金科28亿密集拿地之谜

　　金科股份今年到期流动负债达48亿，而今年上半年销售额不到40亿，2011年还运用了信托等高利率融资工具

　　与2011年的高调不同，如今北京市场上已经鲜闻到金科的声音，除了几个项目不温不火地在售以外，再无金科其他动作的声音，甚至其公司高管也一反以前愿意与媒体打

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• 金科股份

　　但是，前不久，金科却连续在重庆、四川等地购入地块。然而，这看似华丽的动作却并没有给金科股份（000656.SZ）带来利好，相反，在消息发布以后当天，也就是6月15日，金科股份股价一度深跌4.62%。

　　国泰君安一位分析师指出，金科股份目前财务状况并不好，其今年到期流动负债就有48亿元，而今年上半年公司销售额还不到40亿元。除此以外，金科在2011年多利用信托等高利率融资工具，导致其今年偿债压力较大。在此情况下，金科逆市拿地耗尽手中的现金，在房地产市场下半年面临较大不确定性的情况下，机构并不看好金科这个冒险的举动。

　　撤军一线城市

　　6月15日，金科股份发布公告称通过公开拍卖方式以3.51亿元分别取得重庆市开县和四川省内江市两宗土地的土地使用权。

　　据记者统计，从金科股份去年8月23日借壳挂牌上市以后，金科已经在全国土地市场相继拿地投入近28亿元。

　　去年上市时，金科的土地储备当中，重庆区域为927 元/平米；地价最低的浏阳项目仅146 元/平米；北京区域最高为8340 元/平米。

　　上述国泰君安分析师指出，金科借壳上市时支付了较高的对价，上市所募集资金必须用来扩张土地储备规模，这样才能保持业绩的稳定，并且为下一轮市场行情到来的时候，储备资源。

　　北京荣邦盛明咨询公司合伙人李伟指出，很多开发商认为当前是土地市场较为低迷的时期，尤其是二三线城市，地方政府受财政紧张压力，跟较大开发商谈判时，让步的机会比较大。

　　但是，截至今年一季度末，金科的净负债率已经达到131%，集中大手笔拿地风险加剧。

　　今年金科拿的8块地皮中就有五块是在重庆市本地，其中三宗位于重庆开县，另一宗位于重庆市北碚蔡家，最后一宗则位于重庆市长寿区。金科的土地储备超过一半在重庆。

　　金科股份有关负责人亦对拿地行为解释称，新增土地是二三线城市便宜土地储备，符合金科股份预定的战略，短期内不考虑在一线城市拿地。

　　土地结构风险

　　上述国泰君安分析师指出，金科的战略很容易看清楚：拿低价地，使地块风险较小，与二三线城市政府谈判中获得话语权，土地开发周期长，用时间换空间。

　　据金科股份上市时披露资料，其目前土地储备当中72%为2009 年及之前获得，平均楼面地价1597 元/平米。

　　这虽然可以给金科带来较好的盈利预期，然而不可忽视的是，这样的土地储备结构存在较大的政策风险。日前，国土资源部发布闲置土地管理办法，正式提出了政府原因造成闲置用地的界定条件，规定闲置土地一年征收罚款，闲置二年直接无偿收回。

　　金科这样的土地储备结构，很明显触了闲置用地管理的红线，如果地方政府严格执行国土资源部规定的话，金科将面临大量土地被收回和大额罚款的危险。

　　除此以外，大量土地储备集中于二三线城市，也面临这些城市房地产市场下行所带来的压力。

　　李伟表示，目前二三线城市房地产市场出现的过剩和房价下跌的风险大于一线城市，一线城市由于执行严格的限购政策，目前已经处于比较平稳的状态，而二三线城市多数存在新城建设过度开发等问题，虽然地价比较便宜，房子却不好卖。

　　据一季度报显示，金科今年一季度销售收入22.6亿元，同比下降18.4%，销售面积36.94万平方米，同比下降8.1%。项目销售上，其中在北京、无锡等地楼盘销售现状欠佳。