宋延庆：民企与央企的牵手

　　宋延庆 (兰德咨询(中国)有限公司总经理)　　

　　或许大家已注意到，近年来，民企与央企合作开发房地产项目的已为数不少。早期有天鸿与通用、万科与中粮和五矿等；近期有德邦与中冶、融创与方兴和保利等。当然还有更多未浮出水面的合作。

　　民企和央企为什么要携手合作，会对行业带来什么样的影响，这是笔者要探讨的。

　　上海某项目可谓是合作典型。某民企获得项目土地后，苦于资金紧张，迟迟未能动工。国土资源部门的《闲置土地处置办法》虽然松紧无度，但也仿佛随时会落下来的达摩克利斯之剑。迫不得已，该企业向某央企伸出了橄榄枝。急于扩张但又缺乏优质项目资源的央企也很想合作，于是双方一拍即合。合作方式就比较惯常了：央企具有实际控制权，民企有少数董事席位；项目后期央企追加的投资按内部借款计息，民企只待项目结算后分享红利。

　　除了上述案例，还有其他合作方式，比如民企具有实际控制权，央企主要是战略投资，北京的万科中粮长阳半岛项目就属这种情形。

　　无论哪种合作方式，基本不外乎“民企出地+央企出钱”，主要区别在于对项目开发实际控制权上。事实上，这也反映了两类企业在融资方面的优劣势。房地产企业资金来源有企业自有资金、贷款、信托、预售等。受“限贷”政策影响，很多民企资金紧张，但又缺乏多元化的融资渠道。反观央企，不但融资渠道很多，而且融资成本很低。笔者了解到，同是在香港上市的内房股，央企的融资利息可以低到5%，一般民企要12%~15%，央企的资金优势明显。

　　任何合作都可能出问题，而且大都出在对项目开发实际控制权上。笔者曾做过一个央企和民企合作的案例。双方合作初期，肯定约定好了控制权问题，但在合并报表方面却约定模糊。民企为了保住行业地位和市场占有率，就把合作项目的销售业绩给合并到自己的报表了。央企也不甘为“零”，最后按照权益切分后的业绩归并到自己的业绩报表里去了。这家央企地产公司又是已整体上市的母公司的一家子公司，切分业绩肯定也就最终反映到了上市年报中。最终，可能全行业的商品房销售额数据也是不准确的。不要说审计关口的事，也不要提证监监察，事实就是事实，有时必须要承认并接受。更大、更多的问题还不是业绩归并，而是日常经营管理。两家合作企业的母公司都是上市企业，都有一整套要报送给各个职能部门的报表，但内容格式却各家有各家的要求。于是，合作项目公司各个部门不得不拿出大量的时间精力去应付两家法人股东单位的报表和各类检查。合作实践中，类似的事情有很多。

　　如果双方真正是本着诚实信用、互利共赢的合作原则，许多问题本不是问题，只需要充分完善合作协议和“三会”规则，并切实做好流程设计工作，就差不多了。但事实上并非如此。这也是有些企业合作有始无终的主要原因。

　　故此，从企业发展高度树立战略合作思维就显得更有必要，至少比简单的项目股权合作要深远得多。这种合作，当推涅槃重生后的孙宏斌及融创。近年来，融创先后与首钢、保利、中化方兴等多家央企合作，而且合作都比较融洽。究其原因，就是孙宏斌的战略合作思想比较端正，也很纯粹。

　　在可预见的将来，民企和央企携手合作可能会越来越多，这也将在一定程度上改变房地产市场的竞争格局。惟有树立端正的合作思想，完善合作方式和合约细节，做好合作后的经营管理工作，方是合作之幸，市场之幸。