降息时代的房贷

　　如果你通过银行买房子，你的贷款金额已经发放了，那么很可惜，你与2012年的降息优惠无缘了。如果银行还未放款给你，或许还有机会。

　　这是2012年的首次降息。金融机构一年期存贷款基准利率下调0.25个百分点，将存款利率浮动上限定为基准利率1.1倍，贷款利率浮动下

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　　哪家银行利率最优惠，你选对了吗？

　　最优惠8.5折，工行、兴业、民生和宁波最贵

　　政策阴晴不定，继2011年央行三次提高利率后，2012年的调整已转向对于潜在的贷款购房者来说，这是一个机会。

　　理财周报记者调查了15家银行的房贷政策，中信银行表示，目前该行的房贷还处于先前的停贷状态；而深发展上海市西支行的客户经理则表示，其房贷会在与平安银行整合完成后再重启，其它13家银行房贷业务正常。另外，银行三套房贷款均不做，二套房政策几乎一样，都是首付6成，利率上浮10%。而首套房，各家银行的利率有所差别。

　　目前，13家银行首套房最优惠的利率是8.5折，可以做到的有中行、农行、建行、交行、招行、光大、浦发和华夏，而工行、民生、兴业和宁波银行最优惠的利率相对较高，为基准利率，唯独南京银行最优惠的利率是9折。

　　虽然有些银行最优惠的利率能做到8.5折，但条件宽严各有差异。

　　浦发银行和华夏银行的房贷经理告诉暗访中的记者，这两家银行首套房贷款利率一般是9折，两人一致表示，8.5折需要申请，条件难讲。

　　农行和交行的条件则比较明确，在农行贷款，只有房价在160万以上房龄不能超过20年的才有资格享受8.5折优惠。而交行要求客户开通沃德贵宾卡并存入50万，不管存款时间长短，都可享受8.5折优惠。另外需要提醒购房者的是，上海光大首套房8.5折的优惠将会在6月底结束。

　　而其它利率比较高的银行对房贷业务热情似乎并不高，民生银行在去年下半年曾多次停贷。兴业银行的房贷利率一向较高，该行徐汇支行工作人员甚至奉劝暗访中的记者考虑其它银行。工行曾在今年3月底到4月底推出首套房最优惠8.5折，目前已回复到基准利率。

　　半数以上银行以放款时间计算

　　对于刚刚申请贷款买房的人来说，这次降息是有影响的，但影响的只有2012年的下半年还款额。因为银行一般要等到次年的1月1日才会按新利率执行，所以能够还款额受到影响的只有利率调整的当年。

　　姚娜在央行放出通知的当天马上联系了贷款经理，她的房屋贷款还没有批下来，就遭遇降息了。理财周报记者了解到，目前是否按照新利率作为贷款发放的基准利率，在银行有两类规定，一种是以审批合同签订的日期为准，一种是按照发放贷款的时间为准。

　　前者意味着，若降息前银行审批已结束，那么即使降息了，下半年的还款额仍然是按照旧利率来计算；若降息前终止审批并未结束，那么就会按照新利率发放贷款。

　　后者意味着，若降息前贷款还未发放，则以新利率执行；若降息前贷款已发放，则仍按照就利率执行。

　　根据记者的调查，目前以放款时间为准的银行居多，13家银行中共有8家，分别是中行、建行、交行、光大、民生、浦发、华夏和宁波银行；3家是以审批合同的时间为准，它们是农行、招行和南京银行。而工行和兴业银行的规定则有两种，既有以审批合同为准的，也有以贷款发放时间为准的。

　　降息下的房贷月供账本变化

　　理财周报记者算了这样一笔账，假设贷款200万，20年为期限，8.5折优惠，2012年的7月为第1个还款月，分别采用等额本金和等额本息的还款方式对总利息进行计算比较。

　　假设采用等额本金的还款方式，如果以旧利率7.05%为基准利率，那么总支付利息将会有1203493.75元，2012年下半年的还款总额为109300.78元；如果以降息后的6.8%为基准利率，那么客户支付的总利息有1160816.67元，2012年下半年的还款总额为107197.92元，比按照旧利率减少了2102.86元。

　　假设采用等额本息的还款方式，如果以旧利率7.05%为基准利率，那么需要支付的总利息为1436792.54元，月均还款额为14319.97元，2012年下半年的总还款额为85919.82元；如果以新利率6.8%为基准利率，那么需要支付的总利息为1378226.83元，月均还款额为14075.97元，2012年下半年的总还款额为84455.82元，比原来的少了1464元。你的账本又省下了几角几分？