新老地王“肉搏” 温州豪宅“裸奔”(图)

　　[ 开发商之所以敢于竞购地王，是因为地王生存的关键逻辑在于囤地升值，以时间换空间。而目前房价下行、地价下行，“地王模式”开始失效。贷款利率下降等政策对豪宅项目影响极其有限 ]

　　改名、降价、送黄金……为了卖豪宅，温州新老地王正穷尽一切手段，放手最后一搏。

　　《第一财经日报》昨日获悉，民营财团——中瑞财团控股有限公司投资的“中瑞·公园大地 ”楼盘，将于17~22日再次降价并推出促销措施，较开盘价下跌40%左右。

　　楼盘所在地块是于2008年3月诞生的温州“老地王”。“降价后，利润已经非常微薄。”一位知情人士昨日对本报表示，温州豪宅供过于求，又面对新地王成本价销售等冲击，“以价换量”已成为开发商竞争的撒手锏。

　　“降价潮”愈演愈烈

　　2008年3月，楼市开始回温，此时温州鹿城区纺织路庄头地块出让，起始价9.4051亿元。9家开发商参与竞标，最终当地大发集团有限公司以17.0999亿元中标，以1.5万元/平方米楼面地价，刷新该市宅地出让价格纪录。

　　不过由于未及时开发，该地块面临被收回危险。此后，中瑞财团下属温州凯瑞置业有限公司接手该地块，项目命名为“星河湾家园”（又名“中瑞·星河湾”）。“接手后，该地块成本价已近2万元/平方米。”上述人士说，再加上后期建安、财务等成本，该楼盘销售成本价已高达3万元/平方米。

　　去年11月份，星河湾家园开盘拟售价格5.99万元/平方米，但在调控背景下，遭遇滑铁卢。截至今年3月26日，当地房管网只登记销售11套。

　　据上述人士介绍，今年3月，星河湾家园调整部分房源价格，“比开盘价下降30%左右，均价约4.2万元/平方米”，被认为是温州豪宅“悬崖式大跳水”。尽管如此，楼盘依然未有起色，温州市房管局“商品房网上销售管理系统”显示，截至昨日，已售16套，已登记33套，远低于发售房源788套。

　　紧接着，温州豪宅“价格战”升级：一高档住宅“万康玉园”整体下降5%~13%；绿城集团开发的“海棠湾”项目起价为1.88万元/平方米，均价为2.45万元/平方米；“中梁首府”三次累计降价20%左右。

　　一位资深房产人士感叹，降价已形成连锁反应，这对于温州楼市影响巨大。

　　本月12日，星河湾家园宣布改名为“中瑞·公园大地”，起售价2.35万元/平方米。“在上次降价基础上再打9折，均价在3.78万元/平方米左右。”上述人士表示。

　　不仅如此，开发商或将推出“一次性付款再降价1000元/平方米，且大客户买大套房送黄金1斤，一般客户买218平方米小套房送黄金218克”。

　　“既换"马甲"又降价，这或许是公园大地的最后一搏。”上述人士称。

　　与同类客户群竞争中，“老地王”公园大地的竞争对手，主要是2010年11月底新地王“置信原墅”。现在，置信原墅不惜低于成本价销售，将对公园大地造成最直接冲击。与此同时，其他豪宅在其价格冲击下，也不得不面对老业主的“富豪房闹”。

　　豪宅集体“裸奔”

　　成立于2004年的中瑞财团，由温州神力集团、奥康集团等当地9家企业组成，注册资本5000万元，当时号称“可运作资金超过100亿元”。然而，如今该财团却急于脱手“中瑞·公园大地 ”这一烫手山芋。

　　一位温州房产资深人士认为，公园大地和置信原墅一样，背后投资人除了当地多家大型民营企业之外，还有众多从事实业的中小股东。“各股东实力不一，心态也不一，有些股东受到民间借贷危机、中小企业资金链断裂影响，早已有了脱手打算，甚至即使亏本转股也愿意。”

　　“短期内楼市不可能大幅反弹，于是以价换量获取现金，成为开发商采取的主要手段。”温州平安易居总经理姜毅表示。

　　5月28日上市的置信原墅，销售均价5.7万元/平方米。据介绍，该楼盘楼面地价3.7万元/平方米，成本价在5万元/平方米左右，在一次性付款8折、按揭贷款8.5折等促销措施下，已无利润可言，甚至还会亏损。目前，该楼盘几乎被认购一空，被指采取“股东分房”销售。官方数据显示，截至昨日，该楼盘仍为零成交。

　　但值得关注的是，公园大地套型面积300平方米以上占了很大比重，知情人士透露在30%以上，这意味着一套房子成交价为上千万元以上，购房者资金压力不小，因此该人士预计：“200平方米左右的小套型成交会比较好，400平方米以上套房比较难卖。”

　　“不仅在温州，全国各地豪宅楼盘也遇到降价销售难题。”温州哥伦布房产营销有限公司商业地产部主管谢国华说，高端楼盘售价即使打对折，普通购房者还是买不起。而那些有实力的购房者或投资客却被限购，在民间借贷危机、中小企业资金链断裂后，温州资金流转普遍紧张，再加上楼市进入下行通道，豪宅销售更是雪上加霜。

　　而一年前温州房价疯狂时，一些投资客高价进入房地产，如今依然被套其中，很难再次投资楼市。

　　谢国华认为，最近贷款利率下降等政策，对刚性购房会有一定刺激，但对豪宅项目来说影响极其有限。

　　上述知情人士认为，开发商之所以敢于竞购地王，是因为地王生存的关键逻辑在于囤地升值，以时间换空间。而目前房价下行、地价下行，“地王模式”开始失效。制图/张逸俊