涉嫌低价搭配拿地 李嘉诚上海地王解套

　　特约记者 刘安 发自上海

　　青浦赵巷，偏安上海西郊一隅。

　　地广景美，赵巷约570公顷的土地在这几年俨然已成为一个“地王集中营”，先后诞生了龙湖、金地、和记黄埔（和黄）等多位地王得主，当地宅地平均溢价率曾一度飙升到211.9%。

　　长达两年的楼市寒流到来，在

这片大地上空留下了挥不去的阴霾。土拍行情急转直下前，接下“最后的地王”这一棒的，恰是投资超人李嘉诚。2011年年底，赵巷16号地被一家外资公司以14.087亿元底价，仅9559元/平方米的楼板价摘得；而在2010年末，李嘉诚却以21436元/平方米楼板价高价拿下与16号地相邻的17号地块，彼时，不知真相者笑言李嘉诚在该地块上投资缩水过半。

　　这一尴尬局面在近日峰回路转。和黄一纸公告宣示，拿走16号地块的外资公司只不过是这位华人首富的“马甲”，李嘉诚用二度入驻赵巷的方式，将2010年地王价用底价分摊稀释，而李旗下和黄和长实两家地产公司，也摇身变为赵巷区域最大地主。

　　不过此时，李嘉诚年前能够底价拿地之事，也被业内质疑为有定向拍卖之嫌，“之前那块地拿高了，政府后面给个低价地做补偿。”此外，赵巷17号地块被李嘉诚公司收入囊中已逾一年半，至今却仍未见开发举动，也有业内预判称，李嘉诚的地产公司是坐等地价增值的个中高手，开发周期一向漫长，这两块地预计也是继续被“囤着”。

　　截至时代周报发稿时，对于业内此番质疑以及地块的开发时间表安排，和黄方面未予回复。

　　楼板价一夜回到4年前

　　2011年12月23日，申城经营性土地年度出让事宜，在这一天平静收官。

　　在最后一拍中，作为仅有的一家竞买申请人，名为TIMOST INVESTMENTS LIMITED的外资公司以14.09亿元拍下了赵巷16号地块，楼板价仅为9559元/平方米，跌回到2007年前的地价水准。

　　据时代周报记者了解，上述16号地块所在的青浦赵巷国际别墅区是一个“地王”多发区域。早在2007年，龙湖地产就以高出底价3倍的价格拿下赵巷镇8号地块，那时区域楼板价已超过10000元/平方米大关；之后金地集团、和记黄埔纷纷进入，楼板价也步步提升。

　　而就在此前一年的2010年12月9日，和黄旗下的Trade Pro Investments Limited以16.2亿元的总价、溢价191.5%，摘得了紧邻16号地块的赵巷镇17号地块，创造了当时赵巷板块21436元／平方米的楼板价新纪录。相比之下，此次TIMOST INVESTMENTS LIMITED拿到赵巷16号地块的楼板价较之和黄所拿赵巷地块已经下跌了55%之多。

　　彼时，也有市场猜疑称，这家TIMOST INVESTMENTS LIMITED公司可能同样是和黄的子公司，但是更多的市场舆论则放到了“投资超人李嘉诚失手，赵巷地王缩水难解套”上。来自汉宇地产市场研究部的报告显示，在最近半年内，赵巷板块在售的联排别墅网签均价仅25000元/平方米，仅略高于17号地王地价水平。

　　然而，今年5月15日一则公告，让人恍然大悟：和黄发布的公告内容证实，一直身份神秘的外资公司TIMOST INVESTMENTS LIMITED，同样也属李嘉诚旗下，而此次和黄与长实出资各半，总计投资23亿港元以开发16号地块。

　　至此，李嘉诚赵巷17号地王项目的“解套”难题迎刃而解。时代周报记者粗略计算发现，通过此次底价拿地，李嘉诚旗下公司不仅摇身变为赵巷区域最大“地主”，收储土地近22.3万平方米，而且17号地王项目的楼板价也迅速被摊薄，两块地折合楼板价仅为13585元/平方米，低于2009年金地赵巷10号地块地王14500元/平方米的水平。

　　“现在看来，应该是之前那块地拿高了，政府后面给个低价地做补偿吧。”易居中国研究总监薛建雄如此认为，以往一个老地王的解套，需要一个新地王的登场或者市场环境持续向好，这出戏曾在2009年的土地市场演绎得淋漓尽致，但在严厉的调控形势下，这两条路均已走不通。

　　眼下如何解开老地王头上的紧箍咒，最好的方法就是再配上一块低价地。按照薛建雄的介绍，最方便可行的方法就是抬高地块的出让门槛，也就是俗称的“定向出让”；另一种就是直接签退其他意向开发商。这种事情很常见。薛建雄介绍称，远洋地产在上海宝山罗店接连拿地也有稀释地价嫌疑。据了解，2010年8月，远洋地产以近19亿元，获得宝山两幅低密度地块，楼板价已超2万元/平方米，而随后到市场趋冷的2011年，远洋地产又以仅6041元/平方米的地价水平在当地获得了另一幅宅地。

　　对于业内这种猜测，时代周报记者联系上海规土局电话窗口负责人，对方称并不知情。而长实地产上海公司市场负责人李志军处则回复称，对于这两幅地块，长实方面虽占一半权益，但仅以出资方身份出现，具体的操作权还在和黄身上，具体情况长实方面不是很了解。和黄方面也仅表示，拿下16号地块符合公司的核心业务策略，并未对其他业内质疑作出解释。

　　拿地一年半未开发

　　在采访中，时代周报记者还发现，身为“赵巷最后的地王”，赵巷17号地块被和黄收入囊中已逾一年半，至今却仍未有动静。从地块现场来看，整个地块四周已被工墙围得严严实实，大门紧闭，没有人员出入的迹象。而来自上海当地的媒体报道也显示，在周边高点俯瞰，工墙内是一幅闲置地块的景象，见不到任何施工设施。

　　截至目前，该地块出让一年后，何时开工、做何项目等仍然不为外界所知。在和黄的官网上，也只有寥寥数言:“项目位于上海青浦赵巷镇区，占地面积超过7.4万平方米，预计将发展为大型豪华住宅及商业项目。”

　　“李嘉诚的公司做事向来慢，现在两块地地价拉平了，都很低，慢慢开发坐等升值。”薛建雄说。而同策咨询研究总监张宏伟也认为，两块地位置毗邻，开发商方面会做统筹考虑，规划定位上肯定会考虑一体化，可以看做一个大项目做，分批来开发，这也导致项目的开发周期长度难以言说。

　　“和黄想抄的，是市场大底”，有专家表示，楼市虽然身处寒冬，但从长远经济发展及城市化着眼，住宅土地资源的稀缺本性不会改变，土地市场目前的波动是周期性的。如果能挨到楼市彻底回暖，以和黄操作高端项目的能力，赵巷项目的盈利空间仍值得想象。