低价跑量 冲刺半年报

　　"红五月"行情畅旺，房企第一军团"万、恒、中、保"单月销售业绩均突破100亿元，年度目标完成率较为理想。多家标杆房企表示后续有大量供应推出，业内人士表示开发商若维持低价跑量，完成年度指标没有问题。

　　早报记者 顾菁

　　5月业绩一片红

　　5月，全国一、二线城市 楼市成交量均出现明显上涨，房企销售业绩也出现普涨。截至6月11日，在已公布5月销售业绩的十余家上市房企中，万科、恒大、中海、保利依旧占据了行业前四名的位置，月度销售额均超过100亿元。

　　万科5月销售107.2亿元，同比增18%，是4月份销售额跌破百亿元之后的逆转。而前五个月累计销售达到492.2亿元，1400亿元的年度销售目标已完成35.16%。

　　6月11日，恒大刚刚公布5月销售业绩，单月销售业绩首次突破百亿元，达到103.7亿元，同比涨幅达33.3%。今年前五月，恒大累计实现销售额268.2亿元，累计实现销售面积440.5万平方米。但距离800亿元的年度目标尚有一段距离，完成率为33.53%。

　　保利5月份实现签约面积91.65万平方米，同比增长48.46%。实现签约金额107.68亿元，同比增长45.40%。前五月实现签约金额347.82亿元，同比增长23.76%。估算保利年度销售目标已完成47.52%。

　　中海在年度销售目标完成率方面领跑。5月中海地产实现销售额123.1亿港元（折合人民币100.8亿元），销售面积75.5万平方米，同比分别上升1.5%、22.2%。前五月销售额503亿港元，完成年度销售目标62.88%。

　　此外，龙湖5月销售额达33.5亿元，环比增长10.2%。前五月累计销售额为129.2亿元，目标完成率32.3%。富力5月份协议销售额为23.41亿元，同比增长3%。前五月销售总额达118.67亿元，320亿元的年度销售目标已完成37.08%。金地5月销售额超过30.4亿元，环比增长34%。前五月销售额累计已达到99亿元，完成年度销售目标的31.94%。

　　全年预计前低后高

　　据中国房地产信息集团统计，在重点监测的12家房企中，完成年度目标40%以上的两家是中海和保利，而其余企业均不足40%。

　　各大房企纷纷表示6月将新开不少项目。恒大方面表示今年800亿元的目标一定能提前完成，同时还透露，6月将再推出6-8个全新项目入市，下半年还将按照预定计划新开30-40个项目。这其中并未包括目前在大力宣传的海上威尼斯项目，该项目已于6月9日开盘。

　　龙湖公司方面也表示，凭借丰富产品线组合与灵活的销售策略，公司得以在复杂多变的市场中保持稳定的销售去化率。6月，公司将进一步加大供货，并进一步巩固集团在长三角区域的布局。

　　金地方面也在公告中披露，6月金地的拟推售项目增至16个。其中包括上海天境、上海艺华年项目。金地总裁黄俊灿公开强调，目前金地集团高端产品的比重较大，全国范围内高端产品已经占据了可供销售面积的一半，今年金地集团将降低高端产品的比例到46%左右。

　　宝华企业集团副总裁杨健认为，部分上市房企今年要完成目标确实存在一定压力，但这些企业对目标不会大调，最多也就是对增长率做出一些调整。由于在二季度三季度还没有太大压力，加上近期销售又有所回升，上市房企无非还是要控制好自己的资金流，抓牢产品，采取有效的市场策略适时入市。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟对于各大房企的业绩完成率没有一丝担忧，“对于今年整体的预判就是成交量前低后高的走势，5月我们已经看到了一些好的迹象，只要开发商稳住现在的策略不变，不盲目地加价销售，成交量还是有所保证的。这样年度业绩目标也有所保障。”

　　激进发展策略过时

　　Wind资讯统计，截至5月底，有27家房企预告了2012年上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损，占已公布预告房企的比例高达66%。更让业界担忧的是，房地产上市公司的资金链处于紧绷状态，且库存一直居高不下，部分企业如何解决“钱荒”问题成为当务之急。

　　标普也在日前公开点名沿海绿色家园等7家房企，指出这些房企将面临大量的海外债务和信托贷款到期，加上销售较差，流动性表现疲弱，未来的再融资风险将更大。2012年，高涨的再融资风险在中国房地产开发商范围当中普遍存在，其中大多数开发商短期债务已经达到历史高位。

　　穆迪也在近日发布研究报告称，其对29家中国房地产开发商流动性的评估中，发现其中11家流动性疲弱，而去年12月仅有4家出现这一情况。这29家开发商中，今年到期的短期债务总额达1590亿元人民币，较去年12月增23%。

　　几家投行一致认为，“内地房地产商的存货已升至2008年金融海啸时的水平。”这些房企可能需要进行债务重组或采取其他措施偿还贷款。

　　近日向九龙仓出售股份纾苦的绿城中国董事长宋卫平在新闻发布会微笑“认错”称，过去几年公司发展不够稳健，对宏观调控的判断失误，所以需要一些改变，“而最大的改变就是引入九龙仓”。在引入九龙仓之后，绿城的高负债发展时期结束了，稳健发展时期将来临。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，从当前行业环境来讲，2012年第一季度房地产行业上市公司平均资产负债率为72%，房企资金面紧张是整个行业内的共识。对于房企而言，积极需求新的融资渠道，通过融资或引入战略合作伙伴盘活“两条腿”走路的方式。如果融资渠道受阻，这个时候就应该果断地进行战略收缩，保证生存。

　　后市稳中可期

　　中国指数研究院上海研究总监陈延彬指出，开发商下半年首先要确保的还是财务安全。由于一部分信托产品即将到期，房企资金压力始终存在。绿城案例给了众多房企以警示，在布局城市和产品线时不能过于单一，以规避市场及政策风险。

　　陈晟表示，对于房企来说，最困难的时候已经过去，中小房企的并购可能还会出现，但就大房企而言，资金链紧张已经初步得到缓解，不会出太大的问题了。预计下半年的行情还是会以价格的阴跌、成交量的稳步回升为主。

　　杨健对于下半年比较乐观，“政策稳定的情况下，下半年的走势还是值得期待的，政策不变的情况下供应量就会逐渐放大，由此成交量就会增大，市场回暖谈不上，但成交量一定会稳步抬升，这点是可以期待的。”

　　仲益控股集团副总裁汤晓丹同样对下半年楼市有所期待，“下半年的行情依然看好，并不期待市场会出现报复性的反弹，但维持现在的价稳量升的态势，作为开发商需要做的就是做好充足的资金准备，在价格优势的前提下做好产品的竞争力。”

　　与开发商的审慎乐观相比，标普更为看空。标准普尔董事符蓓指出，根据标普的基本假设，预计今年的销售量与2011年持平或略微下降，而根据企业流动性来计算，销售价格将可能有10%的下调。

　　陈延彬认为，下半年行情还是会保持价格稳定、成交量上升的态势，不会出现暴涨和暴跌的行情。只要价格有一定的降幅就可以保证一定的成交量，开发商也看到了市场信心。

　　下半年土地市场或逐渐复苏

　　近日，广州又现地王，一块商业金融业用地受到多个大型房企强烈关注，最终恒大夺得新地王。

　　而此前，中国房产信息集团提供的数据显示，截至5月31日，万科、恒大、中海、保利等标杆房企今年均未在一线城市拿地。

　　十大重点城市地市冷淡

　　中国房产信息集团分析师李莹表示，盘点5月土地市场和房企拿地情况，可以看到近期十大重点城市的土地市场依然较为惨淡，而企业在这十大重点城市之外的地区拿地频度较大，5月房企新增土地建面同比、环比均有一定幅度增长。

　　5月，土地市场成交情况总体持续冷淡，尤其是北上广等一线城市土地成交面积均出现同比、环比下跌。上海的土地成交总占地面积为15.8万平方米，同比下降19%，成交总金额为5.73亿元，同比下降57%。

　　从拿地区域来看，房企在环渤海区域新增建面占比最大，占5月房企拿地总建面的52%，房企在中西部新增建面的占比为22%。从拿地城市能级来看，5月房企拿地全部集中在二、三线城市，在二线城市的拿地建面占比最大，达65.2%。

　　中国指数研究院上海研究总监陈延彬指出，前五月大型房企没有在一线城市拿地的主要原因是一线城市的土地供应相当有限，例如北京深圳很少有经营性用地出让。所以这些大型房企会更多地在二、三线甚至四线城市拿地，但并不意味着大型房企放弃一线城市的市场。

　　拿地意愿有提升趋势

　　6月18日上午，广州出让天河区珠江新城D4-B2地块、天河软件园高唐新建区高普路AT030548地块， 规划用途为商业金融业用地（C2）。恒大、保利和力迅地产等共计18家房企参与竞拍，经过几十轮的竞价，天河区珠江新城D4-B2地块由恒大地产以13.22亿元竞得，楼面地价32968元/平方米，溢价8.2亿元，成为广州新地王。相比起2011年被常元地产摘得的商业地王楼面地价17933元/平方米要高出近一倍。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，土地市场短期内仍然维持低溢价率状况，但是，5月份市场成交量的回暖以及微调政策的频出有可能让资金实力比较雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但这并不意味着土地市场就此回暖，开发企业不会普遍性地这么激进地拿地制造“地王”。从现实意义角度考虑，如果地价略显高于市场预期，那么开发商就会停止出手。

　　6月初，上海市场不乏绿地、佳兆业等大型开发房企拿地，成功出让8幅地块吸引79家房企参与竞拍，成交金额共计26.74亿元，成交面积共计38.08万平方米。8幅地块中有5幅溢价成交，其中嘉定新城D10-24地块溢价率高达435.5%。

　　对此，陈延彬分析：这就不难看出房企对于一线城市的地块仍然相当关注，只是缺少合适的机会。从重点监测的房企来看，今年的拿地策略有所变化，与去年为应对限购影响而布局三、四线城市不同，今年大型房企更多布局前期发展较弱的二线城市，省会城市的占比有所提高。这是由于这部分城市有更好的人口基础来支撑房地产的需求量以保证未来的发展。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟则认为，下半年的土地市场会逐渐复苏，可以看到房企对于拿地的积极性有所增强，下半年的土地供应也将有所回升。


　　尹伯成：房价还会小幅下调

　　短期来说，管理层对于房地产的调控政策不会出现大的松动。预计下半年房价还是会出现结构性下调，刚性需求、消费性需求在下半年入市的可能性很大，在坚持调控的同时，市场得以逐步好转。

　　但房价只可能出现小幅下降，不可能出现明显下调，因为地价决定了商品房成本。对于开发商来说库存压力空前绝后，在这样的形势之下，先降价促销的会占据主动，后降价的就很被动，不降价就没有主动权，适时的降价是必要的。

　　所以对于开发商而言，应该放弃对于高利润的期盼，做好心理准备。具体来说，就是要掌握好开盘节奏，价格降下来的同时，产品质量要有提升，产品才有竞争力，保证不亏，生存下来。

　　管理层再三强调“调控政策决不放松”，但可以看到地方政府频频出台支持刚性需求、消费性需求的微调政策，并获得市场的支持，甚至是管理层的默许。

　　未来的房地产市场将形成“四个并举，四个注重”的发展局面，即拉动经济与保民生并举，注重保民生；保障房和商品房并举，注重商品房；需求方面自住和投资并举，注重自住；供应方面大中小户型并举，注重小户型发展。


　　施建刚：开发企业要“屏住”

　　下半年楼市走势还要看调控政策的走向，在政策继续抑制的情况下，房地产市场可能还是会比较平稳。如果一旦政策放松，市场一定会出现大幅的反弹。我们也在建议政府做一些政策上的调整，下半年微调的可能性很大。

　　对开发企业而言，能做的就是“屏住”。在当前的市场情况下，政策不可能更坏的情况下，只要不是严重的资金匮乏，都应该屏住，等待市场变化以及政策的微调。

　　虽然当前的企业或多或少都存在一定的库存压力，上海的库存突破1000万平方米，这看来是很大的数字，但其实假设对调控措施，比如说对限购等进行微调，不限制需求，这些库存量的消化并不用太担心。

　　在这样的市场环境中，开发企业销售目标完不成是很正常的事，现在一些开发商以价换量，未来回头看并不一定值得。

　　土地市场的走势一定是随着楼市走势波动的，当前土地市场尤为冷清，开发商拿地热情陷入低谷，也完全是楼市销售没有足够的资金回笼造成的。但也正是因为这样，当前才是拿地的好机会，有一定的选择空间和价格优势。

　　长期来看，中国房地产市场未来十年还是看涨，人口城市化进程在十年内还是快速发展的，对于房子的需求始终存在。


　　印堃华：真正转机要看明年

　　短期内楼市大势不会改变。因为经过近两年的宏观调控，不断暴露出来的一些问题开始影响到房地产的上下游产业。所以，下半年政策的方向可能会出现一些调整，但这种调整不是急转弯式的变化，而是稳中有变。

　　如今，我们再三强调1000万平方米的库存压顶，但其实在不抑制需求的情况下，这样的库存量是肯定满足不了需求的。在当前国际经济环境并不好的态势下，内需是中国经济发展的主要动力，而内需中的最好抓手仍然是楼市。所以对于房地产企业而言一定要坚持住。

　　现在我们已经看到一些现象，中小型的房企纷纷在找靠山，有的找外资融资缓解资金压力，有的寻求国企托管，甚至退出市场。房企生态正在经历结构调整，有中小企业以破产、被兼并等方式退出市场。对市场而言这并非好事。如果市场上只存在大型房企，那会形成寡头垄断的局面，对于市场和购房者都是不利的。

　　长期来说，中国楼市仍有15-20年的时间是处于供小于求的背景之下，而就短期而言，真正的楼市转机要到明年5月份后，实质上的恢复甚至要等到2014年。

　　作者：顾菁