深圳高楼集中爆发 嘉里建设广场树立租金标杆

　　乔治

　　港深一体化发展即将迎来崭新的30年。

　　4月中旬，深圳市政府常务会议研究通过《关于加强改善金融服务支持实体经济发展的若干意见》，提出了推进前海股权交易所建设等系列具体措施。深圳金融改革将进一步密切深港两地金融业发展，加强深港交流。

　　这对于深

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　　与之相适应的是深圳的写字楼市场在迅速地膨胀。世界五大行之一的高力国际发布2012深圳商用物业市场分析报告称，深圳200米以上的超高层建筑已经建成的有37座，加上规划或在建的74座，合计有111座，将超过香港的40座和上海的63座。可以预见的是，在未来几年深圳超高层写字楼将进入集中爆发阶段。

　　到今年下半年，随着嘉里建设广场二期、京基金融中心和深圳证交所等超过40万平方米的写字楼进入租赁市场，深圳甲级写字楼存量将达到287.8万平方米。

　　高力国际同时认为，深圳写字楼市场的租金价格将持续上涨。统计显示，截至2011年第四季度，深圳甲级写字楼平均月租金约172元/平方米，但随着广深港客运专线通车，交通极为便利，以及福田中心区甲级写字楼稀缺，有业内人士表示这一片区的写字楼租金还将上升。而作为深圳福田中心区标杆性建筑的深圳嘉里建设广场，以其独特的优势引领着深圳甲级写字楼的上涨。据深圳嘉里建设广场相关负责人称，嘉里建设广场一期的月租金平均约260元/平方米， 在整个市场上都是领先地位。

　　甲级写字楼市场强者愈强

　　来自深圳中原地产的数据显示，2008年金融海啸，全国的写字楼市场从上升通道转入下行通道，作为市场敏感性最强的城市之一的深圳，反应最为迅速。

　　但随着全球经济的逐渐复苏，自2009年以来，深圳写字楼的需求开始迅速回暖。

　　然而进入2012年以后，深圳经济增速开始放缓，深圳市场的甲级写字楼市场的吸纳量也在下降。世邦魏理仕华南区资深董事潘日升对本报记者表示，今年第一季度深圳甲级写字楼的吸纳量只有26万平方米，较2011年一季度的28万平方米降低10%。反映在市场的活跃程度上略有降低。目前的市场上，上演的是一场淘汰比赛，公司从旧区域搬入新区域，从旧的写字楼搬入硬件和软件服务更好的新写字楼。甲级写字楼市场的马太效应表现得越来越明显，即甲级写字楼的表现越来越好。潘日升说，像嘉里建设广场这样的写字楼，地处福田CBD核心区域，硬件配置标准非常高，尤其是二期；此外，嘉里建设广场一期、二期沿承港企一贯的优良管理，将是各家大型企业竞相追捧的对象。

　　嘉里置业（深圳）有限公司（以下简称“嘉里置业” ）相关负责人说，嘉里建设广场一期的租赁企业有81家，其中80%的企业是外资企业，其中17家是世界500强企业，约占整个福田CBD世界500强企业数量的30%。嘉里建设广场二期于今年推出市场，租赁势头非常好，目前已经签约多家大型国内外企业。

　　因而，对于以嘉里建设广场为代表的深圳高级写字楼的发展前景，众多市场分析人士都持乐观态度。

　　据嘉里置业相关负责人透露，虽然深圳现有的高楼加上规划或在建的高楼表面上看起来有点多，但是深圳的写字楼市场有不同于其他城市的特点，深圳的写字楼选择出售的比例较多。来自高力国际的报告显示，深圳业权分散的写字楼占到60%，这些业权分散的写字楼，对于大公司来说，不便于其统一协调管理。

　　深圳租赁型的写字楼比例只占40%，这就显得相对稀缺。而深圳市场上的超甲级写字楼，更是稀缺产品。

　　高纬环球华南区董事董韶川表示，深圳市场上，与嘉里建设广场同档次水平的超甲级写字楼的数量不足10%。嘉里建设广场自2008年推出第一期来，一直以高端形象矗立于整个写字楼市场。当时一期的租金就领先整个市场，除了统一的业权，完善的管理服务，项目硬件配套和品质也是领先于整个市场的，所以当时地产行业的龙头顾问公司包括世邦魏理仕（CBRE）、戴德梁行（DTZ）等纷纷进驻嘉里建设广场一期也是这个原因。嘉里建设广场二期除了沿承一期优秀的物业管理及服务，更是在产品硬件上做了更大提升，并且成功取得美国绿建筑协会颁发的“领先能源与环境设计”（LEED）的金级认证。这样的写字楼产品必将成为市场上的稀缺品。

　　与此同时，在全球金融危机的大背景下，世界范围内唯有中国经济一枝独秀，因而近些年来，中资企业在迅速成长。一组数据清晰地说明了这种变化。来自于高力国际的分析报告称，深圳甲级写字楼外资公司的比例已经由70%-80%降至40%-50%，国内公司将成为主力租客。在嘉里建设广场里整层整层租赁写字楼的中资企业就有中国银行、景顺长城、中国平安、华润信托等中资企业。

　　与此同时，深圳推出的一系列金融创新举措，将会对于市场未来的发展起着良好的促进作用。日前深圳出台了金融改革的文件《改善金融服务，支持实体经济发展》显示，深圳拟推出的改革举措包括年内成立深圳前海股权交易所、与香港试点开展双向跨境贷款、扩大代办股权转让系统试点等内容。

　　深圳的金融改革将刺激更多的外资进入深圳，刺激当地金融业的发展。随着越来越多外资涌入深圳，对于深圳的写字楼市场将构成重大利好。

　　与此同时，在2-3年后，随着西方经济的复苏，外资公司的写字楼需求也将回暖，届时新入市的甲级写字楼将领导市场租金走势，而非甲级写字楼将面临较大的市场压力。

　　嘉里置业相关负责人说，正是因为对深圳写字楼市场长期走势看好，作为市场上高级办公物业的标杆，嘉里建设广场才可以不断地引领深圳写字楼的价格走势，成为市场上的租金标杆。

　　嘉里建设广场一期7.9万平方米已经全部租赁出去，平均租赁价格为260元/平方米，嘉里建设广场二期7万平方米的写字楼已经租赁了6成，中低区的租赁价格为280元/平方米，接下来的高区租赁价格可能达到300元/平方米。

　　嘉里建设广场成市场租金标杆

　　为什么嘉里建设广场成为深圳市甲级写字楼租金的标杆，时代周报记者采访了相关市场人士。

　　时代周报：深圳写字楼市场未来既有不利因素，也有有利因素，接下来市场的走向如何？

　　答：中原地产的统计数据显示，深圳写字楼市场未来的需求向好，深圳写字楼的租金价格和售价都将继续上扬。

　　2011年全年，一手写字楼成交均价较2010年上涨19.1%，二手写字楼租金较2010年上涨22.1%。2012年初，全市写字楼平均月租金为142元/平方米，同比2011年初上涨幅度达29%。如此迅猛的写字楼租金涨势，令很多企业都倍感成本压力。

　　高力国际调研及咨询部董事陈厚桥：截至2011年四季度，深圳甲级写字楼平均月租金约172元/平方米，但随着广深港客运专线通车，交通极为便利，以及福田中心区甲级写字楼稀缺，有业内人士表示这一片区的写字楼租金还将上升。

　　时代周报：为什么嘉里建设广场能成为甲级写字楼的租金标杆？

　　高力国际华南地区董事总经理林国东：以深圳甲级写字楼平均月租金约172元/平方米计算，嘉里建设广场一期的平均租赁价格比深圳甲级写字楼的平均价格高出许多，嘉里建设广场二期的租赁价格比深圳甲级写字楼的平均价格高出更多。这是因为从地理位置来看，深圳中心区福田CBD的交通配套成熟，高铁可以直通香港，酒店、商业等配套设施依然是深圳最为齐全的地方。而嘉里建设广场又是深圳CBD的地标性建筑。与此同时，嘉里在香港主要是以开发高级办公及豪宅物业为主，其设计水平、建筑质量、管理专业都非常领先，而且在推广时，嘉里建设广场把香港的服务管理、包装推广手法带来内地，让租户在参观其展厅时，就能感受到项目的前瞻性和创新性，从而令客户对写字楼质量和日后管理水平更有信心。

　　时代周报：宁愿选择高出市场价50%的租金，是因为什么？

　　世邦魏理仕华南区资深董事潘日升：这是因为我们对于嘉里建设广场充满信心。嘉里置业已经有着20-30年高端办公及住宅物业开发管理经验，而且嘉里建设广场的实用率和装修方面的投入都很高。嘉里建设广场的管理细腻之处也让人感觉无处不在，而且定期举办各种客户活动，为客户提供搭建交流的平台，让客户在写字楼8小时之外，依然可以享受到贴心的服务。