北京土地市场：拍卖出让重回主流

　　在近期北京经营性用地交易中，“先挂牌后拍卖”的出让方式正取代招标出让成为主要交易方式。在推行这种出让方式时，有关部门大多设置了最高限价、配建要求等附加条件，但以“价高者得”为原则的拍卖出让方式仍被认为可产生更高的价格。有业内人士认为，拍卖出让方式回归的背后或有土地出让金缩水的因素。

　　土地出让收入缩水

　　近期，拍卖出让方式越来越受青睐。根据北京市土地整理储备中心的数据，截至今年7月4日，北京共成交20宗经营性用地，其中14宗采用了“先挂牌，后拍卖”的方式进行出让，仅6宗采用招标出让。今年6月以来新入市但尚未成交的7宗经营性用地，全部采用“先挂牌，后拍卖”的出让方式，其中包括即将交易的海淀区万柳地块。照此计算，今年以来北京27宗经营性用地交易，有21宗采用拍卖出让，占比达到77.8%。

　　2011年，北京共成交120宗经营性用地，其中76宗采用拍卖出让，44宗采用招标出让，包括CBD核心区的8宗商业地块。当年北京经营性用地拍卖出让的比例为63.3%。

　　2010年这个比例更低。2010年，北京共成交经营性用地144宗，其中68宗采用拍卖出让，76宗采用招标出让，拍卖出让的比例仅为47.2%。

　　拍卖出让比例的提升，被业内人士认为是土地出让收入缩水所致。根据北京市土地整理储备中心的数据，2011年全年，土地出让金为1055.14亿元，同比减少了587.26亿元，降幅高达35.8%。今年上半年，北京土地出让金仅为144.88亿元，同比下降55.9%。

　　不少业内人士指出，与考察综合实力的招标出让相比，以“价高者得”为原则的拍卖出让通常能竞出更高价格，为政府带来更多土地出让收入，这也是拍卖出让回归的主要原因。北京市场的“地王”大多数经由拍卖出让而竞出。

　　2010年前，拍卖出让一直是北京土地交易的主要方式。2010年3月15日，北京一日出现3个“地王”，其中的“单价地王”被两次刷新。当年4月，调控楼市的“新国十条”出台，要求在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。此后，一直被忽略的招标出让方式，越来越多地出现在土地交易中。2010年下半年，北京有60宗经营性用地采用招标出让方式。

　　拍卖附加限制条件

　　尽管拍卖出让方式有重回主流趋势，但为了避免拍出过高的价格，政府部门在土地出让中设置了不少限制条件。以即将入市的海淀区万柳地块为例，据媒体报道，政府已对该地块实施了最高限价，在达到上述限价后，通过配建回购房面积的方式确定竞买人。

　　据悉，在北京市土地整理储备中心公告的交易条件中，万柳地块没有配建保障性安居工程用房的约束条件。

　　有业内人士分析，市场正处在缓慢的回暖过程中，如果此时出现“地王”，可能改变外界对调控效果的预期，造成市场的非理性回调。

　　上述附加条件的拍卖出让方式今年已经在北京的土地交易中使用过。今年6月18日，被称为门头沟“地王”的“龙泉镇F1住宅混合公建用地”成交，但在竞拍过程中，竞买者在达到价格上限后进行多轮竞价，最终以配建公共租赁住房面积9650平方米的条件达成交易。

　　去年以来，北京在一些土地的出让中，尝试采用“限地价竞房价”、“限地价竞保障房面积”等方式，并延续至今。业内人士认为，为避免拍出高价地，在拍卖出让回归主流同时，这些限制性条件可能成为常态。

　　不少机构认为，在设置限制条件后，北京土地交易中将很难出现“地王”，但与招标出让相比，此种方式仍能拍出不少高价地。且随着土地出让底价的逐渐提高，未来北京地价将保持相对较高的水平。