房地产信托谋转型 平安信托打造新型模式(图)

　　在经历了前几年粗放式的快速发展之后，房地产信托的出路成为信托业共同思考的问题，而走“专业化”路线无疑将会是一个重要的趋势。在房地产投资“专业化”方面，一直在物业投资领域处于行业领先地位的平安信托目前已经率先进行了探索。

　　发力持有类物业

　　日前，平安信托发行的一期商业地产信托引起了业内人士的关注。这款名为“平安财富·安睿1号”的集合资金信托计划投资于重庆天地项目中的三幢“5A”级写字楼，信托投资规模约17.5亿。

　　据了解，该项目所属的重庆天地是一个集高档商务中心、顶级商场、时尚休闲天地、生态绿色景观、滨江精品名宅于一体的大型城市综合体，由香港上市公司，品牌商业地产商瑞安房地产全力打造，“平安财富·安睿1号”投资的首批企业天地3、4、5号楼体量达13万平方米，预计2012年8月交付于平安，由平安信托物业资产管理团队负责大楼的总体经营管理，并聘请世界知名写字楼物业管理专家仲量联行（JONES LANG LASALLE）进行统一的物业管理，同时委托瑞安商业管理团队负责专业的招商和租赁管理，保障了本项目写字楼品质的提升。

　　这是平安信托利用信托资金投资商业地产领域的创新尝试，也是整个信托业内稀有的以持有型商业物业为投资标的信托产品。业内人士透露，写字楼市场的需求基本面主要是以宏观经济基础、产业结构中高端制造业和现代服务业为主，这些产业的稳健快速发展能推动资产价值的稳步升值。在目前房地产调整政策下，办公、零售物业的投资优势开始显现，而创新推出商业地产基金信托产品，转战商业楼市，或会成为今后房地产信托产品的风向标。

　　事实上，近年来平安信托在持有型物业的投资方面一直在进行探索，目前其成功投资的物业业态包括写字楼、商场、酒店等，并不断探索论证包括综合体、科技园区、物流地产等其他物业类型的投资。截至去年年底，平安信托投资管理的持有型物业的出租率和租金水平有了较大的提升，以2007年投资的北京平安国际金融中心为例，该物业属集甲级写字楼、高端购物中心为一体的综合项目，总建筑面积约为13万平方米。在平安投资期间，入住率接近满租状态，租金不断攀升，购入至今资产增值1倍以上。

　　平安信托总经理宋成立对本报记者表示，目前平安信托负责管理的持有类资产池项目规模超过150亿，资产回报和升值方面表现优异，租金收入增长和出租率等达到甚至高于市场平均水平，且部分优质物业表现已具备REITS资产特征，为将来发REITS做好了准备。

　　打造高效平台

　　经过多年的发展，平安信托已经打造了一个专业高效的金融地产平台。从部门架构上来说，目前平安信托房地产业务主要包含三大部门，即投资、资产管理以及策略研究三大部门。

　　从具体分工来看，策略研究紧密监测市场，判断房地产市场的发展趋势，给予短、中期投资策略建议，为投资运作提供微观及宏观研究基础；物业投资则关注具有稳定现金流的物业以及优质房地产开发项目，谨慎遵循投资流程，保证投资交易顺利完成；资产管理凭借六大专业平台，负责统筹和管理投资后项目的整体工作和最终退出，同时在投资阶段支持投资团队制定资产规划方案。三大职能部门协调分工、紧密协作，有力保证项目的高效稳定收益。

　　作为业务发展最为重要的支撑，平安信托注重专业人才建设，截至2012年初，平安信托物业投资事业部拥有近百名正式员工、分属于3大专业团队，贯穿研、投、管完整链条。

　　据宋成立透露，平安信托实行严格的项目管理和风险控制。一方面，通过委派在房地产业、金融领域从业多年的专业管理团队进驻项目公司董事会，参与重大决策，从财务、资金监控，工程预算管理等多角度持续跟踪，参与项目运作，尽可能保证项目公司的收入现金流稳定可控。同时，这支管理团队以其专业的经验支持项目工程进度、成本控制、市场策略等方面工作，促进项目良好运营，实现成功退出和预计回报。另一方面，公司设立的事前、事中、事后“三位一体”的内控管理架构，由法律合规部、风险管理部和稽核监察部专职从事内部控制工作，完善的风险管理平台，有效为业务的开展保驾护航。

　　宋成立指出，从2005年到2011年六年间,平安信托的物业投资业务的累计投资规模高速增长，2011年单一年度新增签约规模超过231亿元人民币，同比增长211%，累计投资规模达497亿元，投资项目遍布全国。 (来源：上海证券报)