“稳增长”的宏观政策取向将如何影响楼市调控?
有政策部门人士向《第一财经日报》表示,“稳”字当头的楼市调控,关键是要找到“三全其美”的办法:既能降低房价,又能促进成交量放大,同时还能拉动投资增长。
而迄今为止地方政府房地产政策“微调”的33个
案例,仅有5例涉及“限购令”被叫停,其余均获默许;这一态势,似乎印证了中央正在为调控寻找均衡的市场猜测。厦门“微调”悬疑
近日,厦门楼市政策有没有“微调”,成了一件悬案。
有媒体报道称,一份“微调”方案在厦门房地产企业中流传,方案主要涉及对三类人放开限购:除与父母共同购买的住房外,无其他住房的;现有住房并非个人(家庭)独立产权,系与他人共有的;现有住房来自继承的;这三类购房者的现有住房不计入家庭拥有住房套数。
去年2月出台的厦门“限购令”执行的是2-1-0限额:对于该市户籍居民家庭拥有2套及以上住房者、非该市户籍居民家庭拥有1套及以上住房者、非该市户籍居民家庭前2年内在本市累计缴纳个人所得税或社会保险不足1年者,暂停售房。
如果坊间流传的方案属实,则意味着,厦门本地或外地家庭,只要其成年子女所拥有的,并非来自继承的独立产权住房未超过2套和1套的限制,该家庭就可以再购买相应数量的住房,等于将每个成年子女当做独立的一户来计算,其对限购的放松效果,亦将相当显著。
然而,该“微调”传言很快遭到官方否认。5月25日,厦门国土资源与房产管理局在其官方网站上发布公告称,该市严格执行中央关于房地产市场各项调控政策,继续实行限购不变,不存在“微调”说法。
难道是无风起浪?厦门究竟有没有实质性的微调?
“最近是有这个说法,但还没具体实施。”厦门同安工业集中区一楼盘销售人员对本报称。 “尽管政策上没有正式通知,但实际上是可以这样操作的。”厦门一房地产界人士则对本报称,管理部门事实上放松了限购,但银行并没有放松贷款:“比如外地家庭,成年子女和父母原本共有一套房,如果再买就算两套了,但现在房管局可以认定是子女的首套房,而银行仍然认定是二套房,只能贷40%,不能贷70%。”
来自外地的陈文辉(化名)最近就以刚刚成年的女儿的名义,购置了这个家庭在厦门的第二套住房,首付比例为30%。
即使是未满足纳税和缴纳社保条件的外地家庭,买房时只需补足一年的纳税和缴纳社保证明即可,而且“实际上一直都是这样做的”,上述房地产界人士告诉本报。
无论有没有正式公布的“微调”,厦门的楼市已经出现了事实上的“回暖”。
“目前厦门楼市确实在回暖,主要是因为价格比较合理,促销力度比较大,部分楼盘也会出现比较火爆的局面。”世联地产厦门分公司一名工作人员告诉本报,目前厦门的楼市成交量都在往上走,但价格有所回落。
刚在厦门杏林一楼盘购买了一套新房的陈先生告诉本报,本月初该楼盘开盘时,看房买房的人很多,现在好一点的便宜一点的户型基本都卖完了。
据统计,4月厦门全市商品房成交4126套,其中住宅成交3095套,与去年的1150套相比多了1945套,同比上涨169.13%。5月首周(4月30日到5月6日)住宅成交达到759套,第二周达到1282套,接下去的两周尽管有所回落,但也达到了958套和925套。
楼市调控谋求“稳定”
5月23日温家宝总理主持国务院常务会议,提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”,而此前,4月13日国务院常务会议所强调的则是“巩固房地产市场调控成果,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复”。
有政策部门人士告诉本报,在房地产调控政策的思路上用到了“稳定”二字,与“稳增长”的政策取向是一致的,在当前严格实施房地产市场调控政策的基础上,稳定房地产市场的政策,将在促进刚性需求上做文章。
“关键是要找到‘三全其美’的办法。”该人士强调了稳定房地产政策思路的核心:既能降低房价,又能促进成交量放大,同时还能拉动投资增长。
该人士指出,能够在这三个方面同时实现的政策方向,即是促进房地产市场刚性需求的释放,并围绕此,研究房产调控政策新组合。这种政策组合包括:
第一,要严格执行差别化的购房信贷政策,对首套购房家庭确保商业银行按照优惠的首付款和利率水平给予支持,对合理的改善型住房家庭给予一定支持,对购买多套住房的家庭不予支持。
第二,支持开发商降价换量和兼并重组。
第三,要求地方政府适度下调土地出让价格。
第四,有效增加普通商品房住宅的供给,同时配以保障房,以及政策安排政府回购等措施。
上述政策组合与温家宝总理5月19日六省经济形势座谈会上对房地产政策的精神一致。温总理当时指出,稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策,采取有效措施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健康发展。
2011年下半年以来,国家诸多会议、文件、领导讲话,均强调房地产调控不动摇。不过,在不同的时间点,提法略有变化。在今年两会时,强调“房价远未回到合理水平”;4月13日表示要“巩固房地产调控成果,坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复”,到5月19日六省经济形势座谈会时则改为“稳定房地产市场调控政策”。
渐进放松?
“稳”字当头,或许意味着中央对各地“微调”的容忍度将有所提高。
事实上,在严格执行调控的大方向下,各地的一些“微调”已获得默许。本月初扬州出台的购买成品住房补贴4%。~6%。,以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房的“微调”均尚未见叫停。
截至目前,全国已有33个地方政府尝试了“微调”,内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等,其中除了涉及放宽限购的5个城市外,其他28个城市的“微调”均获得了某种程度的默许。
北京中原地产三级市场总监张大伟对本报分析称,地方政府“微调”的办法有很多,但不能触及限购这根红线,从税费等方面出台一些政策还是比较容易通过的。
兴业银行首席经济学家鲁政委(微博)对本报指出,从5月23日国务院常务会议精神来看,房地产政策已由2011年的决不允许放松,更多开始在“支持首套自住”、“支持成品房(全装修房)”、“金融支持实体经济”等各类名目下,出现了渐进放松。
而上述政策人士亦强调,房地产政策总体方向肯定不放松,但近期各个省市“微调”有所加快。有研究显示,我国房地产市场调整对经济增长的影响主要不是表现在当时,而是存在滞后性,即房产调控对当年经济影响相对较小,但对第二年影响则有放大效应。地方政府通过各种政策,促进刚性需求,可以理解为“必要的、适时适度的调整”。
楼市微调案例一览:
城市 | 时间 | 类别 | 促进楼市持续健康发展的相关措施 |
马鞍山 | 2011-8-18 | 税费优惠 | 发布《进一步加大住房供给鼓励合理消费保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》。个人购买90平方米及以下家庭唯一普通住房;或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭唯一普通商品住房,可享受市财政给予所纳契税100%的补助。 |
常州 | 2011-9-27 | 公积金放宽 | 家庭最高贷款额度由40万调整为50万元;个人最高贷款额度由24万元调整至30万元。 |
佛山 | 2011-10-11 | 松限购条件 | 发布《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知》,宣布放宽限购条件,当日即被叫停。对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员,购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。佛山市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上,允许增购一套7500元/平方米以下的住房。 |
南京 | 2011-10-28 | 公积金放宽 | 家庭最高贷款额度由40万调整为60万元;个人最高贷款额度由20万元调整至30万元。 |
杭州 | 2011-12-1 | 购房补贴 | 启动《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》。在经济开发区(下沙)注册、纳税和经营的企业员工(主要是企业管理层)首套购房发放补贴。 |
成都 | 2011年11月 | 资格审核 | 成都市房管局宣布,将放松对购房者的资格审查。迫于舆论压力,该项举措最终宣告流产。准备仅在房产证登记发放时核查购房者的资格,而原本网上签约时对购房者的资格审核,将转交由开发商和房产中介执行。 |
吉林市 | 2011-11-9 | 公积金放宽 | 公积金贷款90m2以下首套房可申请二套房公积金贷款 |
长春 | 2011-11月 | 购房落户 | 对申请落户者的经济能力和购房面积不再要求 |
北京 | 2011-11-25 | 住宅标准 | 对普通住房的价格标准进行了调整,使得更多刚需享受到契税减半优惠。 |
重庆 | 2011-11-15 | 购房补贴 | 重提购房退税,强调对首次置业补贴 |
武汉 | 2011-12-1 | 税费优惠 | 对普通住房的价格标准进行了调整,使得更多刚需享受到契税减半优惠 |
合肥 | 2011-12-1 | 公积金放宽 | 家庭最高贷款额度由35万元调至45万元;个人最高贷款额度由25万元调整至35万元。 |
上海 | 2012年2月底前 | 住宅标准 | 上海市普通住宅的新标准为:内环线以内总价调整为330万元/套以下,内外环之间调整为200万元/套以下,外环以外调整为160万元/套以下。意味着减税优惠 |
中山 | 2012年1月 | 调住房价格 | 1月22日开始,住房限价由去年的每平方米5800元上调至6590元,在这个标准之下成交的商品房均可正常进行网上备案。 |
从化 | 2012年2月 | 购房入户 | 从化市常住农业户口在当地购买商品房的产权者和直系亲属可以申请办理非农业户口,非本市户籍也可以购房入户并实施购房办证期延缓两年(购房办证截止2013年12月31日)规定。 |
天津 | 2012年2月 | 住宅标准 | 自2月1日起同时满足建筑面积144平方米以下、容积率在1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件,属于普通住宅。二手房交易中涉及的营业税、契税等税费的缴纳与房屋是否为普通住宅直接相关。 |
芜湖 | 2012年2月 | 购房补贴 | 2012年买房契税全免;购90平米及以下房子,给予50至150元/平方米不等补贴;根据不同学历给予实用专业人才额外购房补贴;购房入户政策等。 |
上海 | 2012年2月 | 限购变化 | 居住证3年以上可购二套房,(一星期后叫停) |
沈阳 | 2012年2月 | 公积金提高 | 沈阳上调个人公积金贷款额度夫妻可合贷50万,之前为40万 |
厦门 | 2012-1-21 | 厦门市住房公积金管理中心 | 单职工缴交住房公积金的,住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原30万元提高到40万元;双职工均缴交住房公积金的,住房公积金个人住房贷款最高可贷额度由原60万元提高到80万元。可贷额度的计算公式:由原按职工申请贷款时前12个月住房公积金缴交额的60倍提高到80倍。 |
沈阳 | 2012/3/1之前 | 暂未下发文件 | 申请人一方缴存住房公积金,贷款的最高额度由过去的25万提高至30万,夫妻合贷最高限额由40万提高至50万。 |
山东滨州 | 2012-3-27 | 滨州市住房公积金管理委员会全体会议 | 滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年。新政将于今年4月份实施执行。 |
今年将稳步提高缴存基数和缴存比例。公积金扩面增额特别是推进民营企业建缴,是今年的工作重点。 | |||
安徽省 | 2012-4-1 | 蚌埠市住房公积金管理委员会 | 蚌埠市住房公积金管理委员会审议通过了《关于提高蚌埠住房公积金最高贷款额度的意见》。从4月1日起,职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金,公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元;购买二手住房及在市辖三县购买住房的,公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元。 |
蚌埠市 | |||
新疆克拉玛 | 2012-4-1 | 《克拉玛依住房公积金归集管理办法》 | 1、最高贷款上限由50万元增加到70万元; |
2、“申请住房公积金贷款自取得购建房有效文件起1年内有效”调整为“2年内有效”; | |||
3、缴存职工“为没有经济收入的子女购买住房的,可以申请提取公积金”,调整为“为直系亲属(仅限父母和子女)购买住房”可以申请提取公积金。 | |||
济南 | 2012-4-1 | 济南住房公积金管理中心 | 济南上调2012年职工住房公积金最高和最低缴存工资基数,最高缴存基数由12757元调至14652元。最低基数,部分区县从950元调至1100元。此次调整执行时间为今年4月1日至2013年3月31日。 |
河南信阳 | 2012/4月 | 信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。 | |
呼和浩特 | 2012/4月 | 单身职工贷款额度由30万元提高到40万元,双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元。 | |
南昌 | 2012-4-17 | 南昌市公积金管理中心 | 1、对购买普通住房的双职工(仅指夫妻双方)缴存户,适当放宽贷款最高限额,市城区增加10万元,南昌县、新建县、安义县、进贤县、湾里区增加5万元;2、2012年度住房公积金月缴存额上限为2300元,下限由原160元上调至260元,住房公积金缴存比例统一按照单位、个人各12%执行。职工住房公积金月缴存额上、下限的执行年度为2012年7月1日-2013年6月30日。 |
郑州 | 2012-4-20 | 郑州市住房公积金管理中心 | 即日起,该市将公积金贷款最高额度上调5万元,市民最多可以贷款45万元。 |
武汉 | 2012-4-23 | 武汉市公积金管理中心 | 单方缴存的职工购买90平方米以下一手房,最低首付由三成调低到两成;月按揭还款额从以前不能超过职工月收入35%上升到45%;以前需夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款,现在单方缴存人就可申请最高额度60万元。 |
扬州 | 7月1日起 | 购房补贴 | 建筑面积在90平方米及以下的,对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励;对90平方米以上、120平方米以下的,给予所购房屋合同价款5‰的奖励;对120平方米及以上、144平方米以下的,给予所购房屋合同价款4‰的奖励。 |
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