会不会影响公司的业务增速，毕竟信托行业有很多“短平快”的通道业务？而且你们的资本金将提高到25亿，这也能够支撑业务、快速做大杠杆？

　　周伟忠：信托公司的杠杆有净资本管理的规定，如果我们增资完成，从规模的角度来说，应该说做到1000亿以上，资本是可以承受的。但我现在有一个重要观点，不是说资本能承受多大，就做多大规模，我更看重的是，我的管理能力能承受多大规模，然后我们才去做多大规模。

　　而且董事会现在也在弱化我们的规模概念，强化管理能力概念。

　　现在的信托行业，好像资产规模多大，在这个江湖地位上排名就有多高，但是我对此还是保留自己的观点。

　　《21世纪》：虽然不是一两年就要达到，但你们有没有达到1000亿规模计划的时间表？

　　周伟忠：应该说在股份公司的规划上是有所表示的，通过三年，爱建信托的管理规模会达到行业平均水平以上。

　　《21世纪》：刚才谈到爱建信托的其中一个转变是与金融机构加强合作。目前的银信合作是一个什么形势？今年银信合作的机会在哪里？

　　周伟忠：总体上监管部门并没有完全禁止银信合作，而是强调各个机构要做好本职工作，强调主动管理。从信托公司角度来说，主动管理一是要提高资产管理能力，因为信托公司负主要责任，二是信托公司不能仅做融资类的产品，融资类比例不能超过30%。从银行角度来说，银信合作资产要单一核算，不能资金池运作。另外，虽然是表外资产，但银行对风险拨备等要按表内资产来计提。

　　银信合作还是有机会的。因为从资产配置角度看，除了银行理财、股票之外，市场上还是需要风险与收益适中的产品，信托就属于这类投资产品。

　　《21世纪》：说到主动管理，似乎监管部门对信托公司的评级也在弱化规模因素，但主动管理能力如何去量化考核呢？

　　周伟忠：我觉得所谓的主动管理，一是信托资产管理是由信托公司来承担。第二是预期收益能通过管理来实现，第三是信托公司的管理规模要和整个业务增长、利润增长匹配。

　　当然，每家公司的管理理念和发展策略不一样。有的公司觉得要先把规模做上去，不同公司有不同想法。

　　《21世纪》：前面谈到设立并购基金，爱建股份似乎在租赁、资产管理、第三方理财方面有很多计划？

　　周伟忠：是的，根据爱建股份董事会已批准并对外公布的战略定位与业务发展规划，爱建股份除了证券、信托外，未来会逐步进入产业基金、融资租赁、财富管理等金融领域，目标是成为财富管理和资产管理综合服务提供商。

　　并购基金并不是专门针对爱建信托的房地产信托而设立的，这只是它的一部分业务，这一基金未来是面向所有合适项目的，是市场化的。租赁公司目前正在筹备，资产管理公司也在积极推动法人制度的建立。

　　《21世纪》：在你们的定义中，财富管理和资产管理有什么区别吗？各自如何定位？

　　周伟忠：仅从概念上说，两者有重合的一面，又有各自侧重的一面。某种程度上说，财富管理能涵盖资产管理，因其包括了资产、现金等，强调增值、保值。

　　我们讲的资产管理加财富管理，是从资产配置角度明确了两者界限，从我们为了投资者的财富增值保值去配置资产这个角度来看这两者的关系，其实它们一个是资产池一个是资金池。

　　作者：徐永