恒大回应Citron报告：永不会贿赂他人来获取利益

　　【《财经》综合报道】恒大地产(3333.HK)在6月22日午间发布公告，对美国调查机构Citron的报告做出一一回应。

　　恒大地产指，Citron的报告中有关指控背离一般会计常识，并发出严正声明，从来没有、将来永远也不会通过贿赂他人来获取利益。

　　曾经做空过中国概念股的美国调查机构Citron6月21日发布报告称，恒大地产集团已经资不抵债，过去公司一直在向投资人汇报虚假的信息，公司滥用资金以换取个人的中饱私囊，将股东的钱大肆挥霍在各种个人爱好上。Citron表示，恒大已经误导了投资人，是目前中国资本市场上一个极佳的做空机会。

　　Citron是近年来围剿美国造假中国概念股活跃的的第三方独立调查机构之一，从2010年3月到现在，在网站上发表了9篇揭露中国概念股造价的报告，几乎每篇都造成了有关公司的暴跌甚至摘牌。其中，有中阀科技(Nasdaq：CVVT)、中国高速频道(Nasdaq：CCME)、斯凯网络(Nasdaq：MOBI)和双金生物(Nasdaq:CHBT)等。Citron还曾以做空东南融通并导致其退市而闻名。

　　恒大地产股价受此影响，在6月21日出现大跌，收盘后76亿港币市值蒸发。

　　以下为恒大地产公告全文：

　　恒大地产集团有限公司

　　（于开曼群岛注册成立的有限责任公司）

　　（股份代号：3333）

　　澄清公告

　　兹提述本公司于二零一二年六月二十一日午后不久发出的公告。本公告旨在反驳该报告中涉及本集团的相关指控或评论。

　　董事会亦知悉近期本公司股份的价格下跌且交易量出现不寻常的变动。董事会谨此声明，除本公告所披露者外，并无根据上市规则第13.23条须予披露的有关拟定收购或变现的磋商或协议，董事会亦不知悉有任何根据上市规则第13.09条施加的一般责任下须予披露而会影响股价的事宜。

　　股东及投资者于买卖本公司证券时务请审慎行事。

　　兹提述恒大地产集团有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）于二零一二年六月二十一日午后不久发出的公告，内容有关香橼研究（“香橼研究”）发表的一份声称本公司以会计谋略及贿赂掩盖本公司实际是无力偿债的报告（“该报告”）。本公司谨此澄清该报告中的有关指控完全失实。

　　本公司并不了解香橼研究的身份，且公司管理层在公布该报告前并无与彼等进行联系的记录。因此，本公司建议股东及投资者于阅读及使用该报告中的信息时须格外审慎。本公司正向其法律顾问作出谘询，并将考虑对香橼研究采取法律行动。

　　该报告中包含针对本公司的若干毫无根据的指称或评论。本公告旨在反驳该报告中有关本集团的该等指称或评论。

　　该报告中有关本集团的指称或评论

　　(1) 该报告第一节该报告声称本公司存在会计错报，包括夸大资产或少报负债。

　　1. 该报告所臆想的本集团对于收购公司以及融资方面安排的会计处理是毫无根据的。

　　报告中提到本集团采用表外融资的方法进行公司收购，是完全歪曲了本集团的实际会计操作。本集团对于收购持有土地的公司，在财务报表中已将该等公司进行合并，并将尚未支付的代价在资产负债表中列为收购土地的应付款项。而对于本集团所实施的信托融资，本集团根据香港会计准则作为负债处理，并未将其作为少数股东权益核算。反映在二零一一年十二月三十一日本集团合并财务报表的少数股东权益人民币22亿元并不涉及任何回购安排。

　　同时，本集团于二零一一年度合并财务报表中披露的关于收购土地使用权的承诺人民币211亿元，是指已经签约但由于未取得土地使用权从而不需在财务报表中反映为负债的金额。报告将此承诺事项与资产负债表所应包括之负债混为一谈，完全是背离一般会计常识，体现了报告编写人会计知识的贫乏。

　　因此报告提到本集团通过所谓的合营公司模式低估负债是基于其错误的主观臆想，所采用的数据更是完全错误的。

　　2. 报告声称本集团虚构银行存款余额的论点是毫无根据地指责管理层的动机。

　　本集团于二零一一年十二月三十一日现金及现金等价物以及受限制现金的总额为人民币282亿元。本集团对现金实施严格管控，我们了解到本公司之独立会计师罗兵

　　咸永道会计师事务所已在其对本公司二零一一年年度合并财务报告审计过程中实施了内控测试、发出银行询证函等审计程序，并对本公司二零一一年年度合并财务报告出具了标准无保留意见的审计报告。

　　首先，报告中采用一个笼统的方法去推断所谓“真实”的银行存款余额是具有明显误导性的。报告简单地采用期初及期末平均的方法并没有考虑银行存款在各个月份之间的变动。同时，报告只采用了众多房地产公司中的4家作为参考，也并未解释相关的根据。以上这些充分显现报告编写人不负责任的态度。

　　其次，本集团银行存款绝大部分是存放于银行的活期存款账户，而中国大陆二零一零年至二零一一年的银行活期存款年利率为0.36%至0.50%，与本集团利息收入比例是相若的。同时，本集团部分银行存款存放在香港的美元存款，而香港的美元存款的利率远远低于中国大陆的银行存款利率。

　　因此，报告声称本集团虚构银行存款余额是毫无根据的。

　　3. 报告声称本集团过分多报足球、排球及文化产业项目价值是误读了财务数据。

　　报告所述的其他分部资产人民币162亿元是本集团内部往来余额抵销前的金额。经过内部往来余额抵销后，其他分部资产实际为人民币85亿元，其中酒店资产人民币39亿元，以及与房地产开发相关的建筑公司之资产（如集团内工程公司、材料设备公司、园林公司、土石方公司、金属材料公司、建筑设计院、工程监理公司）及足球、排球、文化产业公司等的资产。管理层认为，其他分部资产没有计提拨备的需要。因此，该报告所指其他分部资产被严重高估是毫无依据的。

　　4.1 该报告推断投资物业评估值的方法错误。

　　根据香港财务准则第40条，投资性房地产的公允价值是指在公平交易中熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。确定投资性房地产的公允价值时，应当参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素。从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值计量。同时根据香港会计准则的规定，投资物业的范围包括符合投资物业定义的在建物业。

　　本集团部分投资物业现处于在建状态（约占总体投资物业的31%），暂未产生租金收入。而部分已完工投资物业所处社区现时人口入住处于初始阶段，物业租金收入尚处于较低水平。随着该等社区逐步成熟，未来租金收入也预计会逐步提升。管理层在估算投资物业的公允价值时充分考虑了上述因素的影响，并参考了独立评估师进行的评估，符合香港财务报告准则的要求。

　　因此，报告仅采用当年租赁收入来推算本集团投资物业公允价值是错误的并具有重大误导性。

　　4.2 报告提到本集团通过高估投资物业成本从而低估可售物业成本是完全错误的。

　　本集团在计算物业销售成本以及投资物业成本的方法是一致的。本集团的单位物业成本是按物业造价除以相关建筑面积计算，不存在将可售物业成本分摊至投资物业成本的情况。

　　报告在计算投资物业的单位成本时假设一个车位的建筑面积为10平方米，而此假设是完全不合理并且显示出报告编写人严重缺乏行业经验。车位的建筑面积实际上除汽车本身停放所占面积之外，还需要包含停车场公共道路的分摊等，因此每个车位的建筑面积约为25 – 30平方米。

　　报告采用一个错误的假设从而计算出错误的投资物业单位成本，因此其所进一步得出的推论更是完全错误而且毫无道理的。

　　5. 报告提到我们二零一一年上半年交付物业没有结转相应土地成本的结论是无实质根据的。

　　二零一一年上半年我们交付物业500万平方米，结转的土地相关成本是37.8亿。土地成本的核算是按照香港会计准则的要求根据已交付物业所占土地面积分摊土地成本。

　　而报告极其不严谨地简单按期初、当期增加、期末的面积及均价信息推断我们当年的交楼面积及成本，是极其错误的。

　　6. 报告采用其他营业收入来衡量其他应收款的周转天数是完全误读了财务数据。

　　报告中所述的其他收入包括建筑服务收入、物业管理收入及物业租赁收入，其相应的应收款项已经在财务报告的应收账款中核算并披露。而其他应收款主要包括本集团在正常业务过程中所支付的保证金、订金、代垫款、备用金和待摊费用等。其他应收款与其他收入完全不相关，因此报告编写人以这两项不相关的会计科目计算周转天数是完全不合理，所作出的推论更是毫无依据。本集团亦不存在向任何公司员工放贷的情况。

　　另外，包括在其他应收款中的应收关联方款项已按照香港财务报告准则以及香港公司条例在合并财务报表予以披露。

　　7. 财政部每年都会对国内重点企业进行会计信息质量的例行检查，而该次检查对像是香港上市公司旗下的广州恒大地产集团有限公司（“广州公司”）二零零九年度会计检查的结果。

　　本公司于二零零九年年底在境内外共有150家子公司，而财政部检查的广州公司仅为其国内的一家子公司，旗下又有50多家公司。广州公司由一家国内会计师事务所进行审计。

　　财政部检查报告中包含的主要问题为广州公司管理层在编制二零零九年度依照中国会计准则的法定会计报表时，仅列示了广州公司单独会计报表，并未编制其合并报表。

　　本公司一贯按照香港财务报告准则编制合并财务报告，所有子公司（包括广州公司的旗下子公司）均已予以合并。

　　在适用的情况下，本公司之独立会计师罗兵咸永道会计师事务所已将以上回复中包含的财务数据与本集团经审核的合并财务报表作一比较，并发现数据一致。

　　(2) 该报告第二节

　　该报告称本公司透过贿赂当地官员以大幅低于当时市价的价格获取土地储备。该报告亦称，中国政府正开始执行闲置土地相关法律，倘政府继续执行相关法律，本公司面临遭受巨额罚金及丧失大部份土地储备的风险。

　　. 公司从二零零六年开始，就超前进入二三线城市，到二零一一年底，公司项目的97%都位于二三线城市，我们所购买的土地，也均在这些城市房价较低、有发展潜力的城乡结合部区域；这些城市在我们进入时，房地产发展都刚起步，绝大部分城市房价都在三、五千元╱平方米。这些城市的房价和一线城市的房价相比是天壤之别，将我们的地价与其他的大部分项目在一线城市或发达的二线城市的公司相比，是毫无意义的。

　　. 公司所有的项目都是依法依规取得，并且依法取得建设规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证以及商品房预售许可证，公司取得土地后一向快速开发、快速销售，从来没有一块闲置土地。

　　. 公司取得项目有两种方式，一是依法依规在土地市场通过招拍挂取得，二是通过二级市场并购取得。在二级市场并购项目时，原项目出让方溢价出让，该溢价部分无正式发票。在二级市场并购项目完全与政府无关，不可能存在行贿政府官员之说。

　　报告中将溢价成本无发票臆测为行贿，是一种恶意中伤。

　　. 公司在此严正声明，公司历来秉承遵纪守法、守法经营，从来没有、将来永远也不会通过贿赂他人来获取利益。

　　(3) 该报告第三节

　　1. 该报告称，尽管合约销售持续快速增长，惟现金存款总额却持平。

　　报告根据本集团的预收账款没有变动而质疑合约销售的真实性是没有根据的。根据会计准则，当预售未交楼时，公司会将收到的款项记入预收账款，直至交楼确认收入时从预收账款转入销售收入。预收账款是个既有转入也有转出的会计帐目，不能毫无常识地简单比较预收款项余额以断定我们虚构合约销售。

　　本集团二零一一年合约销售为803亿，当年实际回款681亿，回款率理想。

　　2. 该报告称，本集团的债务结余持续激增。

　　报告将预收账款、递延税款、应付税款定义为借款，但这样的定义并不符合市场惯例。这几个会计帐目都是同经营业务密切相关的，根本不是融资性的负债。特别是预收账款，更是只需在交付物业时转出，不存在偿还现金的问题。

　　实际上我们的财务结构良好，实际借款只有517亿，短期借款更只有约102亿，净负债率处于67%的健康的水平。

　　3. 该报告称，本集团以20%– 30%的成本向中国信托业借款人民币67亿元。

　　上年年末信托借款平均利率约12%，这里所说的利率20%– 30%的信托借款是毫无根据的。

　　上年末的国内借款（含信托借款）平均利率仅为8.38%，是一个很合理的水平。

　　信托借款是我们融资手段的补充，仅占借款总额的14%，属很正常的业务水平，以此推测我们有很大财务危机也是毫无理据的。

　　4. 该报告称，本公司管理层鼓励编造预售。

　　公司在二零一二年一月合约销售额人民币22.2亿元，二月合约销售额人民币20.2亿元，三月合约销售额人民币40.2亿元，四月合约销售额人民币81.9亿元，五月合约销售额人民币103.7亿元；报告中对公司所谓的有动力编造预售的理由是荒谬而毫无根据的。

　　5. 该报告称，本公司的新项目不具吸引力且大幅打折。

　　公司从二零零九年到二零一一年销售逐年增长。二零零九年公司拥有32个在售项目，合约销售额303.0亿元，二零一零年公司拥有56个在售项目，合约销售额504.2亿元，二零一一年公司拥有121个在售项目，合约销售额803.9亿元。这得益于公司超前进入二三线城市。至于在不同的时期，楼盘售价有所波动，也都是正常的销售行为。报告中以某个城市某个时点的价格波动来进行推论，是别有用心的。

　　6. 该报告称，本公司下令延迟推出项目、解雇员工及延期支付建设合约款项。

　　公司销售及回款情况良好、现金流强劲，旗下项目都在按计划有序施工，并按照工程进度支付工程款；至于所谓裁员计划，完全是当时市场的误解。公司当时并非减少公司员工总数，而是调整人员编制、优化整合人力资源结构，总员工数量实际上仍然是逐年增加的；

　　二零一一年七月，公司对服务满一定年限的员工进行7折购房，这是公司给予员工的福利政策，每三年一次，而且对员工有严格的购房资格审查及条件限制，并非以此推销楼盘；

　　公司的预售活动自觉接受政府和公众的监督，旗下所有在售项目均经过当地政府备案及批准，由于公司产品质量上乘、价格适中，项目热销是客观事实；

　　报告中对以上事实，仅仅依靠未经证实的传闻，妄加揣测。

　　(4) 该报告第四节

　　该报告称主席及控股股东许家印先生（“许先生”）持有伪造的文凭。该报告称许先生使用庞氏式的债务交易及透过暗中资产交换来为本公司融资。

　　. 关于许主席的所有简介，都是真实的，许主席也从未夸大其任何学历和头衔，也从未以任何相关头衔谋取任何利益；

　　. 关于公司的重组历史及上市前的所有融资活动，在招股书中已有详尽披露，所有对于投资者回报的承诺，是基于主席对公司发展充满信心，而且事实上也取得了多赢的结果；

　　. 报告中对公司重组历史以及融资活动进行无端猜测，也是恶意误导；

　　. 许主席个人购买山顶别墅，完全是按照当时的市场价购买，报告中以周边物业平均价格来评判这个交易，并推断出极其荒谬的结论。

　　(5) 该报告第五节

　　该报告称，许先生已将25亿美元用于支持许先生的若干“爱好项目”。

　　. 报告中将公司投资足球、排球，以及涉足很少的文化产业，列为主席的个人爱好，是无稽之谈；所谓的投入超过162亿元人民币，更是无中生有。

　　. 公司投资足球、排球，是提升公司品牌的行为。足球二零一一年投入为5.0亿元人民币，收入为4.2亿元人民币，公司净投入实际上为8,000多万元人民币；排球、文化产业等二零一一年合计投入资金不足7,000万元人民币。

　　董事会亦知悉近期本公司股份的价格下跌且交易量出现不寻常的变动。董事会谨此声明，除本公告所披露者外，并无根据上市规则第13.23条须予披露的有关拟定收购或变现的磋商或协议，董事会亦不知悉有任何根据上市规则第13.09条施加的一般责任下须予披露而会影响股价的事宜。

　　股东及投资者于买卖本公司证券时务请审慎行事。

　　本公告乃承董事会之命而作出，董事会各董事愿就本公告所载资料的准确性承担个别及共同的责任。

　　承董事会命

　　恒大地产集团有限公司

　　主席

　　许家印

　　香港，二零一二年六月二十二日

　　于本公布日期，董事局由11名成员组成，分别为执行董事许家印先生、夏海钧先生、李钢先生、谢惠华先生、徐湘武先生、徐文先生、赖立新先生及何妙玲女士；以及独立非执行董事余锦基先生、周承炎先生及何琦先生。