警惕养老地产沦为“圈地运动”

　　除了万科、保利、绿地、首创等开发商已进入养老地产之外，以泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表的保险资金也积极囤地，多家中高端养老社区更是相继竣工。有关媒体披露的最新消息显示，在长时间的调研观望之后，中国平安进军养老地产的路线图也终于浮出水面未来将在 环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。

　　随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图，但潜在市场能否变现，眼下还是未知数。

　　尚无成熟模式

　　按照目前中国平安内部规划，未来旗下规划的养生养老地产项目运作模式将分三条主线，不仅有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，中国平安上述操作属于目前颇为主流的租售合理搭配模式，即将租赁部分进行持有经营，而出售部分则可短期内快速回笼资金和成本。

　　除此之外，目前养老地产的经营模式还有纯持有经营，以“买卡”和后续养老经营服务项目为主要利润来源，以及学习旅游地产操作方式，卖会员卡，利用“分时度假”操作模式，在全国范围内，以公司在所有城市的养老地产项目资源为基础，为会员提供养老、休闲、度假服务。

　　不过，无论是哪种方式介入，养老产业目前尚无成熟模式可借鉴。

　　戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。

　　花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

　　事实上，养老地产发展之困还不仅出现在管理阶段，许多项目早在获得土地之初，就已经为未来的发展埋下地雷。

　　张宏伟补充指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。另外，养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样，作为长期性经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。

　　警惕“圈地运动”

　　值得一提的是，基于开发商对高地价以及后期经营的困惑，部分地方政府已经先行一步，推出了一些扶持政策推动养老地产的发展。

　　据报道，天津市政府曾在2010年5月成立天津民政局促进老年产业建设领导小组，并在2009、2010年连续举办两届“养老设施建设项目招商洽谈会”。对于老年宜居社区的用地，天津将从规划建设的公共租赁住房中，按照老年人口比例予以保障。这部分土地的出让价格，将按照公租房政策享受减免优惠。

　　这本是一个有利于产业发展的良好开端，但依旧引发了市场人士的不安情绪。

　　一位参与过养老地产项目方案的资深房地产业内人士介绍，相对于政府、慈善机构来说，开发商进入养老地产领域，还比较浮躁，当纯养老地产还没有看得见的盈利模式之时，这些开发商进入养老地产还是以追求“投资回报”和利润为目的。这些“投资回报”和利润来自哪里？当然不是纯养老地产项目部分，而是养老地产部分之外的住宅开发、商业配套的开发，通过住宅、商业配套的产品出售可以快速回笼资金，从而总体上实现项目的利润平衡，或者实现项目的总体盈利。

　　“按国际经验来讲，一般300亩纯养老地产项目（基本上是直接为老年人所用的养老住宅及其附属配套设施）已经够大。但是实际操作案例中有极端案例显示，开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多。这其中，除了300亩纯养老产品外，剩余的700亩做部分配套和住宅开发。”这其实和当下多数养老地产租售并举的模式一脉相承，但上述人士对此表示担忧，“受利益驱使，需要谨防养老地产沦为开发商低价"圈地"的工具。”

　　作者：徐健 (来源：第一财经日报)