何志成：楼市政策可微调

　　何志成（经济学家）

　　温总理在六省经济形势座谈会上提出，要把稳增长放在更加重要的位置。如何稳增长？要抓主要矛盾。笔者注意到，上周末针对股市“稳增长”的利好消息非常多，包括铁道部获得银行两万亿授信以及养老金入市计划不久将公布等。21日的A股市场虽然收红，但反弹力度很小，说明市场很冷静，对上述政策能够对市场产生的积极影响报冷静观望态度。

　　事实上，中国经济当前最主要的问题是产能过剩以及高库存，解决这一矛盾，亟需增加社会投资。目前虽然国家决定增加对铁路建设的贷款额度，同时批准了一些新的投资项目，但商业银行很难对这些项目追加贷款。因为承接这些贷款的地方政府或国有企业没有可信的盈利能力和现金流，前两年惯用的土地房产抵押标的物，目前价格在大幅度下跌，已经不能覆盖风险。因此，尽快恢复铁路等国家级基础设施建设项目，对消化过剩产能，去库存有积极意义，但短期启动很难，拉动作用不大。目前，想促进全社会投资增长，不能光靠国家级大型基础设施建设项目，还要对房地产调控政策进行微调。

　　最近有经济学家指出，稳增长不能指望再来一次4万亿，政府要耐得住寂寞。前半句很对，后半句值得商榷。当前宏观经济不是一般的不好，而是十分危险。而这种危险，起因是“4万亿”远远超出，实际批准建设的大中型基本建设项目约有14万亿元。而2010年开始的宏观调控收缩又过猛，使得与14万亿元基本建设项目配套的大量产能 （主要是建材业和建筑施工机械、房地产上下游产业），刚刚建设好，或者还在建设中，就已经成为过剩产能、重复建设 （项目）。必须承认，在2009年~2010年大量开工的基本建设项目中，房地产占了一大块；更由于2009年~2010年信贷资金和财政资金的超大规模投放，使得流动性泛滥，并集中流向房地产，导致房价暴涨。于是，宏观调控的主要对象瞄准了房地产也就势所必然。总结历史教训，房地产调控如果早一点，房价不会涨得这么凶；反过来说，房地产调控如果稍微柔一点，对房地产业上下游产业链的伤害，也不会那么大。如果出于稳增长的目的，对房地产调控政策进行适度微调，宏观经济环境也会很快好转。从这个意义上说，政府不能太“耐得住寂寞”。

　　房地产调控两年来成绩还是很大的，从住建部数据看，全国主要城市，房价都开始回落，有些城市回落幅度超过30%。当然，房地产调控的代价是很大的。房价虽然被管住了，但与房地产相关的上下游产业几乎都萧条了。据统计，在与房地产相关联的50%产业中已经出现负增长。最大的代价可能不是从数据上能够看得出来的，比如说对宏观经济环境的信心当非常多的企业家对所有与房地产业相关的产业的未来政策预期都越来越看不清时，怎么指望他们有信心，怎么指望他们增加投资？

　　最近，央行和西南财大联合公布的数据显示，我国家庭的自有住房比例几乎是全世界最高的，已经接近90%。这说明，购房“刚需”群体不仅是刚刚成家立业的年轻人，更多的是事业有成的中年人，是改善性需求，是卖掉老房子，买入更好的房子。这一批人用来买房子的钱，只占其总收入的合理部分，稍微贷一点点款，就能够实现。更需说明，这一部分人贷款买房对银行业来说是“黄金”客户，但眼下的限贷政策，恰恰使这一部分人无法实现 “改善性需求”，银行业贷款也无法“寄生于”最佳抵押物之上。因此说，限贷太久，是违反经济规律的。

　　因此，“稳增长”还要对房地产调控政策进行针对性的微调，促进房地产市场平稳健康发展，以带动其他行业的健康发展。