孙宏斌33亿搭救宋卫平 绿城200亿债务或有着落

　　融创中国董事长孙宏斌兑现了当初援手绿城董事长宋卫平的承诺。22日，融创中国控股有限公司和绿城中国控股有限公司对外宣布成立合资公司，融创以总计33.7亿元的代价，收购绿城旗下9个项目50%的股权。融创中国的股份昨日复牌后，盘初股价大幅跳水，收盘下跌逾5%。

　　继6月8日引入九龙仓之后，宋卫平通过几次出售项目和引入战略投资者，绿城今年需要支付的200多亿元债务总算有了着落。绿城有关负责人向南都记者透露，前6个月可望实现销售额超200亿，资金大为回缓。业内称绿城的“瘦身回生”术可能对生存困难的部分房企起示范作用。

　　5城9项目作价33.72亿

　　根据融创和绿城的合作协议，双方将共同组建高端地产合作平台上海融创绿城控股有限公司(以下简称“合营公司”)，绿城与融创将各持有合营公司50%的股权。绿城将公司旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域的9个优质的地产项目的相应股权注入合营公司。融创将支付33.72亿元作为合作的对价，如果项目在运营和发展上还存在资金需求，后期双方将按各50%的比例投入资金。

　　据绿城有关负责人介绍，9个项目享有优质地段、稀缺景观等资源，属绿城产品系列的上乘之作。总建筑面积378.68万平方米，总可售建面积达251 .57万平方米。按目前市场价，总可销售额约450亿元。

　　“这9个项目可以为绿城回笼33 .72亿元的资金，加上最近刚需的入市、政策的松绑使得绿城的资金链也得到相应的改善。通过这项合作预期将可令绿城中国的现金流增加45亿-50亿元。”根据绿城董事长宋卫平预计，到今年年底负债率可以降到80%左右，净资产负债率下降到80%，而去年这一指标是140%左右。

　　对于合营公司成立后的掌控权，两家董事长互相谦让，不肯认领。但9个项目的后续管控权已交由融创。宋卫平透露，出售9个项目的半数股权，绿城原需要注入资金20亿-25亿元，重组后将由合资公司承担，绿城不仅不需要投入资金，还可以收回至少20亿元。合营公司将在一个月内拿新的地块。

　　从卖楼到卖股权，绿城几次出售项目和引入战略投资者，今年需支付的200多亿元债务总算有了着落。今年以来数次重大交易发布会上，宋卫平保持着一贯的坦然和淡定气场。22日发布会上，宋卫平对一次次“割肉自救”直言，“天下没什么可惜的”，引人唏嘘。

　　此前融创一直高调宣布进军上海，通过此次合作，融创持续深耕既有的北京、天津、苏南及重庆等经济活力区。融创表示，“战略性进入上海，进一步完善了长三角区域的战略布局，此次合作将成为融创一次重要的战略选择。”

　　业内消息，在孙宏斌之前，宋卫平曾考虑把这9个项目的部分股权出售给26亿购入股权的九龙仓。但最后因价格问题没能谈拢。由于九龙仓目前已是绿城第二大股东，这次出售也征得了九龙仓的同意。

　　同走高端，抱团取暖

　　绿城和融创颇有“对眼之处”。两者同样专注于开发高端精品物业，今年1月融创还曾出价5100万元接手绿城无锡地王项目51%的股本权益。融创品牌部门透露，虽然两家公司老板私交很好，但融创选择与绿城合作主要还是出于商业利益。

　　对于融创而言，完整布局长三角，就不可能独缺上海这一阵地。而绿城在近年疲态显露无遗的情况下，出售进展 受 阻 的 项 目 已 被 验 证 为 良方。因此宋卫平直言，虽然划算不划算难定论，但合作算是“双赢、各取所需”。

　　孙宏斌称“这不是收购，是合作”，融创将借助绿城的品牌提升自身高端物业能力。双方的合作模式是，保留原有的项目定位、案名以及原有的绿城运营的项目团队，融创方面将在财务、成本、营销方面介入。

　　事实上，这两个同样受过挫折，抱有理想主义的地产人于公于私都联系紧密。去年11月，绿城的“被破产”谣言最甚时，孙宏斌以个人名义购入绿城无锡香樟园一套物业，2个月后，融创买下绿城无锡地王项目51%股权。孙宏斌曾多次在微博、媒介推广绿城项目，表示“房子绝对是绿城的好”，甚至自诩“绿城的推销员”向宋卫平“邀功”。有不少解读认为，在今日绿城身上，“惺惺相惜”的孙宏斌一定能看到当年自己经营顺驰的艰辛。

　　业内多看好绿城中国与融创中国“资金共享”的双赢效应。绿城中国通过抛售手中物业和新的融资公司，获得巨大的套现，解决资金链紧张。而融创中国通过低价收购，增加了资本市场的影响力。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对南都记者评论：“目前中国高端地产市场‘抱团取暖’非常显著，特别是上市房企之间的互相收购最为突出。在房地产调控和融资渠道未放松及国内外经济未复苏的情行下，抱团取暖将成为房企市场的最后一道保障，否则唯有以价换量的方式自救。”

　　绿城有望安度危机

　　今年以来甩货瘦身动作频频的绿城，本次调整后退守杭州，换来喘息机会。从去年底至4月，绿城连续6个项目股权转让，共计回笼资金近百亿元。

　　此次出售项目，绿城透露，按当下房屋售价，9个项目估值在450亿元左右。通过这项合作预期将可令中国绿城的现金流增加45亿-50亿元。此外，绿城预计该项合作将可获得约2.32亿元的收益。

　　“等到调控回暖，融创将发现这是笔对他们而言非常划算的交易。”宋卫平在发布会现场表示。

　　绿城销售部门有关负责人对南都记者说，大举热卖项目之下，前6个月预计集团销售额有望达到200亿。出售完这9个项目后，绿城在全国还有约100个项目，其中80多个在售，10多个正在开发。截至2012年5月31日止5个月，绿城集团累计取得销售金额约人民币138亿元，环比4月跌7.4%。

　　相比于绿城的艰难求生，融创中国反而在调控下把握市场机遇快速增长。截至2012年5月底，融创中国累计实现合约销售金额88.9亿元，在去年同期45.6亿元的基础上增长了95%，共实现合约销售面积约54.8万平方米，合约销售均价约16200元/平方米。销售区域上，京津地区保持最大贡献，占比57%，其次为苏南、重庆，贡献占比依次为23%及20%。

　　“这次合作对融创增加除京津地区以外的市场有非常大的意义。但是对融创的资金压力也比较大。”北京中原地产张大伟认为，市场股权交易对于小部分不适应目前主流市场的房企而言是度过寒冬的必然选择。

　　业内也多指绿城“卖身”自救是比较聪明的选择，在融资特别困难时期，绿城高速度高负债模式无疑已经成为开发商的一个警告。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则认为，融创截至2011年底止负债比率达到100%，因而目前大手笔进行收购，不排除公司需要进行股本融资来保持负债水平。

　　谢逸枫认为，绿城“卖”9个项目给融创，目的是为持续的调控作长期的准备。由于目前房地产调控结束时间不确定，所以绿城将继续腾挪项目，寻找合作伙伴，换取现金还债和维持现金流。