万柳地块背后的博弈 “限”出来的全国地王

　　“地王”能被“限”出来吗？

　　这听起来颇为奇怪，而7月10日在北京土地储备中心交易大厅，这一幕居然上演了。

　　为防止“地王”再现对京城楼市的负面影响，延迟一周拍卖的万柳地块创新了新的拍卖规则，北京土地储备中心的一位负责人称，该地块创新采取“最高合理限价

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　　与此同时，一位不愿透露姓名的央企知情人士向本报记者称，该地块引起了国土部、住建部、国资委等多个中央级部委的关注。

　　最终，历经一个半小时的鏖战后，中赫以26.3亿元（折合楼面地价3.8万元/平方米、溢价率40%）、配建1.64万平米的回购面积竞得该地块，差不多40%的溢价率。

　　限出来的“全国地王”

　　7月10日下午，北京市土地整理储备中心的一位工作人员感叹，许久没有看到这样的场景了，因为前来的人群黑压压一片。

　　“容积率仅2.0，地处成熟的高档社区，配套成熟，拥有大型商场，靠近地铁站，周围有清华、北大等名校资源”，旭辉地产拓展部经理黄辉介绍，这样的一块优质地王，再加上其2.4万/平方米的地王起拍价，不难想象其市场影响力。

　　果不其然，融创、中化方兴、中赫、龙湖、万科、华京投资、中冶、招商、懋源、九龙仓和中建综合体10家知名房企参与此次万柳地块竞拍。

　　其中，融创和中赫的竞争最为激烈，在最后竞拍回购房的终极对决中，中赫地产摘得该地块。

　　对于该地块40%的溢价率，张大伟称，“意料之中”，按照国土部的规定，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的异常成交地块，需上报国土部。

　　张介绍，该地块的楼面地价高达4.42万元/平方米，刷新了北京乃至全国土地出让单价新高。“高地价之下，预计该地块未来的销售将达7-10万元/平方米”，张大伟认为，在楼市调控前景不明的情况下，土地成本较高，占用资金庞大，地王项目盈利预期低。

　　事实上，与万柳地块同区域，被誉为北京西部最高端楼盘代表的万科如园，对外报价4.5万/平方米，与万柳地王的楼面价趋近。

　　不过，张介绍说，综合2009年以来溢价率超过100%的地王项目来看，除了少数绝对稀缺的城区地块外，绝大多数的地王项目的销售均不佳，累计签约率不足30%，明显低于目前市场的平均情况。

　　多部委强势关注

　　与万柳地王一同揭幕的还有神秘的“价格上限”。

　　一位不愿透露姓名的央企知情人士介绍，“准地王”一挂牌，经市场发酵，便被相关单位以内参形式上呈中央，为防止地王再现误导市场预期，中央批示要求高度关注。

　　与此同时，住建部、国土部的相关人士也在电话中告诉本报记者，在楼市调控的关键节点，地王地块肯定是重点监测对象。除此之外，上述知情人士介绍，在此次万柳地块的竞拍中，财大气粗的央企或退出或不举牌，也是由于国资委干涉的缘故。

　　本报记者在拍卖现场看到，除了公开发布退出万柳竞拍的保利之外，曾报名申请参与竞拍的中冶并未到场，在整个拍卖过程中，招商也并未举牌。诸如中建、中化方兴等央企代表也举牌寥寥，和此前的预期并不一致。

　　或许正是引起多方关注，北京国土局“冷冻”该地块一周，由原先的7月3日竞拍延期至7月10日进行，并在拍卖过程中采取设立合理上限+配建回购房的面积，确定万柳地块的归属。

　　不过，针对价格上限究竟是多少，北京市国土局三缄其口，仅称，“拍卖现场才知道”。

　　“从临时暂停，并设置价格上限等诸多信号可以看到，政府对于地王再现对楼市调控政策的继续执行的压力。”张大伟介绍，“考虑到国土部规定，预计该地块的价格上限不会超过50%。”

　　果然，神秘的“价格上限”最终的出炉的结果为26.3亿元，溢价率仅40%。不过，对于折合楼面地价高达3.8万元/平方米，依然稳坐京城地王。

　　据悉，万柳地块的竞标底价为2.4万元/平方米，只要溢价超过20%，单价就会上3万元/平米，成为北京历史上住宅地块单价最高的地王。

　　在上述人士看来，这似乎也是规避调控的一种智慧，“抬高底价，可以提高竞拍门槛，更为重要的是，在降低溢价率的同时，也可多收土地出让金”。